L’exempció per reinversió en habitatge habitual exigeix alguna cosa més que vendre un immoble i comprar-ne un altre. Ambdues vivendes han de complir les condicions fiscals previstes i l’operació s’ha de fer dins del termini establert.
L’Agència Tributària explica que la guany pot quedar exempta quan l’import obtingut es reinverteix en una altra vivenda habitual. Si la reinversió és parcial, l’exempció també s’aplica proporcionalment.
La declaració ha de reflectir correctament la venda i, quan correspongui, la intenció de reinvertir. Un error formal pot tenir vies de correcció, però no substitueix l’acreditació de l’operació.
Quin termini hi ha per reinvertir
El termini general és de dos anys, comptats de data a data, i pot comprendre adquisicions anteriors o posteriors a la venda.
Per exemple, qui vengui la seva vivenda habitual el 14 de novembre de 2026 haurà de comprovar que l’adquisició utilitzada per a l’exempció s’ajusta a la finestra temporal aplicable. No n’hi ha prou amb comptar dues campanyes de l’IRPF: el còmput no es realitza simplement per exercicis fiscals.
L’Agència Tributària preveu regles específiques per a operacions a terminis i altres supòsits. Per això, la data de cobrament, l’adquisició i les característiques de l’operació s’han de revisar conjuntament.
Què passa si es reinverteix menys diners
Reinvertir una part no elimina necessàriament tot el benefici fiscal. La part de guany exempta es calcula de manera proporcional a l’import que compleix les condicions.
Si per comprar la vivenda venuda es va utilitzar finançament, l’Agència Tributària assenyala que, a aquests efectes, l’import total obtingut es calcula restant del valor de transmissió el principal del préstec pendent d’amortitzar.
L’adquisició de la nova vivenda també es pot finançar. L’AEAT admet que es tingui en compte el seu valor d’adquisició en els termes previstos, sense exigir que tot procedeixi físicament del mateix diner rebut en la venda.
Oblidar la intenció de reinvertir no sempre tanca la porta
Quan la reinversió s’ha de produir després de l’any de la venda, s’ha de fer constar la intenció de realitzar-la en les condicions i terminis reglamentaris.
Tanmateix, l’Agència Tributària recull un criteri que distingeix entre una opció tributària i l’exercici d’un dret. En els supòsits als quals resulta aplicable, l’exempció es pot sol·licitar posteriorment mitjançant la rectificació de la declaració presentada inicialment.
Això impedeix afirmar que qualsevol omissió provoca automàticament la pèrdua definitiva de l’exempció. També impedeix sostenir el contrari: no tots els casos es poden corregir sense comprovar dates, requisits i règim aplicable.
Rectificar la declaració no amplia el termini de reinversió
La correcció d’una autoliquidació i la realització de la inversió són qüestions diferents. Una via per esmenar la declaració no concedeix dos anys nous per comprar un altre habitatge.
També cal revisar el termini de prescripció i el procediment de rectificació corresponent a l’exercici. La normativa i els criteris tributaris permeten corregir determinats errors, però no convertir en exempta una operació que no compleix les condicions materials.
Quina documentació s’ha de conservar
Les escriptures de compravenda, les despeses associades, el saldo pendent de la hipoteca i els justificants d’adquisició permeten reconstruir els imports i les dates.
L’habitatge habitual també s’ha d’acreditar quan sigui necessari. No tota segona residència o immoble destinat al lloguer compleix aquest requisit pel sol fet de vendre’s per finançar una altra casa.
La AEAT preveu condicions específiques sobre residència efectiva i terminis d’ocupació. Abans de corregir la renda, cal revisar conjuntament la declaració original i els documents de les dues vivendes.