Alquilar una habitación se ha convertido en una fórmula para complementar los ingresos sin abandonar la vivienda. Sin embargo, que el propietario continúe residiendo en el inmueble no convierte el dinero que recibe del inquilino en una renta libre de impuestos.
La Agencia Tributaria considera rendimientos íntegros del capital inmobiliario las cantidades que proceden del arrendamiento de bienes inmuebles cuando pertenecen al contribuyente y no están afectos a una actividad económica. También se incluyen las cantidades percibidas por los bienes cedidos conjuntamente con el inmueble.
A partir de esos ingresos se determina el rendimiento neto. Para hacerlo pueden descontarse los gastos que la normativa admite, siempre que estén vinculados a la obtención de las rentas y se respeten los límites y condiciones establecidos.
Qué ingresos hay que declarar por alquilar una habitación
El propietario debe declarar las cantidades que recibe por el alquiler. Si, por ejemplo, cobra 500 euros al mes durante todo el año, habrá obtenido 6.000 euros anuales de ingresos íntegros procedentes del arrendamiento.
La cantidad cobrada no debe confundirse, sin embargo, con la cifra sobre la que necesariamente terminará tributando. Para calcular el rendimiento neto del capital inmobiliario se parte de los ingresos íntegros y posteriormente se descuentan los gastos fiscalmente deducibles que correspondan.
También importa cómo esté configurado el contrato. Si dentro del precio se incluyen determinadas cantidades relacionadas con suministros u otros conceptos, habrá que analizar correctamente tanto las cantidades percibidas como los gastos soportados por el propietario.
Qué gastos se pueden deducir por el alquiler de una habitación
La Ley del IRPF permite descontar los gastos necesarios para obtener los rendimientos, además de las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos cuando se cumplan las condiciones establecidas.
Entre los conceptos que Hacienda contempla se encuentran determinados intereses y gastos de financiación, gastos de conservación y reparación, tributos y recargos no estatales, determinados servicios y suministros, primas de seguros y amortizaciones, entre otros. Cada concepto está sometido a sus propias reglas.
Esto significa que no puede utilizarse cualquier gasto relacionado con la casa para reducir la factura fiscal. Tiene que existir la vinculación exigida con el alquiler y, además, conservarse la documentación necesaria para poder justificarlo ante una eventual comprobación.
Si solo alquilas una habitación, no puedes deducir todos los gastos de la casa
Este es uno de los aspectos más importantes cuando el propietario alquila una habitación y continúa viviendo en el resto del inmueble. No resulta correcto atribuir automáticamente al arrendamiento todos los gastos correspondientes a una vivienda que sigue teniendo parcialmente un uso personal.
Los gastos comunes deberán imputarse en la proporción que corresponda a la parte alquilada, atendiendo a la naturaleza concreta del gasto. También debe considerarse el tiempo durante el que la habitación ha estado efectivamente arrendada.
Así, si una habitación permanece alquilada durante nueve meses, los gastos vinculados al arrendamiento deberán calcularse teniendo en cuenta ese periodo cuando proceda. Hacienda establece que los gastos deducibles deben guardar relación con el tiempo durante el cual el inmueble haya generado los correspondientes rendimientos.
Luz, agua, gas e Internet: cuándo se pueden deducir
Los suministros de la vivienda requieren especial atención porque dependerá de quién los pague y de las condiciones establecidas en el contrato. Si los soporta el propietario y están vinculados a la obtención de los ingresos, habrá que determinar qué parte puede atribuirse al alquiler.
El propietario que continúa utilizando la vivienda no debería trasladar fiscalmente al alquiler todo su consumo personal de electricidad, agua, gas o Internet. La parte deducible debe responder al gasto realmente relacionado con la habitación arrendada y a las reglas aplicables a cada concepto.
Por este motivo resulta conveniente que el contrato establezca claramente qué incluye el precio mensual y cómo se distribuyen los suministros. También es recomendable conservar facturas y justificantes de pago que permitan acreditar los gastos declarados.
¿Se puede aplicar la reducción por alquiler de vivienda?
La normativa del IRPF contempla una reducción sobre el rendimiento neto positivo de determinados arrendamientos destinados a vivienda. Para los contratos celebrados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%, aunque puede elevarse al 60%, 70% o 90% cuando concurren los requisitos específicos establecidos legalmente.
Esto no significa que cualquier alquiler de una habitación permita aplicar automáticamente la reducción. Resulta necesario analizar el destino efectivo del arrendamiento y comprobar que se cumplen los requisitos exigidos para los arrendamientos destinados a satisfacer una necesidad permanente de vivienda.
La distinción es especialmente relevante frente a los alquileres turísticos o de temporada. Hacienda excluye de la reducción los arrendamientos que, por su naturaleza, no tienen como finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda, como ocurre con los apartamentos turísticos.
Qué pasa si alquilas una habitación de tu vivienda habitual
Que el propietario siga viviendo en el inmueble no elimina la obligación de declarar los rendimientos obtenidos. El alquiler de una habitación de la propia vivienda también puede generar rendimientos del capital inmobiliario.
Lo que cambia es la forma de distribuir determinados gastos. Si una parte de la casa permanece destinada al uso personal del propietario y otra genera ingresos, habrá que delimitar correctamente qué costes corresponden al alquiler.
Esta distinción también debe mantenerse durante el tiempo. Una habitación alquilada únicamente durante una parte del año no permite atribuir automáticamente al arrendamiento los gastos correspondientes a los doce meses.
Alquiler de una habitación y alquiler turístico no tributan igual
Alquilar una habitación durante meses para que una persona la utilice como residencia y ofrecerla durante días o semanas a turistas no son situaciones equivalentes. Esta diferencia afecta especialmente a la reducción aplicable en el IRPF y puede tener también consecuencias en el IVA.
En el alquiler turístico en el que no se prestan servicios propios de la industria hotelera, Hacienda establece que el alojamiento está exento de IVA. Sin embargo, cuando sí se ofrecen servicios característicos de la hostelería, el arrendamiento pasa a tributar al 10% de IVA.
Entre esos servicios se encuentran, por ejemplo, la recepción y atención continuada, la limpieza periódica durante la estancia o el cambio periódico de ropa de cama y baño. En cambio, la limpieza y el cambio de ropa realizados únicamente a la entrada y salida del huésped no tienen por sí solos esa consideración.
Diferencias entre alquilar una habitación como vivienda y hacerlo como alojamiento turístico
| Aspecto | Habitación destinada a vivienda | Alquiler turístico sin servicios hoteleros | Alojamiento con servicios hoteleros |
|---|---|---|---|
| IRPF | Los ingresos deben declararse | Los ingresos deben declararse | Debe declararse según su calificación fiscal |
| Gastos | Deducibles cuando proceda y en la parte imputable al alquiler | Deducibles cuando proceda | Según el régimen aplicable |
| Reducción por alquiler de vivienda | Puede proceder si se cumplen los requisitos | No procede por tratarse de alquiler turístico | No procede como alquiler de vivienda habitual |
| IVA | Exento cuando se destina exclusivamente a vivienda y se cumplen los requisitos | Exento si no se prestan servicios propios de la industria hotelera | 10% |
| Finalidad | Residencial | Temporal o turística | Hospedaje con servicios propios de hostelería |
¿El alquiler de una habitación lleva IVA?
Cuando el arrendamiento se destina exclusivamente al uso como vivienda y se cumplen las condiciones legales de la exención, el propietario no tiene que repercutir IVA al inquilino.
No obstante, el destino real del espacio resulta fundamental. Hacienda señala, por ejemplo, que un alquiler con uso mixto como vivienda y despacho profesional no queda amparado por la exención correspondiente al arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda y tributa al 21% de IVA.
Por ello, no debe aplicarse una regla automática a cualquier habitación alquilada. Antes de determinar el tratamiento del IVA hay que comprobar para qué se utiliza realmente el espacio y qué establece el contrato.
Cuándo el alquiler puede convertirse en una actividad económica
El alquiler de una habitación no constituye automáticamente una actividad económica. En el IRPF existe una regla específica para considerar el arrendamiento de inmuebles como actividad económica cuando se cumplen determinados requisitos legales.
También puede cambiar la calificación cuando, especialmente en alojamientos turísticos, se ofrecen servicios propios de la industria hotelera. Por ello, no debe confundirse al propietario que simplemente cede una habitación con quien organiza una prestación de servicios de alojamiento.
La calificación es importante porque determina cómo se declaran los ingresos y qué reglas fiscales deben aplicarse. Cuando el propietario se limita a arrendar una parte de su inmueble sin que exista actividad económica, el escenario habitual será el de los rendimientos del capital inmobiliario.
Qué documentación conviene guardar para la declaración de la Renta
El propietario debería conservar el contrato de alquiler, justificantes de los cobros, facturas y recibos de los gastos que vaya a incluir como deducibles. También resulta conveniente disponer de la documentación necesaria para justificar el porcentaje de los gastos que se atribuye a la parte arrendada.
Esta documentación adquiere especial importancia porque el alquiler de una sola habitación obliga a separar fiscalmente la zona que genera ingresos de la parte de la vivienda que continúa utilizando personalmente el propietario.