Vender una vivienda en junio, julio o cualquier otro momento del año plantea una duda habitual: ¿debe pagar todo el IBI el vendedor o se reparte con el comprador? Frente al ayuntamiento responde quien era propietario el 1 de enero, pero el Tribunal Supremo permite repartir posteriormente el coste entre ambas partes en función del tiempo que cada una haya tenido la vivienda.
La regla del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es clara. El artículo 75 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales establece que el impuesto se devenga el primer día del año natural. Por tanto, quien sea titular del inmueble el 1 de enero es, con carácter general, quien debe responder frente al ayuntamiento por el IBI de todo ese ejercicio.
Esto significa que si una vivienda se vende el 1 de julio de 2026, el ayuntamiento podrá exigir el IBI de 2026 al vendedor, porque era el propietario cuando se produjo el devengo.
¿Puede el vendedor cobrar al comprador parte del IBI?
Sí. Que el vendedor sea quien responde frente al ayuntamiento no significa necesariamente que tenga que asumir económicamente todo el impuesto.
El Tribunal Supremo estableció en 2016 que, si comprador y vendedor no han pactado otra cosa, quien paga el IBI puede repercutir al comprador la parte proporcional correspondiente al periodo en el que este haya sido propietario de la vivienda.
Por ejemplo, si una vivienda cambia de propietario aproximadamente a mitad de año y el IBI anual asciende a 800 euros, las partes podrían repartir el coste en función de los días durante los que cada una haya ostentado la propiedad.
El contrato de compraventa puede establecer un reparto diferente. Por ejemplo, que el vendedor asuma íntegramente el recibo o que comprador y vendedor acuerden expresamente el prorrateo. Ese pacto regula la relación económica entre ellos, pero no modifica quién es el sujeto obligado frente al ayuntamiento.
¿Quién paga la comunidad de propietarios?
Las cuotas ordinarias de comunidad corresponden al propietario conforme se van haciendo exigibles.
Antes de vender, el propietario debe declarar en la escritura si está al corriente de los gastos de comunidad y aportar un certificado que indique su situación, salvo que el comprador le exonere expresamente de hacerlo.
Hay un detalle importante para el comprador: la vivienda adquirida queda legalmente afecta a determinadas deudas anteriores. La Ley de Propiedad Horizontal establece que el inmueble responde por las cantidades pendientes correspondientes a la parte vencida del año en el que se realiza la compra y los tres años naturales anteriores.
Por ello, antes de firmar una compraventa conviene comprobar las cuentas de la comunidad y solicitar el certificado de deuda.
¿Y si hay una derrama aprobada antes de vender la casa?
Aquí la fecha de la votación no es necesariamente lo importante.
La Ley de Propiedad Horizontal dispone que las derramas para mejoras corresponden a quien sea propietario cuando cada cantidad resulte exigible.
Así, una comunidad puede aprobar en mayo una derrama de 3.000 euros dividida en seis pagos. Si la vivienda se vende después de haber abonado dos plazos, el comprador puede tener que asumir los siguientes si ya es propietario cuando vencen, aunque la obra hubiera sido aprobada antes de adquirir la casa.
Por ese motivo, es recomendable preguntar antes de comprar no solo si existen deudas, sino también si hay derramas aprobadas pendientes de cobro.
¿Quién paga la tasa de basuras o residuos?
En este caso no existe una regla única para toda España sobre el momento del cambio de propietario.
La Ley 7/2022 obliga a las entidades locales a establecer una tasa o prestación específica para financiar la recogida, transporte y tratamiento de residuos, pero son las ordenanzas municipales las que concretan aspectos como el devengo y la gestión del cobro.
La Ley de Haciendas Locales permite además que, en tasas por servicios que benefician a los ocupantes de viviendas, el propietario actúe como sustituto del contribuyente y pueda repercutir posteriormente la cuota al beneficiario.
Por tanto, al vender una vivienda hay que consultar la ordenanza del municipio. El criterio de reparto del IBI no debe aplicarse automáticamente a la tasa de residuos, porque cada tributo tiene sus propias reglas.