La votación de este jueves en la Diputación Permanente del Congreso deja dos resultados diferentes para el mercado del alquiler. Los inquilinos podrán seguir solicitando una prórroga extraordinaria de hasta dos años en determinados contratos y se mantiene el límite a las actualizaciones anuales de la renta, mientras que la renovación automática de los arrendamientos y la obligación de indemnizar al inquilino cuando el propietario decidiera no renovarlos han quedado descartadas.
El primero de los decretos de vivienda ha salido adelante por un solo voto, con el apoyo de PSOE, Sumar, ERC, PNV y Podemos. PP, Vox y Junts han votado en contra. La segunda norma, impulsada por Sumar, ha sido derogada después de que el PNV se sumara al rechazo de esos tres partidos.
La vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, ha celebrado la convalidación y ha asegurado que "cinco millones de personas podrán prorrogar sus alquileres y ahorrar 4.300 euros al año". Son estimaciones defendidas por la ministra, no un ahorro garantizado para todos los contratos.
¿Qué ocurre ahora si vivo de alquiler? ¿Puede mi casero subir la renta? ¿Y si soy propietario y quiero recuperar la vivienda? La respuesta depende de cuándo se firmó el contrato, cuándo termina, si el inquilino está al corriente de los pagos y qué condiciones concurren en cada caso.
Si soy inquilino, ¿puedo prorrogar mi alquiler dos años más?
Sí, si el contrato reúne los requisitos del decreto convalidado. La norma permite solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales, hasta un máximo de dos años adicionales, durante los cuales se mantienen las condiciones del contrato.
Para acogerse a ella, el alquiler debe corresponder a una vivienda habitual y estar sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, debe tratarse de un contrato vigente cuando entró en vigor el decreto y encontrarse en alguno de los supuestos de finalización de la prórroga obligatoria, tácita o de la tácita reconducción contemplados en la disposición final quinta.
En particular, la norma incluye los contratos cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino debe estar al corriente del alquiler y haber pagado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
La ampliación no se concede automáticamente. Es necesario solicitarla al propietario, que deberá aceptarla salvo en las excepciones previstas legalmente.
Por ejemplo, si un contrato cumple los requisitos y termina en junio de 2027, su titular podrá solicitar una primera anualidad extraordinaria y, posteriormente, otra, hasta completar los dos años adicionales.
¿Tengo que pedir la prórroga o se renueva automáticamente?
Hay que solicitarla. Esta es una de las principales diferencias entre los dos decretos votados este jueves.
La norma que sigue vigente reconoce el derecho a pedir una prórroga extraordinaria, pero no establece la renovación automática general que pretendía introducir el texto impulsado por Sumar.
Para evitar conflictos, lo recomendable es comunicar la solicitud por escrito y conservar una prueba de su recepción. Conviene identificar el contrato, la fecha de vencimiento y la disposición legal en la que se fundamenta la petición.
El decreto no establece un formulario único para todos los arrendamientos. Tampoco debe confundirse esta prórroga extraordinaria con las ampliaciones ordinarias previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, que tienen sus propios plazos y requisitos.
¿Puede mi casero subirme el alquiler en 2027?
La norma convalidada introduce un límite extraordinario a las actualizaciones anuales de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.
Si el alquiler supera el límite máximo aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, no podrá aplicarse ningún incremento en la actualización anual.
En los demás casos, propietario e inquilino pueden negociar la actualización. Si no llegan a un nuevo acuerdo, la subida no podrá superar el 2%.
Por ejemplo, para una renta de 900 euros mensuales que no supere el límite de referencia y a la que corresponda una actualización, el incremento máximo sin nuevo pacto sería de 18 euros al mes. El alquiler pasaría a 918 euros.
En cambio, si esa renta ya supera el máximo aplicable del sistema de referencia, la actualización quedaría bloqueada.
El límite del 2% no es una autorización para subir todos los alquileres automáticamente. La actualización debe estar prevista en el contrato y cumplir los requisitos legales.
Si soy propietario, ¿estoy obligado a aceptar los dos años adicionales?
Como regla general, sí, cuando el inquilino cumple las condiciones de la prórroga extraordinaria. El decreto establece expresamente que el arrendador debe aceptar la solicitud, aunque contempla varias excepciones.
La prórroga puede no aplicarse si ambas partes acuerdan otras condiciones o suscriben un nuevo contrato. También existen excepciones cuando el propietario acredita una necesidad real de recuperar la vivienda para sí o para determinados familiares, con los requisitos y comunicaciones exigidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La norma permite asimismo que las partes acuerden una renovación o un nuevo contrato con una renta al menos un 5% inferior a la anterior, supuesto en el que no se aplica la prórroga extraordinaria regulada en ese precepto.
Por tanto, el propietario no puede rechazar libremente una solicitud que cumple los requisitos, pero tampoco está obligado a aceptar la ampliación en todos los casos imaginables.
Si necesito recuperar mi vivienda, ¿puedo hacerlo?
Sí, cuando concurran las circunstancias legales que permiten recuperar el inmueble por necesidad.
El decreto contempla la posibilidad de que el arrendador comunique su intención de ocupar la vivienda para sí o para los familiares previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que exista una necesidad real y acreditada y se respeten las condiciones y los plazos de comunicación aplicables.
La recuperación no puede justificarse únicamente mediante una declaración genérica. Si surge un conflicto, habrá que examinar las circunstancias concretas y la documentación disponible.
También debe tenerse en cuenta que la norma contempla una regulación específica para esta prórroga extraordinaria, por lo que no basta con aplicar mecánicamente las reglas habituales de finalización del contrato.
¿Tengo que indemnizar al inquilino si no renuevo el contrato?
No por la indemnización general de doce mensualidades que proponía el decreto rechazado este jueves.
La norma impulsada por Sumar pretendía obligar al propietario a compensar al arrendatario cuando decidiera no renovar el contrato, con determinadas excepciones. La cantidad se calcularía tomando como referencia doce mensualidades de una vivienda de características similares.
Esa medida no ha superado la votación de la Diputación Permanente y, por tanto, no entrará en vigor conforme al calendario previsto.
Esto no elimina las indemnizaciones que puedan corresponder por otros incumplimientos contractuales o legales. Simplemente significa que no se ha aprobado la nueva compensación general por no renovar el alquiler.
También ha quedado descartada la ampliación del preaviso del propietario a seis meses que recogía ese segundo decreto. Se mantienen los plazos previstos en la legislación aplicable a cada contrato.
¿Qué ocurre si mi inquilino deja de pagar?
La convalidación del decreto no elimina la obligación de pagar el alquiler.
De hecho, para acceder a la prórroga extraordinaria de hasta dos años, el arrendatario debe estar al corriente de sus obligaciones y haber abonado las mensualidades de los ocho meses anteriores.
En materia de desahucios, la norma incorpora protecciones específicas para personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
No se trata de una prohibición general de todos los desahucios. La suspensión depende de la situación del ocupante, de la existencia de una alternativa habitacional y de las circunstancias del propietario.
Cuando el demandante sea una persona física o una entidad dedicada al alquiler asequible, el decreto contempla compensaciones a cargo de la Administración en determinados supuestos, que pueden comprender las rentas dejadas de percibir, suministros impagados y costas procesales dentro de los límites legales.
Además, la suspensión no procede en ciertos casos cuando el propietario acredita que también se encuentra en situación de vulnerabilidad y dispone de dos viviendas o menos.
¿Qué pasa si mi contrato termina en 2028?
La fecha es importante, pero no suficiente para saber si procede la prórroga.
La disposición final quinta incluye los contratos vigentes al entrar en vigor el decreto cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, además de otros supuestos de finalización de las prórrogas contempladas en la norma.
No todos los contratos con vencimiento en 2028 tienen automáticamente derecho a dos años adicionales. Es necesario comprobar en qué fase se encuentra el arrendamiento, cuándo se firmó y si se cumplen las condiciones exigidas.
Quien tenga un contrato próximo a su vencimiento debería revisar tanto su fecha inicial como las prórrogas que ya se hayan producido.
¿Qué otras medidas de vivienda siguen vigentes?
El decreto convalidado incluye cambios que van más allá de la duración de los alquileres.
Entre ellos figura una regulación más estricta de los contratos de temporada y por habitaciones, con medidas destinadas a evitar que se utilicen para eludir las garantías del alquiler habitual.
También incorpora una deducción estatal en el IRPF del 10% de las cantidades pagadas por el alquiler de vivienda habitual para contribuyentes con rentas inferiores a 33.007,20 euros anuales, en los términos previstos en la norma.
Para determinados propietarios que no tengan la condición de grandes tenedores, se contemplan incentivos fiscales vinculados a la reducción de las rentas, que pueden llegar al 100% en los supuestos establecidos legalmente.
En materia de compra, el decreto incluye el mecanismo de financiación 'Tu Casa', gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), con préstamos de hasta 50.000 euros para facilitar la adquisición de la primera vivienda habitual.
Qué ha aprobado el Congreso y qué ha rechazado
| Medida | Resultado |
|---|---|
| Prórroga extraordinaria del alquiler de hasta dos años, previa solicitud y con requisitos | Convalidada |
| Límite extraordinario a la actualización anual de la renta hasta finales de 2027 | Convalidado |
| Protección frente a determinados desahucios de personas vulnerables hasta 2030 | Convalidada |
| Renovación automática general de los contratos de alquiler | Rechazada |
| Indemnización general al inquilino por decisión del propietario de no renovar | Rechazada |
| Ampliación del preaviso del propietario a seis meses | Rechazada |
La votación deja así una protección adicional para determinados contratos de vivienda habitual, pero sin la renovación automática general ni la indemnización que defendía Sumar.
Para los inquilinos, la cuestión decisiva será comprobar si pueden solicitar la prórroga y en qué condiciones se actualizará su renta. Para los propietarios, cuándo están obligados a aceptarla y qué excepciones permiten recuperar la vivienda.