El principal decreto de vivienda del Gobierno, considerado el que tiene más opciones de ser convalidado en la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes y la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, comenzó a aplicarse este jueves, 8 de octubre, después de su publicación ayer en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
La nueva regulación suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos contra personas en situación de vulnerabilidad cuando quienes reclaman sean fondos o entidades centradas en la adquisición masiva de créditos impagados o de inmuebles por debajo de su valor de mercado.
Para el resto de propietarios demandantes, se establece una paralización máxima de tres años, condicionada a revisiones anuales y acompañada de compensaciones económicas por las rentas no cobradas y los gastos de suministros.
Además, en los procesos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual se obliga a que la parte ejecutante acredite documentalmente si tiene la condición de gran tenedor.
En el terreno de la lucha contra la especulación, el decreto veta hasta finales de 2030 que los grandes tenedores jurídicos y las empresas compradoras de deuda adquieran viviendas por un importe inferior al 70% de su valor oficial de tasación.
La norma incorpora con carácter permanente un mecanismo extraordinario de enervación en los desahucios por impago de alquiler, una herramienta procesal destinada a evitar que familias con vulnerabilidad económica pierdan su casa sin que se les ofrezca antes una alternativa habitacional.
Con este sistema, cuando un arrendatario vulnerable se enfrenta a un procedimiento de desahucio por falta de pago, la administración pública competente dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para poner a su disposición una vivienda alternativa.
Si en ese periodo de dos meses la administración no facilita una alternativa residencial, la ley le obliga a abonar al propietario o a consignar en el juzgado la totalidad de las cantidades adeudadas, junto con las rentas que se generen y los costes del procedimiento. Ese pago cancela de forma automática la deuda y detiene el desahucio, manteniendo vigente el contrato de arrendamiento.
En el supuesto de que transcurran los dos meses sin que la administración ofrezca un hogar alternativo ni asuma la deuda, la propia administración pasará a ser la deudora frente al arrendador, evitando el desalojo del inquilino y garantizando su permanencia en la vivienda hasta el final del contrato mientras dure su situación de vulnerabilidad.
El decreto precisa que este rescate público no agota el derecho del inquilino a pagar la deuda por sí mismo una primera vez y prevé que el Estado compense económicamente a las comunidades autónomas por los gastos que asuman.
Alquileres temporales y por habitaciones
En materia de arrendamientos, el texto establece que, en los contratos de alquiler, la ausencia de causa justificada en los arrendamientos temporales o la concatenación de más de dos contratos seguidos los convertirá de forma automática en contratos de vivienda habitual. Asimismo, la suma de las rentas en el alquiler por habitaciones no podrá superar el precio del contrato único de la vivienda completa.
En el ámbito de la publicidad, las ofertas de alquiler deberán incluir obligatoriamente el índice de precios y la renta de los últimos 5 años. Se impide trasladar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se fijan sanciones de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan la obligación de ceder datos.
Beneficios fiscales y cambios tributarios
En el IRPF, con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026 y aplicables a la campaña de la renta, las reducciones para propietarios que rebajen el precio del alquiler más de un 5% llegarán hasta el 100% en zonas tensionadas y al 70% en el alquiler social.
Para los arrendatarios con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales, se introduce una deducción en el IRPF del 10% del alquiler pagado, con una base máxima de 11.630 euros.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 quedará exenta de IRPF la ganancia patrimonial generada por la venta de viviendas desocupadas durante más de 2 años a entidades públicas, con un límite de 800.000 euros.
Otras medidas fiscales del decreto se aplicarán de manera progresiva. A partir del 1 de diciembre de 2026 se gravará con un IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no constituyan la vivienda habitual del arrendador, se aplicará el IVA del 10% a las obras de reparación de viviendas alquiladas y el tipo superreducido del 4% a la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente.
En esa misma fecha del 1 de diciembre de 2026 entrarán en vigor los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
Por otro lado, el gravamen especial del 25% a las socimi sobre beneficios no distribuidos se aplicará a los periodos impositivos iniciados desde el 1 de enero de 2026, mientras que los recargos del IBI de hasta el 150% en pisos turísticos y viviendas vacías empezarán a aplicarse desde el 1 de enero de 2027.
En lo relativo a las políticas de promoción y financiación, entra en vigor de forma inmediata la fijación permanente de un precio máximo de venta, indexado al módulo protegido, para las viviendas de la empresa pública Casa 47, así como el traspaso de activos de la Seguridad Social y del Patrimonio del Estado.
El decreto dota con 400 millones de euros el Fondo de Vivienda de Impacto Social, habilita una línea de avales ICO de 280 millones de euros para construcción industrializada y otra de 2.000 millones de euros destinada al alquiler asequible. Del mismo modo, se activa la línea “Tu Casa”, con 10.000 millones de euros para financiar sin intereses hasta el 20% o un máximo de 50.000 euros en la compra de primera vivienda.
Un segundo decreto con cambios en las prórrogas del alquiler
El segundo de los decretos de vivienda aprobados por el Ejecutivo y publicado también en el BOE –y que se prevé que no sea convalidado por la Diputación Permanente– fija su entrada en vigor para el próximo 15 de noviembre.
Entre sus principales medidas, este texto establece que, una vez agotado el plazo mínimo del alquiler (5 años o 7 si el arrendador es persona jurídica), las prórrogas tácitas obligatorias pasarán a ser por periodos sucesivos de 5 o 7 años.
Asimismo, la norma amplía el plazo de preaviso que debe dar el propietario para no renovar el contrato de 4 a 6 meses (manteniéndose en 2 meses para el inquilino).
Como cambio más relevante, se impone al arrendador que comunique de forma válida su decisión de no prorrogar el alquiler la obligación de indemnizar al inquilino en el momento de la entrega de la vivienda. La compensación será la cantidad mayor entre 12 mensualidades (calculadas según el valor superior del rango individualizado del sistema estatal de referencia de precios) o una mensualidad por cada año de residencia en el inmueble.
Esta indemnización no será exigible en una serie de causas justificadas tasadas, como la necesidad de la vivienda para uso permanente del arrendador persona física o de familiares de primer o segundo grado; que el inquilino no haya habitado la casa durante más de 6 meses sin motivo justificado, o que rechace una oferta fehaciente de renovación a 5 o 7 años ajustada a la legalidad.
De llegar a aplicarse, algo que no se espera, las medidas de este decreto se extenderían a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual vigentes a 15 de noviembre respecto a los vencimientos posteriores, garantizando además un régimen transitorio para las comunicaciones de no renovación efectuadas válidamente antes de su publicación.