Changer une hypothèque à une autre banque peut réduire le taux d'intérêt ou la mensualité, mais cela ne compense pas toujours. Avant de signer une subrogation, il faut comparer l'économie totale attendue avec les commissions et les frais de l'opération et vérifier qu'une réduction de mensualité ne provient pas simplement d'un allongement de la dette sur plusieurs années.
La voie spécifiquement conçue pour transférer une hypothèque est la subrogation de créancier.
Le prêt ne disparaît pas. Il continue d'exister, mais la banque qui a le droit de le percevoir change.
Comment ça fonctionne
La nouvelle entité présente une offre engageante avec les conditions proposées.
Ensuite, elle demande à la banque actuelle le certificat de dette en cours. L'entité d'origine dispose de sept jours naturels pour le remettre et de quinze jours pour présenter au client une éventuelle modification des conditions.
Si finalement aucune novation n'est signée avec l'ancienne banque, la subrogation peut être formalisée devant notaire.
Avec elle, il est possible de changer principalement le taux d'intérêt, la durée ou les deux.
Novation ou subrogation
La novation consiste à renégocier avec la propre banque.
Elle est généralement plus simple et entraîne normalement moins de frais, mais cela dépend de l'acceptation des nouvelles conditions par l'entité actuelle.
La subrogation ajoute de la concurrence : elle permet de transférer l'hypothèque à une entité qui offre de meilleures conditions.
Quelles commissions peuvent exister
Pour les hypothèques signées depuis le 16 juin 2019, les limites dépendent du type de prêt et du moment où l'opération a lieu.
Pour les hypothèques variables, la compensation pour remboursement anticipé peut être limitée à 0,25% pendant les trois premières années ou à 0,15% pendant les cinq premières, selon l'option prévue dans le contrat. Ensuite, elle peut être réduite à zéro.
Lorsque une subrogation ou novation transforme une hypothèque variable en fixe ou en un type avec une première période fixe d'au moins trois ans, la législation en vigueur limite la compensation à 0,05% pendant les trois premières années et à zéro par la suite.
Quand cela compense vraiment
Il n'existe pas d'"économie minimale" universelle.
Le bon calcul consiste à comparer tout ce que coûtera le changement avec l'économie d'intérêts et d'autres coûts pendant la durée pendant laquelle le client prévoit de conserver l'hypothèque.
Si l'économie accumulée met de nombreuses années à dépasser les frais de subrogation et qu'il est prévu de vendre le logement avant, cela peut ne pas compenser.
Il faut également éviter de comparer uniquement les mensualités. Une mensualité inférieure obtenue en prolongeant beaucoup la durée peut finir par augmenter les intérêts totaux payés.