Cambiare un mutuo a un altro banco può ridurre il tasso di interesse o la rata, ma non sempre conviene. Prima di firmare una surrogazione è necessario confrontare il risparmio totale atteso con le commissioni e le spese dell'operazione e verificare che una riduzione della rata non derivi semplicemente dall'allungare per più anni il debito.
La via progettata specificamente per trasferire un mutuo è la surrogazione del creditore.
Il prestito non scompare. Continua a esistere, ma cambia la banca che ha diritto a riscuoterlo.
Come funziona
La nuova entità presenta un'offerta vincolante con le condizioni proposte.
Dopo richiede alla banca attuale il certificato di debito pendente. L'entità di origine ha sette giorni naturali per consegnarlo e quindici giorni per presentare al cliente una possibile modifica delle condizioni.
Se alla fine non si firma una novazione con la vecchia banca, si può formalizzare la surrogazione davanti a notaio.
Con essa possono cambiare principalmente il tasso di interesse, il termine o entrambi.
Novazione o surrogazione
La novazione consiste nel rinegoziare con la propria banca.
Solitamente è più semplice e normalmente comporta meno spese, ma dipende dal fatto che l'entità attuale accetti le nuove condizioni.
La surrogazione aggiunge concorrenza: consente di portare il mutuo a un'entità che offre condizioni migliori.
Quali commissioni possono esserci
Nei mutui firmati dal 16 giugno 2019, i limiti dipendono dal tipo di prestito e dal momento in cui si svolge l'operazione.
Nei mutui variabili, la compensazione per estinzione anticipata può essere limitata allo 0,25% durante i primi tre anni o allo 0,15% durante i primi cinque, a seconda dell'opzione prevista nel contratto. Dopo può rimanere a zero.
Quando una surrogazione o novazione trasforma un mutuo variabile in fisso o in un tipo con un primo periodo fisso di almeno tre anni, la legislazione vigente limita la compensazione allo 0,05% durante i primi tre anni e a zero successivamente.
Quando conviene realmente
Non esiste un "risparmio minimo" universale.
Il calcolo corretto è confrontare tutto ciò che costerà il cambiamento con il risparmio di interessi e altri costi durante il tempo che il cliente prevede di mantenere il mutuo.
Se il risparmio accumulato impiega molti anni a superare le spese di surrogazione e si prevede di vendere l'abitazione prima, potrebbe non convenire.
Bisogna anche evitare di confrontare unicamente le rate mensili. Una rata inferiore ottenuta allungando molto il termine può finire per aumentare gli interessi totali pagati.