Cambiar una hipoteca a otro banco puede reducir el tipo de interés o la cuota, pero no siempre compensa. Antes de firmar una subrogación hay que comparar el ahorro total esperado con las comisiones y gastos de la operación y comprobar que una rebaja de cuota no procede simplemente de alargar durante más años la deuda.
La vía diseñada específicamente para trasladar una hipoteca es la subrogación de acreedor.
El préstamo no desaparece. Continúa existiendo, pero cambia el banco que tiene derecho a cobrarlo.
Cómo funciona
La nueva entidad presenta una oferta vinculante con las condiciones propuestas.
Después solicita al banco actual el certificado de deuda pendiente. La entidad de origen dispone de siete días naturales para entregarlo y de quince días para presentar al cliente una posible modificación de las condiciones.
Si finalmente no se firma una novación con el banco antiguo, puede formalizarse la subrogación ante notario.
Con ella pueden cambiarse principalmente el tipo de interés, el plazo o ambos.
Novación o subrogación
La novación consiste en renegociar con el propio banco.
Suele ser más sencilla y normalmente comporta menos gastos, pero depende de que la entidad actual acepte las nuevas condiciones.
La subrogación añade competencia: permite llevar la hipoteca a una entidad que ofrece mejores condiciones.
Qué comisiones puede haber
En las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, los límites dependen del tipo de préstamo y del momento en el que se produzca la operación.
En hipotecas variables, la compensación por amortización anticipada puede quedar limitada al 0,25% durante los tres primeros años o al 0,15% durante los cinco primeros, según la opción prevista en el contrato. Después puede quedar en cero.
Cuando una subrogación o novación transforma una hipoteca variable en fija o en un tipo con un primer periodo fijo de al menos tres años, la legislación vigente limita la compensación al 0,05% durante los tres primeros años y a cero posteriormente.
Cuándo compensa realmente
No existe un "ahorro mínimo" universal.
La cuenta correcta es comparar todo lo que costará el cambio con el ahorro de intereses y otros costes durante el tiempo que el cliente prevé conservar la hipoteca.
Si el ahorro acumulado tarda muchos años en superar los gastos de subrogación y se prevé vender la vivienda antes, puede no compensar.
También hay que evitar comparar únicamente cuotas mensuales. Una cuota inferior conseguida ampliando mucho el plazo puede acabar aumentando los intereses totales pagados.