Le nouveau décret de logement incorpore une mesure fiscale qui va bien au-delà du marché immobilier et qui affecte directement les épargnants. Le Real Decreto-ley 29/2026, publié ce mercredi dans le BOE et qui entre en vigueur ce jeudi, récupère le Compte d'Épargne et d'Investissement Financia Europa, un instrument qui permet d'investir dans des actions et des fonds européens avec un avantage fiscal inédit : si l'argent reste plus de cinq ans, les premiers 10.000 euros de gain sont exonérés de l'IRPF.
La mesure était déjà incluse dans le décret de logement que le Congrès a rejeté la semaine dernière et revient maintenant pratiquement sans changements. Selon l'analyse réalisée par TaxDown pour DEMÓCRATA, la principale nouveauté ne réside pas uniquement dans l'exonération, mais dans la manière de taxer : l'investisseur pourra acheter et vendre des actions et des ETF dans le compte sans payer d'impôts pour chaque opération. L'administration fiscale ne calculera le gain que lorsque l'argent sortira du compte.
Le changement permet de différer la facture fiscale et de maintenir dans l'investissement l'argent qui, avec le système ordinaire, devrait être destiné aux impôts après chaque vente avec gains.
Jusqu'à 10.000 euros de gain sans taxation
L'avantage fiscal est conditionné à ce que l'argent reste plus de cinq ans dans le compte. Dans ce cas, les premiers 10.000 euros de gain accumulé sont complètement exonérés de taxation pendant toute la vie du titulaire, pas chaque année. De plus, du bénéfice qui dépasse ce montant, un autre 20% est également exempt d'impôts. Les 80% restants sont imposés à l'IRPF selon les taux applicables à l'épargne, qui oscillent entre 19% et 30%.
La règle pour déterminer quel argent est resté plus de cinq ans suit le critère FIFO : on considère que le premier qui sort est le premier qui est entré.
Les calculs de TaxDown montrent que l'effet de l'exonération est particulièrement significatif dans les investissements de moindre taille. Par exemple, une personne qui apporte 20.000 euros et retire 32.000 six ans plus tard obtient un gain de 12.000 euros. Les premiers 10.000 sont exonérés et, des 2.000 restants, un autre 20% n'est pas non plus imposé. La facture fiscale s'élève à 304 euros, contre 2.400 euros qu'elle paierait avec un investissement conventionnel, selon les calculs de la société. L'économie atteint ainsi 87%.
Le bénéfice en pourcentage diminue à mesure que la taille de l'investissement augmente, car l'exemption de 10.000 euros est un montant fixe. Une personne qui apporte 150.000 euros et retire 250.000 dix ans plus tard aurait un gain de 100.000 euros. Dans ce cas, la facture fiscale serait de 15.440 euros, contre 21.880 euros hors compte, une économie de 6.440 euros, équivalente à 29%.
Cinq ans pour accéder à l'avantage fiscal
Le délai de cinq ans est déterminant. Celui qui retire l'argent avant ne pourra pas appliquer l'exemption sur les premiers 10.000 euros. Ainsi, une personne qui apporte 30.000 euros et retire 36.000 trois ans plus tard devra imposer les 6.000 euros de gain comme elle le ferait avec un investissement ordinaire : 1.140 euros, selon les calculs de TaxDown.
Il existe cependant un avantage pendant cette période : les opérations réalisées dans le compte ne génèrent pas d'imposition individuelle. Autrement dit, l'investisseur peut vendre une action avec des gains et utiliser immédiatement cet argent pour acheter une autre action ou un ETF sans avoir à déclarer à ce moment-là la plus-value.
La bourse cesse d'imposer opération par opération
C'est l'un des changements les plus pertinents du nouveau compte. Dans le régime habituel, chaque vente d'actions avec bénéfice génère un gain patrimonial qui doit être intégré à la déclaration de revenus, même si l'argent obtenu est immédiatement réinvesti.
Les fonds d'investissement traditionnels ont une exception en permettant de transférer l'argent d'un fonds à un autre sans imposition jusqu'au remboursement définitif. Les actions et les ETF ne bénéficient actuellement pas de ce même traitement.
Le Compte Financia Europa étend une logique similaire à ces investissements. À l'intérieur, il sera possible d'acheter et de vendre des actifs sans que chaque opération déclenche une liquidation fiscale. L'impôt est différé jusqu'à ce que l'argent quitte le compte.
TaxDown donne un exemple : si un investisseur achète un ETF pour 10.000 euros et le vend pour 13.000 pour acheter ensuite des actions d'une autre société, le gain de 3.000 euros serait actuellement imposé immédiatement. Dans le nouveau compte, l'opération ne générerait pas d'imposition tant que l'argent reste dans le véhicule.
L'effet cumulatif peut être pertinent : l'argent qui n'est pas remis à l'administration fiscale à chaque opération reste investi et peut continuer à générer des rendements.
Un seul compte et jusqu'à 150.000 euros
Le Compte Finance Europe fonctionnera comme un compte de valeurs associé à un compte de liquidités et lié au compte bancaire du titulaire. Il pourra être proposé par des banques, des agences et des sociétés de valeurs, y compris des entités étrangères ayant une succursale en Espagne.
Chaque personne pourra disposer d'un seul compte, toujours à son nom et sans cotitulaires. Dans le cas d'un couple, chaque membre pourra ouvrir le sien.
La limite est fixée à 150.000 euros de contributions en attente de retrait. Il ne s'agit pas d'une limite annuelle : si le titulaire retire de l'argent, il pourra à nouveau contribuer jusqu'à atteindre à nouveau le maximum.
Les contributions devront être faites en espèces. Il ne sera pas possible d'introduire directement des actions ou des fonds que l'épargnant possède déjà.
De plus, il sera possible de transférer le compte d'une entité à une autre une fois par an sans perdre l'ancienneté accumulée.
Ce qui peut être acheté et ce qui est exclu
Le nouveau compte ne permet pas d'investir dans n'importe quel actif financier. Seules pourront être acquises des actions cotées d'entreprises de l'Union Européenne ou de l'Espace Économique Européen, à l'exclusion des SOCIMI, et des participations de fonds et ETF inclus dans un registre spécifique de la CNMV.
Ces fonds devront investir au moins 70% en Europe et la moitié de leur portefeuille en bourse.
Sont exclus les dérivés, les investissements financés par des prêts et les SICAV.
Il existe également une limite pour l'argent liquide dans le compte : seuls 1.500 euros pourront être maintenus. Les montants qui dépassent ce montant devront être investis dans un délai de trois mois ou seront considérés comme retirés.
Les dividendes bénéficient d'un traitement différent. Ils ne restent pas dans le compte aux fins de cet avantage fiscal, mais sont versés sur le compte bancaire du titulaire et sont imposés annuellement comme auparavant.
la lettre fine du compte finance Europe
- Les 10.000 € ne sont pas annuels : c'est une exonération à vie par personne.
- Cinq ans : pour accéder au principal avantage fiscal, l'argent doit rester plus de cinq ans.
- Tout n'est pas exonéré : au-dessus de 10.000 € de gain, seul le 20% supplémentaire est exempt d'impôts.
- Maximum 150.000 € : limite son attrait pour les grands patrimoines.
- Uniquement des actifs européens : sont exclus les actions d'autres marchés, les dérivés, les SICAV et d'autres produits.
- Dividendes : sont imposés chaque année comme jusqu'à présent.
- Sans transfert de portefeuille : il n'est pas possible d'apporter directement des actions ou des fonds déjà détenus.
- Sans garantie : ce n'est pas un dépôt ; l'investisseur peut perdre de l'argent si le marché chute.
- Pas encore disponible : il manque le développement ministériel et l'enregistrement des fonds de la CNMV, en plus de la validation du décret.
- Risque de perdre l'avantage fiscal : ne pas respecter les conditions peut faire considérer l'argent comme retiré et perdre l'avantage fiscal.
Ce n'est pas un dépôt : le capital n'est pas garanti
Le nouveau compte n'élimine pas non plus le risque inhérent à l'investissement en bourse. Ce n'est pas un dépôt bancaire et le capital n'est pas garanti. Si les actions ou fonds acquis perdent de la valeur, le titulaire peut perdre de l'argent.
Il existe également des conséquences fiscales si les conditions du produit ne sont pas respectées. L'acquisition d'actifs non autorisés ou le dépassement de la limite des contributions peut entraîner la considération de tout l'argent du compte comme retiré à cette date et la perte de l'avantage fiscal lié à la période de cinq ans.
La fiscalité change également dans des situations telles que le décès du titulaire ou le transfert de résidence à l'étranger. En cas de décès, les gains générés dans le compte qui n'auraient pas encore été imposés sont intégrés dans la dernière déclaration du défunt. Si le titulaire transfère sa résidence hors d'Espagne, une imposition peut également se produire, bien qu'il existe des règles spécifiques pour les changements de résidence vers d'autres pays européens.
Un autre compte pour ceux qui vendent un logement vide à une Administration
Le décret incorpore également une seconde modalité, le Compte Financia Europa Réinvestissement, compatible avec le précédent et destiné aux propriétaires qui vendent certains logements vides aux Administrations publiques.
La mesure s'applique aux logements qui sont restés vides pendant au moins deux ans et qui sont vendus, jusqu'à la fin de 2027, à une mairie, une communauté autonome ou une autre entité publique de logement pour un prix inférieur à 800 000 euros.
Si le propriétaire réinvestit l'argent obtenu de la vente sur ce compte dans un délai maximum de six mois, la partie du gain qui n'était pas déjà exonérée peut rester libre d'imposition, tant que l'argent reste cinq ans. Dans ce mode, l'exonération initiale de 10 000 euros ne s'applique pas et seul 20 % prévu pour le reste des gains est exclu de l'imposition.
On ne peut toujours pas souscrire
Bien que le décret entre en vigueur ce jeudi, le Compte Financia Europa n'est toujours pas disponible pour les épargnants.
TaxDown avertit qu'il manque l'arrêté ministériel qui doit développer le fonctionnement du produit et, dans le cas des fonds, la création du registre spécifique de la CNMV. De plus, le Décret royal-loi devra être validé par la Députation Permanente du Congrès dans un délai de 30 jours à compter de sa publication.
La mesure vise à canaliser une partie de l'épargne des ménages vers les marchés européens par le biais d'un véhicule fiscalement incitatif. Pour TaxDown, il s'agit d'un outil qui peut favoriser l'investissement à long terme, bien que son application effective dépende du développement normatif et de la validation parlementaire.
La société considère que le design bénéficie proportionnellement plus aux petits épargnants car l'exonération des premiers 10 000 euros de gain a un poids plus important lorsque le capital investi est plus faible. Dans tous les cas, l'avantage principal ne se limite pas à cette exonération : la possibilité de réorganiser un portefeuille d'actions et d'ETF sans être imposé pour chaque vente introduit un changement significatif dans la manière de gérer fiscalement un investissement en bourse.