Un accordo di divorzio può decidere chi rimane con l'abitazione, ma non obbliga di per sé la banca a rimuovere l'altro titolare del mutuo. Proprietà e debito sono due questioni distinte: se entrambi hanno firmato il prestito, continueranno a rispondere di fronte all'ente finché questo non accetta formalmente una modifica.
Il problema appare frequentemente quando uno dei due si aggiudica la casa e si impegna nel contratto di separazione a pagare tutte le rate.
Tra i membri della coppia quel patto può produrre effetti. Di fronte alla banca, invece, il contratto ipotecario rimane quello firmato originariamente.
Rimanere con la casa non significa rimanere solo con il mutuo
La proprietà può essere assegnata a una persona mediante la liquidazione del regime economico matrimoniale, un'estinzione di condominio o un'altra operazione giuridicamente valida.
Ma ciò non implica automaticamente che l'altra persona scompaia come debitrice.
Se entrambi risultano come mutuatari, l'ente conserva le garanzie che ha accettato quando ha concesso il credito.
Per rimuovere un titolare ci vuole la banca
L'operazione può essere effettuata mediante una novazione che modifichi le garanzie personali del prestito.
La Banca di Spagna ricorda che l'ente non è obbligato ad accettare quel cambiamento, perché rimuovere un mutuatario riduce le garanzie di incasso inizialmente analizzate.
La banca può riesaminare nuovamente i redditi, l'occupazione e l'indebitamento di chi vuole rimanere solo con il mutuo.
Può anche richiedere nuove garanzie, un altro co-titolare o un garante.
Cosa succede se la banca dice di no
Se non accetta la novazione, i due titolari rimangono vincolati al prestito.
Ciò significa che, anche se una sentenza o un accordo stabilisce che uno pagherà le mensilità, un inadempimento può influire anche sull'altro mutuatario di fronte all'ente.
Per la banca continua a sussistere l'obbligo derivante dal contratto ipotecario originale.
L'alternativa di cambiare banca
La coppia può tentare di far finanziare l'operazione da un altro ente.
A seconda del caso, può essere studiato un nuovo mutuo o una modifica combinata con altre operazioni sull'abitazione.
Ma qualsiasi soluzione richiede che la banca che infine assuma il prestito consideri solvibile il mutuatario che rimane.
Possono esserci costi
Una novazione può comportare commissioni se era prevista contrattualmente.
L'ente può anche richiedere una nuova valutazione per analizzare il rischio attuale dell'operazione. Il cambiamento deve essere formalizzato mediante atto pubblico.