Uno de los objetivos de la presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, para su segundo mandato no se explica únicamente a través de la geopolítica, la competitividad o el estado de la defensa comunitaria. Afecta de forma directa a prácticamente los Veintisiete Estados miembros y a una de las cuestiones que la propia presidenta definió como una "crisis social": el acceso a la vivienda.
Este miércoles llegará el día D de la estrategia europea para abordar la crisis habitacional, con la presentación por parte del Ejecutivo comunitario de su esperada iniciativa sobre vivienda asequible. Después de ciertos retrasos, Bruselas pondrá sobre la mesa un nuevo marco regulatorio destinado a establecer criterios comunes para que las autoridades nacionales, regionales y locales puedan adoptar determinadas restricciones cuando existan problemas acreditados de acceso a la vivienda.
Consulte aquí el borrador íntegro de la Ley de Vivienda Asequible que propone Bruselas
Lea aquí el borrador de la Ley de Vivienda Asequible al que ha tenido acceso DEMÓCRATA, uq plantea el primer marco europeo para restringir compras de vivienda y alquileres turísticos.
Fijación de condiciones
La Comisión es consciente de que la Unión Europea no dispone de una competencia directa sobre la política de vivienda. Por ello, su propuesta no pretende sustituir las políticas nacionales ni establecer un régimen europeo de control de precios, sino fijar las condiciones bajo las cuales determinadas intervenciones de las autoridades públicas podrán considerarse compatibles con el marco comunitario.
Los borradores del reglamento a los que ha tenido acceso Demócrata centran su aplicación en dos tipos concretos de medidas que pueden adoptar las autoridades públicas locales. La primera afecta a las restricciones sobre la prestación de servicios de alquiler de alojamiento de corta duración en propiedades residenciales. La segunda se refiere a las medidas destinadas a limitar la adquisición de determinadas viviendas que no vayan a utilizarse como residencia principal.
Noticia destacada
La Comisión Europea dará a los Estados la llave para poner en el mercado casi diez millones de viviendas
5 minutos
Bruselas no plantea, por tanto, intervenir directamente sobre los topes de precios del alquiler residencial, los subsidios a la vivienda o las medidas fiscales de aplicación general que adopten los Estados miembros. La propuesta establece, en cambio, un procedimiento específico para aquellas restricciones locales que puedan afectar al funcionamiento del mercado y a determinados derechos económicos. Para poder activar estas medidas, las autoridades deberán demostrar previamente que el territorio afectado constituye un "área bajo estrés residencial". La declaración no podrá realizarse de manera discrecional, sino que deberá sustentarse en una evaluación basada en datos objetivos, transparentes y verificables.
Tres condiciones para declarar una zona tensionada
El borrador establece tres requisitos acumulativos para acreditar la existencia de estrés residencial.El primero será un umbral de asequibilidad, calculado a partir de la relación entre el precio medio de adquisición de una vivienda en el área correspondiente y la mediana de los ingresos disponibles de la población local. El objetivo es determinar hasta qué punto el coste de acceso a la propiedad se ha desvinculado de la capacidad económica de los hogares.
El segundo requisito será la evolución de esta ratio. No bastará con acreditar que la vivienda resulta actualmente poco asequible: la relación entre precios e ingresos deberá haber aumentado de forma continuada durante los diez años anteriores.
Noticia destacada
María Matos (Fotocasa): "Legislar sin consenso solo ralentiza la accesibilidad a la vivienda"
6 minutos
El tercer elemento introduce una dimensión prospectiva. Las autoridades deberán demostrar que es improbable que el estrés habitacional disminuya durante los tres años siguientes, teniendo en cuenta variables como la evolución demográfica, la oferta disponible y la demanda de vivienda. La delimitación territorial también estará sometida al principio de proporcionalidad. Las zonas declaradas en situación de estrés deberán limitarse estrictamente al ámbito necesario para abordar el problema acreditado. Podrán comprender desde barrios o distritos concretos hasta municipios completos, pero no podrán extenderse automáticamente a territorios más amplios sin una justificación suficiente.
La declaración no bastará: habrá que demostrar causalidad
La declaración de una zona como área bajo estrés residencial será una condición necesaria, pero no suficiente para imponer restricciones. Las autoridades deberán superar además una segunda prueba: la de causalidad. En el caso de los alquileres turísticos de corta duración, las autoridades deberán demostrar mediante datos objetivos que esta actividad ha tenido un impacto adverso sobre la disponibilidad de vivienda residencial en la zona concreta durante, al menos, los tres años anteriores a la adopción de la medida.
El mismo principio se aplicará a las restricciones sobre la adquisición de viviendas que no vayan a constituir residencia principal. Las autoridades deberán acreditar que estas operaciones están contribuyendo de manera efectiva al deterioro de la disponibilidad de vivienda para residencia permanente. La arquitectura regulatoria de Bruselas introduce así una distinción relevante: no será suficiente con identificar una zona tensionada; habrá que demostrar que la actividad que se pretende restringir está contribuyendo al problema que se quiere solucionar.
En términos prácticos, la norma permitirá limitar, en determinadas áreas con graves problemas de acceso a la vivienda, determinadas operaciones vinculadas a usos que no aporten estabilidad residencial a la comunidad local, como las segundas residencias o determinados usos turísticos. El objetivo será preservar la disponibilidad de viviendas destinadas a convertirse en hogares permanentes.
Las fuentes consultadas señalan que cualquier restricción deberá cumplir con exigentes requisitos de proporcionalidad y protección de derechos. Uno de los límites más relevantes afecta directamente al alquiler de corta duración. Los ayuntamientos no podrán imponer restricciones cuando el propietario esté ofreciendo su propia residencia principal. La lógica de Bruselas es que este tipo de actividad no supone necesariamente una retirada estructural de stock del mercado residencial a largo plazo y, por tanto, no puede recibir automáticamente el mismo tratamiento que las actividades de carácter comercial.
Fuentes parlamentarias reconocen que este punto podría convertirse en uno de los elementos de mayor tensión durante las futuras negociaciones del texto. Las restricciones sobre viviendas que no constituyan residencia principal deberán dirigirse prioritariamente hacia aquellas actividades que, por su naturaleza comercial y su intensidad, presenten una mayor probabilidad de reducir la disponibilidad de vivienda para usos residenciales de largo plazo.
El reglamento europeo sobre alquileres turísticos, como requisito
En el caso de las restricciones sobre alquileres de corta duración, las autoridades competentes deberán estar aplicando y haciendo cumplir de manera efectiva el Reglamento europeo sobre alquileres de corta duración (STR). Esto implica que deberán estar operativas las herramientas previstas por la normativa europea en materia de registro de anfitriones, verificación de datos, intercambio de información y ejecución de órdenes de retirada de anuncios que carezcan de un registro válido.
La Comisión pretende así evitar que los nuevos instrumentos de restricción se conviertan en mecanismos aislados o difíciles de supervisar. La intervención local deberá integrarse en el sistema europeo de trazabilidad y control de los alojamientos de corta duración.
Los borradores introducen también mecanismos específicos para evitar que las restricciones locales se conviertan en barreras permanentes, arbitrarias o desproporcionadas. Antes de que una medida entre en vigor, el ayuntamiento deberá publicar de forma abierta la información relevante, incluyendo la evaluación del estrés residencial, la justificación de la intervención y el alcance territorial y material exacto de la restricción.
Además, las medidas no podrán establecerse con carácter indefinido. Los consistorios deberán someterlas a una revisión periódica, al menos cada cinco años, con el objetivo de comprobar si continúan cumpliéndose las condiciones que justificaron su adopción. La filosofía regulatoria de Bruselas es clara: las restricciones sobre la demanda deben funcionar como instrumentos temporales y condicionados, no como sustitutos de una política estructural de vivienda.
¿La solución estructural?
La Comisión parte de una premisa: limitar determinadas formas de demanda puede aliviar parcialmente la presión sobre el mercado, pero no resuelve por sí mismo el déficit estructural de vivienda. Por ello, el Ejecutivo comunitario plantea complementar estas medidas con estrategias a largo plazo destinadas a incrementar la oferta de vivienda asequible y social.
Entre las actuaciones recomendadas figuran la reforma de los códigos de edificación, la agilización de los procedimientos de concesión de licencias urbanísticas, el desarrollo de proyectos en zonas urbanas degradadas y la reconversión de edificios no residenciales para destinarlos a usos habitacionales. La nueva arquitectura regulatoria busca, en definitiva, establecer un equilibrio entre las competencias de las autoridades locales, la protección del mercado residencial y los principios del mercado interior.
DEmócrata bruselas
Y ahora, ¿qué?
La presentación de la propuesta el próximo miércoles será solo el punto de partida de un proceso legislativo que previsiblemente se prolongará durante los próximos meses.
Una vez que la Comisión Europea adopte formalmente el texto, este deberá ser negociado y acordado por los dos colegisladores de la Unión, el Parlamento Europeo y el Consejo de la UE, antes de pasar, si ambas instituciones alcanzan posiciones compatibles, a las negociaciones interinstitucionales conocidas como trílogos, en las que Comisión, Parlamento y Consejo tratarán de cerrar un texto común.
Por tanto, el contenido presentado por Bruselas no tendrá todavía carácter definitivo y podrá experimentar modificaciones sustanciales durante su tramitación.
Para Bruselas, el nuevo marco también debería proporcionar una mayor predictibilidad regulatoria al sector turístico y a los operadores inmobiliarios. Empresas y autónomos podrán conocer con mayor precisión bajo qué parámetros técnicos, en qué territorios y durante cuánto tiempo pueden aplicarse determinadas restricciones. El objetivo final de la Comisión es reducir la fragmentación y la arbitrariedad regulatoria entre territorios, estableciendo una metodología común para justificar las intervenciones sobre el mercado de la vivienda.
Bruselas se cura las espaldas de fijar cuánto puede costar una vivienda o sustituir a los Estados en sus políticas habitacionales, pero sí quiere establecer las reglas bajo las que las autoridades locales podrán intervenir cuando puedan demostrar, con datos, que existe estrés residencial y que una determinada actividad está contribuyendo a agravarlo.