Un dels objectius de la presidenta de la Comissió Europea, Ursula von der Leyen, per al seu segon mandat no s'explica únicament a través de la geopolítica, la competitivitat o l'estat de la defensa comunitària. No obstant això, afecta de forma directa a pràcticament els Vint-i-set Estats membres i a una de les qüestions que la pròpia presidenta va definir com una "crisi social": l'accés a l'habitatge.
Aquest dimecres arribarà el dia D de l'estratègia europea per abordar la crisi habitacional, amb la presentació per part de l'Executiu comunitari de la seva esperada iniciativa sobre habitatge assequible. Després de diversos retards, Brussel·les posarà sobre la taula un nou marc regulatori destinat a establir criteris comuns perquè les autoritats nacionals, regionals i locals puguin adoptar determinades restriccions quan existeixin problemes acreditats d'accés a l'habitatge. La Comissió és conscient que la Unió Europea no disposa d'una competència directa sobre la política d'habitatge. Per això, la seva proposta no pretén substituir les polítiques nacionals ni establir un règim europeu de control de preus, sinó fixar les condicions sota les quals determinades intervencions de les autoritats públiques podran considerar-se compatibles amb el marc comunitari.
Els esborranys del reglament als quals ha tingut accés Demòcrata centren la seva aplicació en dos tipus concrets de mesures que poden adoptar les autoritats públiques locals. La primera afecta a les restriccions sobre la prestació de serveis de lloguer d'allotjament de curta durada en propietats residencials. La segona es refereix a les mesures destinades a limitar l'adquisició de determinades vivendes que no vagin a utilitzar-se com a residència principal.
Brussel·les no planteja, per tant, intervenir directament sobre els topalls de preus del lloguer residencial, els subsidis a l'habitatge o les mesures fiscals d'aplicació general que adoptin els Estats membres. La proposta estableix, en canvi, un procediment específic per aquelles restriccions locals que puguin afectar al funcionament del mercat i a determinats drets econòmics. Per poder activar aquestes mesures, les autoritats hauran de demostrar prèviament que el territori afectat constitueix una "àrea sota estrès residencial". La declaració no podrà realitzar-se de manera discrecional, sinó que haurà de sostenir-se en una avaluació basada en dades objectives, transparents i verificables.
Tres condicions per declarar una zona tensionada
El borrador estableix tres requisits acumulatius per acreditar l'existència d'estrès residencial. El primer serà un llindar d'assequibilitat, calculat a partir de la relació entre el preu mitjà d'adquisició d'un habitatge a l'àrea corresponent i la mediana dels ingressos disponibles de la població local. L'objectiu és determinar fins a quin punt el cost d'accés a la propietat s'ha desvinculat de la capacitat econòmica dels llars.
El segon requisit serà l'evolució d'aquesta ràtio. No n'hi haurà prou amb acreditar que l'habitatge resulta actualment poc assequible: la relació entre preus i ingressos haurà d'haver augmentat de forma continuada durant els deu anys anteriors.
El tercer element introdueix una dimensió prospectiva. Les autoritats hauran de demostrar que és improbable que l'estrès habitacional disminueixi durant els tres anys següents, tenint en compte variables com l'evolució demogràfica, l'oferta disponible i la demanda d'habitatge. La delimitació territorial també estarà subjecta al principi de proporcionalitat. Les zones declarades en situació d'estrès hauran de limitar-se estrictament a l'àmbit necessari per abordar el problema acreditat. Podran comprendre des de barris o districtes concrets fins a municipis complets, però no podran estendre's automàticament a territoris més amplis sense una justificació suficient.
La declaració no n'hi haurà prou: caldrà demostrar causalitat
La declaració d'una zona com a àrea sota estrès residencial serà una condició necessària, però no suficient per imposar restriccions. Les autoritats hauran de superar a més una segona prova: la de causalitat. En el cas dels lloguers turístics de curta durada, les autoritats hauran de demostrar mitjançant dades objectives que aquesta activitat ha tingut un impacte advers sobre la disponibilitat d'habitatge residencial a la zona concreta durant, almenys, els tres anys anteriors a l'adopció de la mesura.
El mateix principi s'aplicarà a les restriccions sobre l'adquisició d'habitatges que no vagin a constituir residència principal. Les autoritats hauran d'acreditar que aquestes operacions estan contribuint de manera efectiva al deteriorament de la disponibilitat d'habitatge per a residència permanent. L'arquitectura reguladora de Brussel·les introdueix així una distinció rellevant: no serà suficient amb identificar una zona tensionada; caldrà demostrar que l'activitat que es pretén restringir està contribuint al problema que es vol solucionar. En termes pràctics, la norma permetrà limitar, en determinades àrees amb greus problemes d'accés a l'habitatge, determinades operacions vinculades a usos que no aportin estabilitat residencial a la comunitat local, com les segones residències o determinats usos turístics. L'objectiu serà preservar la disponibilitat d'habitatges destinats a convertir-se en llars permanents.
Les fonts consultades assenyalen que qualsevol restricció haurà de complir amb exigents requisits de proporcionalitat i protecció de drets. Un dels límits més rellevants afecta directament al lloguer de curta durada. Els ajuntaments no podran imposar restriccions quan el propietari estigui oferint la seva pròpia residència principal. La lògica de Brussel·les és que aquest tipus d'activitat no suposa necessàriament una retirada estructural de stock del mercat residencial a llarg termini i, per tant, no pot rebre automàticament el mateix tractament que les activitats de caràcter comercial.
Fonts parlamentàries reconeixen que aquest punt podria convertir-se en un dels elements de major tensió durant les futures negociacions del text. Les restriccions sobre habitatges que no constitueixin residència principal hauran d'anar dirigides prioritàriament cap a aquelles activitats que, per la seva naturalesa comercial i la seva intensitat, presentin una major probabilitat de reduir la disponibilitat d'habitatge per a usos residencials de llarg termini.
El reglament europeu sobre lloguers turístics, com a requisit
En el cas de les restriccions sobre lloguers de curta durada, les autoritats competents hauran d'estar aplicant i fent complir de manera efectiva el Reglament europeu sobre lloguers de curta durada (STR). Això implica que hauran d'estar operatives les eines previstes per la normativa europea en matèria de registre d'amfitrions, verificació de dades, intercanvi d'informació i execució d'ordres de retirada d'anuncis que manquin d'un registre vàlid.
La Comissió pretén així evitar que els nous instruments de restricció es converteixin en mecanismes aïllats o difícils de supervisar. La intervenció local haurà d'integrar-se en el sistema europeu de traçabilitat i control dels allotjaments de curta durada.
Els esborranys introdueixen també mecanismes específics per evitar que les restriccions locals es converteixin en barreres permanents, arbitràries o desproporcionades. Abans que una mesura entri en vigor, l'ajuntament haurà de publicar de forma oberta la informació rellevant, incloent l'avaluació de l'estrès residencial, la justificació de la intervenció i l'abast territorial i material exacte de la restricció.
A més, les mesures no podran establir-se amb caràcter indefinit. Els consistoris hauran de sotmetre-les a una revisió periòdica, almenys cada cinc anys, amb l'objectiu de comprovar si continuen complint-se les condicions que van justificar la seva adopció. La filosofia reguladora de Brussel·les és clara: les restriccions sobre la demanda han de funcionar com a instruments temporals i condicionats, no com a substituts d'una política estructural d'habitatge.
¿La solució estructural?
La Comissió parteix d'una premissa: limitar determinades formes de demanda pot alleugerir parcialment la pressió sobre el mercat, però no resol per si mateix el dèficit estructural d'habitatge. Per això, l'Executiu comunitari planteja complementar aquestes mesures amb estratègies a llarg termini destinades a incrementar l'oferta d'habitatge assequible i social.
Entre les actuacions recomanades figuren la reforma dels codis d'edificació, l'agilització dels procediments de concessió de llicències urbanístiques, el desenvolupament de projectes en zones urbanes degradades i la reconversió d'edificis no residencials per destinar-los a usos habitacionals. La nova arquitectura reguladora busca, en definitiva, establir un equilibri entre les competències de les autoritats locals, la protecció del mercat residencial i els principis del mercat interior.
Per a Brussel·les, el nou marc també hauria de proporcionar una major predictibilitat reguladora al sector turístic i als operadors immobiliaris. Empreses i autònoms podran conèixer amb més precisió sota quins paràmetres tècnics, en quins territoris i durant quant temps poden aplicar-se determinades restriccions. L'objectiu final de la Comissió és reduir la fragmentació i l'arbitrarietat reguladora entre territoris, establint una metodologia comuna per justificar les intervencions sobre el mercat de l'habitatge.
L'habitatge es converteix així en un dels nous fronts reguladors del segon mandat de von der Leyen: Brussel·les no fixarà quant pot costar un habitatge ni substituirà els Estats en les seves polítiques habitacionals, però sí vol establir les regles sota les quals les autoritats locals podran intervenir quan puguin demostrar, amb dades, que existeix estrès residencial i que una determinada activitat està contribuint a agreujar-ho.