Uno degli obiettivi della presidente della Commissione Europea, Ursula von der Leyen, per il suo secondo mandato non si spiega unicamente attraverso la geopolitica, la competitività o lo stato della difesa comunitaria. Tuttavia, influisce in modo diretto su praticamente i Ventisette Stati membri e su una delle questioni che la stessa presidente ha definito come una "crisi sociale": l'accesso alla casa.
Questo mercoledì arriverà il giorno D della strategia europea per affrontare la crisi abitativa, con la presentazione da parte dell'Esecutivo comunitario della sua attesa iniziativa sulla casa accessibile. Dopo vari ritardi, Bruxelles metterà sul tavolo un nuovo quadro normativo destinato a stabilire criteri comuni affinché le autorità nazionali, regionali e locali possano adottare determinate restrizioni quando esistono problemi accertati di accesso alla casa. La Commissione è consapevole che l'Unione Europea non dispone di una competenza diretta sulla politica abitativa. Pertanto, la sua proposta non intende sostituire le politiche nazionali né stabilire un regime europeo di controllo dei prezzi, ma fissare le condizioni sotto le quali determinate interventi delle autorità pubbliche potranno essere considerati compatibili con il quadro comunitario.
I progetti di regolamento ai quali ha avuto accesso Demócrata concentrano la loro applicazione su due tipi concreti di misure che possono adottare le autorità pubbliche locali. La prima riguarda le restrizioni sulla fornitura di servizi di affitto di alloggi a breve termine in proprietà residenziali. La seconda si riferisce alle misure destinate a limitare l'acquisto di determinate abitazioni che non verranno utilizzate come residenza principale.
Bruxelles non propone, quindi, di intervenire direttamente sui limiti dei prezzi degli affitti residenziali, i sussidi per la casa o le misure fiscali di applicazione generale che adottano gli Stati membri. La proposta stabilisce, invece, una procedura specifica per quelle restrizioni locali che possono influenzare il funzionamento del mercato e determinati diritti economici. Per poter attivare queste misure, le autorità dovranno dimostrare preventivamente che il territorio interessato costituisce un "area sotto stress residenziale". La dichiarazione non potrà essere effettuata in modo discrezionale, ma dovrà basarsi su una valutazione fondata su dati oggettivi, trasparenti e verificabili.
Tre condizioni per dichiarare una zona tesa
La bozza stabilisce tre requisiti cumulativi per attestare l'esistenza di stress residenziale. Il primo sarà una soglia di accessibilità, calcolata a partire dal rapporto tra il prezzo medio di acquisto di un'abitazione nell'area corrispondente e la mediana dei redditi disponibili della popolazione locale. L'obiettivo è determinare fino a che punto il costo di accesso alla proprietà si sia disaccoppiato dalla capacità economica delle famiglie.
Il secondo requisito sarà l'evoluzione di questo rapporto. Non basterà attestare che l'abitazione risulta attualmente poco accessibile: il rapporto tra prezzi e redditi dovrà essere aumentato in modo continuativo durante i dieci anni precedenti.
Il terzo elemento introduce una dimensione prospettica. Le autorità dovranno dimostrare che è improbabile che lo stress abitativo diminuisca nei tre anni successivi, tenendo conto di variabili come l'evoluzione demografica, l'offerta disponibile e la domanda di abitazioni. La delimitazione territoriale sarà inoltre soggetta al principio di proporzionalità. Le zone dichiarate in situazione di stress dovranno essere limitate strettamente all'ambito necessario per affrontare il problema attestato. Potranno comprendere da quartieri o distretti specifici fino a comuni interi, ma non potranno estendersi automaticamente a territori più ampi senza una giustificazione sufficiente.
La dichiarazione non basterà: sarà necessario dimostrare la causalità
La dichiarazione di una zona come area sotto stress residenziale sarà una condizione necessaria, ma non sufficiente per imporre restrizioni. Le autorità dovranno superare inoltre una seconda prova: quella di causalità. Nel caso degli affitti turistici a breve termine, le autorità dovranno dimostrare mediante dati oggettivi che questa attività ha avuto un impatto avverso sulla disponibilità di abitazioni residenziali nella zona specifica durante, almeno, i tre anni precedenti all'adozione della misura.
Lo stesso principio si applicherà alle restrizioni sull'acquisto di abitazioni che non andranno a costituire residenza principale. Le autorità dovranno attestare che queste operazioni stanno contribuendo in modo efficace al deterioramento della disponibilità di abitazioni per residenza permanente. L'architettura regolatoria di Bruxelles introduce così una distinzione rilevante: non sarà sufficiente identificare una zona tesa; sarà necessario dimostrare che l'attività che si intende restringere sta contribuendo al problema che si vuole risolvere. In termini pratici, la norma permetterà di limitare, in determinate aree con gravi problemi di accesso all'abitazione, determinate operazioni legate a usi che non apportano stabilità residenziale alla comunità locale, come le seconde case o determinati usi turistici. L'obiettivo sarà preservare la disponibilità di abitazioni destinate a diventare domicili permanenti.
Le fonti consultate segnalano che qualsiasi restrizione dovrà rispettare esigenti requisiti di proporzionalità e protezione dei diritti. Uno dei limiti più rilevanti riguarda direttamente l'affitto a breve termine. I comuni non potranno imporre restrizioni quando il proprietario sta offrendo la propria residenza principale. La logica di Bruxelles è che questo tipo di attività non comporta necessariamente un ritiro strutturale di stock dal mercato residenziale a lungo termine e, pertanto, non può ricevere automaticamente lo stesso trattamento delle attività di carattere commerciale.
Fonti parlamentari riconoscono che questo punto potrebbe diventare uno degli elementi di maggiore tensione durante le future negoziazioni del testo. Le restrizioni sulle abitazioni che non costituiscono residenza principale dovranno essere indirizzate prioritariamente verso quelle attività che, per la loro natura commerciale e la loro intensità, presentano una maggiore probabilità di ridurre la disponibilità di abitazioni per usi residenziali a lungo termine.
Il regolamento europeo sugli affitti turistici, come requisito
Nel caso delle restrizioni sugli affitti a breve termine, le autorità competenti dovranno applicare e far rispettare in modo efficace il Regolamento europeo sugli affitti a breve termine (STR). Questo implica che dovranno essere operative le strumenti previste dalla normativa europea in materia di registrazione degli host, verifica dei dati, scambio di informazioni e esecuzione di ordini di ritiro di annunci privi di una registrazione valida.
La Commissione intende così evitare che i nuovi strumenti di restrizione diventino meccanismi isolati o difficili da monitorare. L'intervento locale dovrà integrarsi nel sistema europeo di tracciabilità e controllo degli alloggi a breve termine.
I documenti introdurranno anche meccanismi specifici per evitare che le restrizioni locali diventino barriere permanenti, arbitrarie o sproporzionate. Prima che una misura entri in vigore, il comune dovrà pubblicare in modo aperto le informazioni rilevanti, inclusa la valutazione dello stress residenziale, la giustificazione dell'intervento e il raggio territoriale e materiale esatto della restrizione.
Inoltre, le misure non potranno essere stabilite a tempo indeterminato. I comuni dovranno sottoporle a una revisione periodica, almeno ogni cinque anni, con l'obiettivo di verificare se continuano a sussistere le condizioni che ne hanno giustificato l'adozione. La filosofia regolatoria di Bruxelles è chiara: le restrizioni sulla domanda devono funzionare come strumenti temporanei e condizionati, non come sostituti di una politica strutturale abitativa.
La soluzione strutturale?
La Commissione parte da un presupposto: limitare determinate forme di domanda può alleviare parzialmente la pressione sul mercato, ma non risolve di per sé il deficit strutturale di abitazioni. Per questo motivo, l'Esecutivo comunitario propone di complementare queste misure con strategie a lungo termine destinate ad aumentare l'offerta di abitazioni accessibili e sociali.
Tra le azioni raccomandate figurano la riforma dei codici edilizi, l'accelerazione delle procedure di concessione di licenze urbanistiche, lo sviluppo di progetti in aree urbane degradate e la riconversione di edifici non residenziali per destinarli a usi abitativi. La nuova architettura regolatoria cerca, in definitiva, di stabilire un equilibrio tra le competenze delle autorità locali, la protezione del mercato residenziale e i principi del mercato interno.
Per Bruxelles, il nuovo quadro dovrebbe anche fornire una maggiore prevedibilità regolatoria al settore turistico e agli operatori immobiliari. Aziende e autonomi potranno conoscere con maggiore precisione sotto quali parametri tecnici, in quali territori e per quanto tempo possono essere applicate determinate restrizioni. L'obiettivo finale della Commissione è ridurre la frammentazione e l'arbitrarietà regolatoria tra territori, stabilendo una metodologia comune per giustificare le interventi sul mercato della casa.
La casa diventa così uno dei nuovi fronti regolatori del secondo mandato di von der Leyen: Bruxelles non stabilirà quanto può costare una casa né sostituirà gli Stati nelle loro politiche abitative, ma vuole stabilire le regole secondo le quali le autorità locali potranno intervenire quando potranno dimostrare, con dati, che esiste stress residenziale e che una determinata attività sta contribuendo ad aggravarlo.