Lloguer de temporada davant de lloguer habitual: quines diferències hi ha i per què importa per als 'expats'

Per modificar la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) a Espanya cal aprovar una nova llei que reformi el seu contingut total o parcialment. Aquesta reforma segueix el procediment legislatiu ordinari previst a la Constitució i als Reglaments del Congrés i del Senat, sense que s'exigeixin majories qualificades especials, perquè la LAU és una llei ordinària.

1. Qui pot proposar la reforma de la LAU?

La reforma pot iniciar-se mitjançant dos grans tipus d'iniciatives:

• Projecte de llei: el presenta el Govern. És la via més freqüent per a reformes àmplies, perquè l'Executiu prepara un avantprojecte, el sotmet a informes i consultes i, després d'aprovar-lo en Consell de Ministres, el remet al Congrés com a projecte de llei de reforma de la LAU.
• Proposició de llei: la presenten altres subjectes amb iniciativa legislativa:
  • Grups parlamentaris o una fracció mínima de diputats del Congrés.
  • El Senat, a través de la seva pròpia proposició de llei.
  • Les Assemblees legislatives de les Comunitats Autònomes, que remeten la seva proposició al Congrés.
  • La iniciativa legislativa popular (ILP), sempre que es compleixin els requisits de signatures i admissió i que la matèria no estigui exclosa (l'habitatge i els arrendaments urbans no estan vetats d'entrada).

En tots els casos, el resultat és una iniciativa legislativa que proposa modificar articles, disposicions addicionals, transitòries o finals de la LAU, o fins i tot derogar i substituir la llei vigent.

2. Tramitació al Congrés dels Diputats

El Congrés és la cambra de primera lectura i on es concentra el gruix del debat.

• Prendre en consideració (només proposicions de llei): el Ple decideix si accepta debatre la proposta. Si la majoria simple vota a favor, la proposició de reforma de la LAU inicia la seva tramitació. Els projectes de llei del Govern no passen per aquest tràmit; s'admeten a tràmit automàticament.
• Esmenes a la totalitat: els grups poden presentar esmenes que rebutgin el text en el seu conjunt (devolució) o proposin un text alternatiu complet. El Ple decideix per majoria simple; si prospera una esmena de devolució, la iniciativa decau.
• Esmenes a l'articulat: els grups registren propostes de modificació concretes (afegir, suprimir o redactar de nou preceptes).
• Ponència: a la comissió competent (habitualment Habitatge o equivalent) es designa una ponència que estudia el text i les esmenes i elabora un Informe de Ponència.
• Comissió: la comissió debatrà l'informe i les esmenes pendents, i aprova un Dictamen, que ja conté una redacció sistematitzada de la reforma de la LAU.
• Ple del Congrés: es debatrà el dictamen, es voten les esmenes mantingudes i el conjunt del projecte o proposició. L'aprovació requereix majoria simple dels vots emesos (més sí que no).

El procediment pot declarar-se d'urgència, cosa que principalment redueix terminis (per a esmenes, ponència, comissió i Senat), però no altera les fases ni les majories.

3. Tramitació al Senat

Aprovada la redacció al Congrés, passa al Senat com a cambra de segona lectura:

• El Senat pot presentar esmenes al text aprovat pel Congrés o un veto (esmena de totalitat que rebutja el conjunt).
• El veto s'aprova per majoria absoluta del Senat. Si s'aprova, el text torna al Congrés.
• El Senat disposa d'un termini ordinari (que pot escurçar-se en procediment d'urgència) per pronunciar-se. Si no ho fa, s'entén que no formula objeccions.

4. Segona lectura al Congrés i tancament del text

Si el Senat introdueix esmenes o aprova un veto, el Congrés té l'última paraula:

• Per levantar un veto del Senat, el Congrés necessita:
  • O bé majoria absoluta en una primera votació.
  • O majoria simple transcorreguts dos mesos.
• Per acceptar o rebutjar les esmenes del Senat, n'hi ha prou amb majoria simple. El Congrés pot incorporar-les total o parcialment.

No es requereix comissió mixta Congrés-Senat excepte en processos constitucionals específics (per exemple, l'elaboració d'alguns estatuts o altres supòsits singulars), per la qual cosa una reforma de la LAU es tanca normalment en aquest “anada i tornada” ordinari.

5. Sanció, promulgació i publicació al BOE

Aprovada definitivament la redacció de la reforma de la LAU per les Corts Generals, es remet al Rei, que exerceix una funció:

• De sanció: signa la llei, expressant la voluntat formal de l'Estat.
• De promulgació: ordena que la llei es compleixi.

La llei es publica al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE), amb un número i data concrets. Entra en vigor en la data que fixi la seva disposició final (per exemple, als 20 dies de la seva publicació, si així s'estableix o, en defecte de previsió, per aplicació supletòria del Codi Civil).

6. Majories exigides i naturalesa de la LAU

La Llei d'Arrendaments Urbans és una llei ordinària. Per tant:

• No requereix majories reforçades ni qualificades per a la seva reforma.
• S'aplica el règim general: aprovació per majoria simple al Congrés i al Senat, excepte els supòsits específics de veto senatorial.

En síntesi, modificar la LAU implica tramitar i aprovar una nova llei, mitjançant el procediment ordinari (o el mateix, en versió d'urgència si així s'acorda), amb iniciativa de Govern, de les Càmeres, de parlaments autonòmics o de la ciutadania a través d'una ILP.

La Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJyFP) no és l'òrgan que dissenya la política d'habitatge ni la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), però sí que té competències clau en la dimensió registral i de fe pública dels arrendaments urbans. És a dir, actua allà on els contractes de lloguer es connecten amb el Registre de la Propietat, el sistema registral i la seguretat jurídica de les operacions.

Marc normatiu de referència

Les funcions de la DGSJyFP s'emmarquen en l'estructura orgànica del Ministeri de la Presidència, Justícia i Relacions amb les Corts, desenvolupada per normes com el Reial Decret 453/2020, de 10 de març, modificat pel Reial Decret 1040/2022, de 27 de desembre (BOE-A-2022-22686), i la seva adaptació posterior mitjançant el Reial Decret 204/2024, la correcció d'errors del qual es va publicar a BOE-A-2024-4782. Aquests desenvolupaments situen sota la DGSJyFP les matèries de registres, notariat i registre civil.

En matèria específicament arrendatícia, el marc civil bàsic és la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans (BOE-A-1994-26003) i el seu desenvolupament registral pel Reial Decret 297/1996, de 23 de febrer, sobre inscripció al Registre de la Propietat dels contractes d'arrendaments urbans (BOE-A-1996-5930). Sobre aquest terreny, les resolucions de la DGSJyFP concreten com han d'aplicar registradors i notaris aquestes normes.

Competències registrals sobre arrendaments urbans

A partir de la documentació oficial (BOE) i de la doctrina recent de la pròpia DGSJyFP, poden identificar-se diverses línies de competència rellevants:

• Direcció i interpretació del Registre de la Propietat en relació amb arrendaments urbans. El Reial Decret 297/1996 desenvolupa la disposició addicional segona de la LAU i estableix els requisits per inscriure contractes d'arrendament urbà al Registre de la Propietat. La DGSJyFP, com a centre directiu en matèria registral, fixa en les seves resolucions com han d'aplicar-se aquests requisits (titulació pública, dades mínimes de la finca, durada, renda, etc.).
• Resolució de recursos governatius contra qualificacions registrals. La DGSJyFP resol els recursos dels interessats front a les notes de qualificació dels registradors quan afecten arrendaments. Entre altres, el BOE recull el 2025 diverses resolucions sobre lloguers de curta durada:
  • Resolució de 14 d'abril de 2025, sobre la negativa del Registre d'Adeje a presentar una sol·licitud de número de registre d'arrendaments (BOE-A-2025-10055).
  • Resolucions de 19 de juny i 10 de juliol de 2025, relatives a l'assignació de número de registre de lloguer de curta durada per a finques a Gandia i Chiclana de la Frontera (BOE-A-2025-14186, BOE-A-2025-16278, BOE-A-2025-16279).
  En aquestes resolucions la DGSJyFP:
  • Interpreta quan un ús és d'habitatge habitual o d'ús diferent conforme a la LAU (arts. 2 i 3).
  • Determina si procedeix o no la inscripció o l'assignació d'un número de registre per a lloguers de curta durada.
  • Fixa criteri sobre la compatibilitat de l'ús arrendatici amb estatuts de comunitats i altres càrregues registrals.
• Aplicació registral del règim de protecció de l'arrendatari. En aquestes resolucions la DGSJyFP recorda que la inscripció dels arrendaments al Registre de la Propietat incrementa la protecció del dret arrendatici (prioritat, oposabilitat front a tercers, fe pública registral), connectant la LAU amb la Llei Hipotecària.
• Control de legalitat al Registre Únic d'Arrendaments i lloguers de curta durada. Tot i que la competència substantiua sobre habitatges turístics i de temporada recau en habitatge i en les comunitats autònomes, la DGSJyFP apareix, segons les resolucions de 2025 i la informació del BOE de 24 de juliol de 2026 (notícia sobre BOE del 24/07/2026), com a òrgan que:
  • Revisa les decisions dels registradors a l'assignar o denegar números de registre a arrendaments de curta durada.
  • Clarifica els límits entre arrendaments d'habitatge, d'ús diferent i lloguers turístics a efectes registrals.

El que no fa la DGSJyFP en arrendaments urbans

Amb la informació disponible, es pot afegir que la DGSJyFP:

• No fixa política d'habitatge (preus màxims, zones tensionades, programes d'ajuts, etc.).
• No determina el contingut substantiu de la LAU ni de la Llei d'Habitatge, tot i que les seves resolucions apliquen i interpreten aquests textos al pla registral.
• No substitueix les competències autonòmiques i municipals en matèria d'ús turístic o urbanístic dels habitatges; es limita a la vessant de publicitat registral i control de legalitat dels assentaments.

En síntesi, en matèria d'arrendaments urbans la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública actua com a àrbitre registral: fixa criteris sobre com han de reflectir-se els contractes de lloguer al Registre de la Propietat, resol recursos front a les decisions dels registradors i garanteix que la inscripció dels arrendaments es faci de forma coherent amb la LAU i amb la legislació hipotecària, reforçant així la seguretat jurídica del mercat del lloguer.

El denominat Registre Únic d'Arrendaments i el Número de Registre Únic de Lloguer (NRUA) es van dissenyar en el Reial Decret 1312/2024, de 23 de desembre, per complir el Reglament (UE) 2024/1028 sobre dades de lloguers de curta durada. Tanmateix, el Tribunal Suprem ha anul·lat els preceptes del reial decret que creaven i regulaven aquest registre estatal, en entendre que invadien competències autonòmiques en matèria d'habitatge i allotjaments turístics, mantenint només en vigor la Ventanilla Única Digital i les obligacions d'informació de les plataformes (Airbnb, Booking, etc.) (notícia de Demócrata).

Per tant, avui dia no existeix ja una obligació estatal d'inscriure els lloguers de curta durada en un Registre Únic d'Arrendaments. Els requisits legals per als propietaris depenen fonamentalment de:

• La normativa autonòmica i municipal d'habitatge turística i de temporada.
• Les condicions dels registres autonòmics d'habitatges turístics i similars.
• Les obligacions fiscals i d'informació (Hisenda i plataformes en línia).

1. Què pretenia exigir el Registre Únic (referència de context)

Tot i que el registre estatal ha estat anul·lat, la normativa i la pràctica registral permeten veure quin tipus de requisits documentals i materials es consideren necessaris per a un lloguer de curta durada regularitzat:

• Acreditar la titularitat o el dret a llogar: el sol·licitant havia de ser propietari, usufructuari o arrendatari amb facultat de subarrendar, i constar com a tal en el Registre de la Propietat. Diverses resolucions de la Direcció General de Seguretat Jurídica i Fe Pública (DGSJFP) exigeixen que qui demani el NRUA tingui el dret inscrit a favor seu i s'identifiqui correctament per de l'immoble (Resolució 20‑6‑2025, Barcelona 11).
• Correspondència amb la realitat física i urbanística: els registradors han denegat números quan l'immoble
  • No apareix descrit com a habitatge o unitat apta per a aquest ús (p. ex. figura com a local) i no s'ha tramitat el canvi d'ús (Resolució Gandia 4).
  • Vulnera els estatuts de la comunitat de propietaris que prohibeixen expressament pisos turístics, cases d'hostes, pensions, etc. (Resolucions Madrid 28 i altres).
• Complir amb la normativa turística/autonòmica: quan l'habitatge està subjecte a llicència turística o inscripció prèvia autonòmica, s'exigia aportar:
  • La llicència d'ús turístic o la inscripció en el registre autonòmic d'habitatges turístics.
  • Si escau, l'autorització de la comunitat de propietaris, si la normativa autonòmica o els estatuts l'exigien (per exemple, a la Comunitat Valenciana, segons la DGSJFP i el Decret 10/2021 autonòmic) (qualificació de Calp).
• Identificació de la modalitat de lloguer: el projecte de reial decret i les notes de premsa del Govern indicaven que el propietari havia de classificar la unitat com a:
  • Turístic (vacacional, estades curtes per oci).
  • No turístic de temporada (laboral, estudis, tractament mèdic, etc.).
  • Per habitacions o, si escau, embarcacions o artefactes navals. Vegi's les claus explicades per Demócrata aquí i la nota de Moncloa sobre les primeres 215.000 sol·licituds aquí.
• Identificació exacta de la finca: es requeria que les dades d'adreça, número de portal, planta i porta coincidissin amb el CRU i amb Cadastre; discrepàncies en numeració de carrer o descripció donaven lloc a suspensió, obligant a regularitzar la descripció registral abans d'obtenir el NRUA (Resolució Caldas de Reis).
• Sol·licitud formal vàlida: la instància havia d'anar signada amb signatura electrònica qualificada, signatura legitimada notarialment o ratificada davant el registrador. Quan no es podia verificar la signatura, es denegava l'anotació fins a subsanar (Caldas de Reis).

2. Deures periòdics d'informació que segueixen com a referència

Tot i que el registre estatal ha caigut, sí que s'han desenvolupat deures d'informació periòdica vinculats als lloguers de curta durada:

• La Ordre VAU/1560/2025 aprova el model informatiu anual d'arrendaments de curta durada, que havia de presentar-se cada dotze mesos amb un llistat anonimitzat de contractes celebrats, finalitat (turística, laboral, d'estudis, etc.), dates d'entrada i sortida, i nombre d'hostes, respecte de cada unitat amb NRUA.
• La Ordre VAU/653/2025 fixa el model i els terminis mensuals amb què les plataformes en línia han de remetre a la Ventanilla Única Digital les dades d'activitat per unitat, número de registre, adreça i URL dels anuncis.

Aquestes obligacions es dirigien sobretot a plataformes i registradors; per als propietaris, el nucli era:

• Obtenir prèviament el número de registre en el registre competent (ja sigui estatal o, avui, autonòmic).
• Conservar la documentació que acrediti la finalitat temporal i els contractes subscrits, per poder atendre requeriments de comprovació, segons es desprèn de la pròpia Ordre VAU/1560/2025.

3. Situació actual: què ha de mirar un propietari

Després de l'anul·lació del Registre Únic estatal, un propietari que vulgui llogar de curta durada ha de centrar-se en:

• Registre autonòmic d'habitatges turístics o de lloguer de temporada de la seva comunitat (norma bàsica avui efectiva).
• Planejament urbanístic i estatuts de la comunitat, que poden prohibir o limitar pisos turístics.
• Obligacions fiscals (declaració d'ingressos, model 179 sobre cessió d'habitatges amb finalitats turístiques quan correspongui).
• Normativa sectorial de consum i publicitat, inclosa l'obligació que els anuncis a plataformes reflecteixin el número de registre quan la comunitat autònoma així ho exigeixi.

En resum, el projecte estatal proporciona una guia clara de quina documentació i condicions solen exigir-se (títol registral, adequació de l'ús, llicència/autorització, respecte a la comunitat, identificació precisa de l'immoble), però l'obligació concreta de registrar avui un lloguer de curta durada es fixa per cada comunitat autònoma, no pel Registre Únic estatal anul·lat pel Suprem.