Quien compra una vivienda en España debe calcular que, además del importe de la compraventa, tendrá que hacer frente a distintos gastos derivados de la operación.
La cuantía dependerá, principalmente, de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma en la que se encuentre el inmueble y de si necesita financiación hipotecaria.
Si compras una vivienda nueva
En la compra de una vivienda nueva el principal gasto corresponde a los impuestos.
El comprador debe pagar:
- IVA, que con carácter general es del 10% del precio de la vivienda. En las viviendas de protección oficial de régimen especial puede aplicarse un tipo reducido del 4%.
- Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma.
Además, deberá asumir los gastos derivados de la escritura y su inscripción.
Si compras una vivienda de segunda mano
En este caso no se paga IVA.
El impuesto principal es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje también depende de cada comunidad autónoma y puede variar en función del valor del inmueble o de las circunstancias del comprador.
En algunas regiones existen bonificaciones para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o compradores de vivienda habitual.
Notaría y Registro de la Propiedad
El comprador también debe abonar:
Gastos de notaría
El notario autoriza la escritura pública de compraventa. Sus honorarios están regulados por ley y dependen, entre otros factores, del precio del inmueble y del contenido de la escritura.
Registro de la Propiedad
Una vez firmada la compraventa, la vivienda debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que el comprador figure oficialmente como nuevo titular.
Los aranceles registrales también están regulados.
Gestoría
La gestoría no siempre es obligatoria.
Sin embargo, cuando existe financiación hipotecaria es habitual que una gestoría tramite la liquidación de impuestos y la inscripción de la escritura.
Si no hay hipoteca, el comprador puede realizar estos trámites personalmente.
¿Y si compras con hipoteca?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos cambió de forma significativa.
La entidad financiera asume, entre otros:
- Los gastos de notaría correspondientes a la escritura del préstamo hipotecario.
- La inscripción de la hipoteca en el Registro.
- La gestoría vinculada al préstamo.
- El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados de la hipoteca.
El comprador, por su parte, sigue pagando:
- La tasación del inmueble (salvo que el banco decida asumirla).
- Las copias adicionales de la escritura que solicite.
- Los gastos propios de la compraventa y los impuestos correspondientes a la adquisición de la vivienda.
¿Qué paga el vendedor?
Aunque muchos compradores lo desconocen, existen gastos que corresponden al vendedor.
Entre ellos destacan:
- La plusvalía municipal, salvo pacto distinto entre las partes.
- La cancelación de cargas pendientes, si las hubiera.
- La tributación por la posible ganancia patrimonial en el IRPF.
Conviene calcular todos los costes antes de firmar
Antes de formalizar la compra resulta recomendable solicitar una estimación completa de todos los gastos para evitar sorpresas.
Impuestos, aranceles notariales, inscripción registral o posibles costes hipotecarios pueden elevar varios miles de euros el desembolso inicial, por lo que conviene incorporarlos al presupuesto desde el primer momento.