Conseguir una hipoteca para comprar una vivienda no depende únicamente de tener dinero para pagar la entrada. Los bancos endurecieron la oferta de crédito durante el segundo trimestre de 2026 y prevén volver a hacerlo durante el tercero, según la última Encuesta de Préstamos Bancarios del Banco de España. Ingresos insuficientes, demasiadas deudas, poca estabilidad laboral o una tasación que obligue a aportar más dinero pueden complicar o incluso impedir la financiación.
La legislación obliga a las entidades a realizar una evaluación en profundidad de la solvencia antes de conceder el préstamo. La Ley 5/2019 establece expresamente que deben considerar la situación laboral, los ingresos presentes y previsibles, los activos, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos financieros ya asumidos.
El banco, por tanto, no estudia únicamente cuánto gana el comprador en el momento de presentar la solicitud. Debe valorar si previsiblemente podrá mantener los pagos de la hipoteca durante la vida del préstamo, incluso teniendo en cuenta sus ingresos esperados después de la jubilación cuando una parte sustancial de la deuda vaya a continuar pendiente entonces.
La antigüedad y la estabilidad laboral pueden marcar diferencias
La situación laboral constituye uno de los elementos que entran en el análisis de solvencia. El Banco de España señala que la entidad puede solicitar justificación del nivel de ingresos y valorar el tipo de contrato, la antigüedad en la empresa e incluso la trayectoria laboral antes de realizar una oferta hipotecaria.
Esto no significa que exista legalmente una antigüedad mínima que garantice o impida conseguir una hipoteca. La entidad trata de determinar hasta qué punto los ingresos del solicitante son suficientemente estables para asumir una deuda que puede prolongarse durante décadas.
Por ese motivo, tener un salario determinado no garantiza por sí solo la concesión. La Ley obliga a analizar tanto los ingresos actuales como los previsibles durante la vida del préstamo, por lo que la continuidad de esos recursos económicos también forma parte de la evaluación.
Ganar suficiente puede no bastar si ya existen otras deudas
La segunda gran variable es cuánto dinero queda realmente disponible después de afrontar las obligaciones existentes. Un préstamo para el coche, un crédito personal u otras financiaciones reducen la capacidad del hogar para asumir una nueva cuota hipotecaria.
Como referencia, el Banco de España explica que, en general, las entidades estiman que la tasa de endeudamiento no debería superar el 30%-35% de los ingresos. No se trata de un límite legal que garantice automáticamente la aprobación o el rechazo, sino de una referencia utilizada para analizar la capacidad financiera.
La entidad tampoco depende únicamente de la información declarada por el solicitante. La Ley 5/2019 establece que debe consultar su historial crediticio en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) y acudir a entidades privadas de información crediticia en los términos legalmente establecidos.
Tener pocos ahorros puede dificultar la operación
El ahorro disponible aparece expresamente entre los factores que la legislación obliga a considerar al evaluar la solvencia del comprador. No existe, sin embargo, un porcentaje de ahorro establecido por ley que garantice conseguir una hipoteca.
En la práctica, los recursos propios resultan especialmente importantes porque el comprador debe poder cubrir la parte del precio que quede fuera de la financiación, además de los impuestos y gastos correspondientes a la compraventa.
Por eso, disponer de ingresos suficientes para afrontar la mensualidad puede no resolver por sí solo la operación. El comprador necesita combinar capacidad para pagar las futuras cuotas con recursos para afrontar el desembolso inicial.
La edad influye a través del plazo y los ingresos futuros
La Ley 5/2019 tampoco establece una edad máxima general para obtener una hipoteca. Lo que sí obliga a analizar es la capacidad futura del solicitante para devolver el dinero durante toda la duración prevista del préstamo.
La norma exige valorar específicamente el nivel previsible de ingresos después de la jubilación cuando se espere que una parte sustancial del crédito continúe pagándose después de finalizar la vida laboral.
La edad puede, por tanto, influir indirectamente sobre el análisis. Una persona que vaya a jubilarse antes de terminar de pagar tendrá que superar una evaluación que tenga en cuenta cómo cambiarán previsiblemente sus ingresos durante ese periodo.
Una tasación baja puede exigir más dinero al comprador
La tasación constituye otra pieza importante porque determina el valor atribuido al inmueble que servirá como garantía. Pero tener una vivienda con un determinado valor no sustituye al análisis de solvencia del comprador.
De hecho, la Ley 5/2019 establece que, en los préstamos con garantía real, la evaluación de solvencia no puede basarse predominantemente en que el valor del inmueble exceda del importe prestado o en la expectativa de que la vivienda vaya a revalorizarse.
Una valoración inferior a la esperada puede además modificar las necesidades de ahorro del comprador si reduce la cantidad que la entidad está dispuesta a financiar. El resultado puede ser que el cliente tenga capacidad para pagar la mensualidad, pero no disponga del capital suficiente para completar la compraventa.
El banco no puede conceder la hipoteca si la evaluación resulta negativa
La evaluación de solvencia no es un mero trámite. La Ley establece que el prestamista solo pondrá el préstamo a disposición del cliente si el resultado indica que es probable que pueda cumplir las obligaciones derivadas del contrato.
Además, si el potencial prestatario no facilita la información o documentación necesaria y eso impide realizar la evaluación de solvencia, el préstamo no podrá concederse. La entidad necesita información suficientemente completa y verificable antes de tomar la decisión.
Esto explica por qué no existe una fórmula del tipo "este sueldo garantiza esta hipoteca". Dos hogares con los mismos ingresos pueden obtener respuestas diferentes si uno tiene más deudas, menos ahorro, menor estabilidad de ingresos o unas perspectivas financieras distintas.
Los bancos prevén volver a endurecer el crédito
Todo este análisis cobra especial relevancia en 2026. La Encuesta de Préstamos Bancarios publicada el 21 de julio por el Banco de España constató que la oferta se contrajo de forma generalizada durante el segundo trimestre, mediante un endurecimiento de los criterios de concesión, de las condiciones aplicadas o de ambos dependiendo del segmento.
Al mismo tiempo, la demanda de préstamos para adquisición de vivienda disminuyó. Para el tercer trimestre de 2026, las propias entidades anticiparon un nuevo endurecimiento de la oferta y una reducción generalizada de la demanda.
Conseguir una hipoteca depende así de bastante más que encontrar una vivienda y disponer de parte de la entrada. Ingresos suficientes y previsibles, estabilidad laboral, un nivel de deuda asumible, ahorro y capacidad para mantener los pagos durante años forman parte del examen que determinará si la entidad considera viable financiar la compra.