El Consell de Garanties Estatutàries de Cataluña ha emitido recientemente su dictamen sobre la proposición de ley de medidas para prohibir el uso especulativo de la vivienda y el suelo, una iniciativa impulsada en el Parlament de Cataluña que plantea nuevas restricciones sobre el destino y utilización de determinados inmuebles.
El dictamen considera que varios de sus preceptos no se ajustan al marco constitucional y estatutario. Entre las cuestiones señaladas figuran el derecho a la propiedad y a la herencia, la libertad de empresa, las bases de las obligaciones contractuales y el principio de seguridad jurídica. El pronunciamiento también cuestiona el procedimiento elegido por el Parlament para tramitar la proposición mediante lectura única.
Es cierto que el dictamen del Consell de Garanties no tiene carácter vinculante, por lo que no impide por sí mismo que la iniciativa continúe su tramitación parlamentaria. Sí bien, plantea objeciones jurídicas sobre distintos elementos de la proposición que deberán ser valoradas durante el procedimiento legislativo, teniendo en cuenta que, el Parlament mantiene abierta la iniciativa dentro del expediente 202-00076/15.
Una iniciativa de la CUP sobre el uso de la vivienda
La proposición analizada corresponde al expediente 202-00076/15 del Parlament y lleva por título «Proposició de llei de mesures per a prohibir l'ús especulatiu de l'habitatge i el sòl». La iniciativa fue presentada por la CUP-Defensem la Terra y plantea modificar diferentes normas para introducir medidas destinadas a limitar determinadas operaciones consideradas especulativas en el mercado inmobiliario. El Parlament admitió a trámite la proposición en marzo y la iniciativa solicitaba su tramitación mediante el procedimiento de lectura única.
La proposición forma parte del conjunto de iniciativas que se están debatiendo en Cataluña para intentar contener el incremento del precio de la vivienda y aumentar la disponibilidad de vivienda destinada a residencia habitual.
El derecho de propiedad, en el centro del dictamen
Una de las principales objeciones jurídicas planteadas por el Consell de Garanties afecta al artículo 33 de la Constitución, que reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. El órgano consultivo considera que las restricciones que plantea la proposición sobre el destino de determinados inmuebles pueden afectar a ese derecho constitucional.
La cuestión se refiere a que la iniciativa no se limita a regular determinados usos urbanísticos, sino que introduce condiciones vinculadas al destino que puede darse a una vivienda adquirida en determinados supuestos. El debate jurídico se sitúa entre las competencias públicas en materia de vivienda y urbanismo y los derechos constitucionales de los propietarios.
También cuestiona la libertad de empresa
El dictamen señala igualmente el artículo 38 de la Constitución, relativo a la libertad de empresa. La cuestión afecta especialmente a las operaciones inmobiliarias realizadas por empresas y grandes inversores, sobre las que la proposición pretende establecer limitaciones cuando determinadas adquisiciones tengan un uso considerado especulativo.
La iniciativa busca intervenir sobre prácticas como la adquisición de viviendas para modificar posteriormente su destino, obtener una plusvalía o sustituir determinados usos residenciales por fórmulas de explotación más rentables. El Consell considera que algunas de las restricciones previstas inciden sobre la libertad de empresa y que el texto no supera el juicio de proporcionalidad exigible para limitar derechos.
Las obligaciones contractuales plantean otro problema jurídico
El dictamen también apunta a la competencia estatal sobre las bases de las obligaciones contractuales. La cuestión se relaciona con el artículo 129 del Estatuto de Autonomía de Cataluña y el artículo 149.1.8 de la Constitución, en la medida en que la proposición introduce efectos sobre las condiciones de utilización y destino de determinados inmuebles que pueden tener consecuencias sobre relaciones jurídicas privadas.
El Consell sitúa esta cuestión en el reparto de competencias entre el Estado y la Generalitat. Cataluña dispone de competencias en materia de vivienda y urbanismo, mientras que la Constitución reserva determinadas materias al Estado.
La seguridad jurídica, otra de las objeciones
El órgano consultivo también cuestiona la suficiencia y precisión de algunos conceptos utilizados por la proposición. En concreto, considera que el texto puede generar problemas de certeza y previsibilidad y, por tanto, afectar al principio de seguridad jurídica reconocido en el artículo 9.3 de la Constitución.
La objeción se refiere a la forma en que quedan definidas determinadas restricciones y a las consecuencias jurídicas que pueden derivarse de su aplicación. Según el texto analizado, una regulación que limita derechos debe establecer con suficiente precisión qué conductas quedan afectadas, en qué circunstancias y cuáles son las consecuencias para propietarios y compradores.
El procedimiento de lectura única también queda cuestionado
El dictamen no se limita al contenido material de la proposición. El Consell de Garanties considera que la utilización del procedimiento de lectura única no se ajusta a los requisitos exigidos para este tipo de tramitación parlamentaria.
La proposición consta de siete artículos y dos disposiciones y afecta a diferentes ámbitos de la regulación de la vivienda y el suelo. El Consell considera que su contenido no reúne las condiciones necesarias para justificar una tramitación abreviada.
El mundo local tampoco fue consultado
Otra de las objeciones se refiere a la participación de las entidades locales. El Consell señala que la tramitación no incorporó la opinión del Consell de Governs Locals, pese a que la iniciativa atribuye determinadas funciones a los ayuntamientos.
La proposición contempla que los municipios situados en zonas de mercado residencial tensionado puedan establecer condiciones sobre el destino de determinadas adquisiciones de vivienda. Al afectar directamente a competencias municipales, el órgano consultivo considera que la ausencia de esa consulta plantea también un problema desde la perspectiva del artículo 85 del Estatuto.
Una iniciativa vinculada a la política de vivienda del Govern
El dictamen llega en un momento en que el Govern de Salvador Illa ha situado la vivienda entre sus principales áreas de actuación. La Generalitat ha impulsado durante la legislatura diferentes medidas relacionadas con las zonas tensionadas, la vivienda pública, los límites al alquiler y la regulación de determinados usos de los inmuebles.
La proposición contra la especulación se integra en ese escenario, aunque su autoría corresponde a la CUP y su recorrido parlamentario depende de los apoyos que consiga reunir. La consellera de Vivienda, Sílvia Paneque, ha señalado tras conocerse el dictamen que el Govern seguirá buscando vías legales para proteger el acceso a la vivienda.
PP y Junts reclaman que se retire
El contenido del dictamen ha provocado la reacción de los grupos que se habían opuesto a la iniciativa. El PP ha reclamado al PSC que no continúe adelante con una norma que, según los populares, presenta problemas de constitucionalidad. Junts también ha destacado las conclusiones relativas al derecho de propiedad, la libertad de empresa y la seguridad jurídica y ha cuestionado tanto el contenido de la proposición como la forma en que se ha tramitado.
Por otra parte, la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE) ha reclamado la retirada de la iniciativa y ha advertido de los efectos que, a su juicio, puede tener una regulación que incremente la incertidumbre jurídica en el mercado inmobiliario.
Los Comuns mantienen el objetivo
Los Comuns, uno de los grupos que han impulsado las medidas contra la compra especulativa, ya ha avanzado que no comparten las conclusiones del Consell. Su líder parlamentaria, Jéssica Albiach, defiende que el objetivo de la iniciativa no es impedir la adquisición de viviendas, sino regular el destino de determinados inmuebles para evitar que sean utilizados con fines especulativos.
Entretanto, los Comuns plantean continuar trabajando con los grupos favorables a limitar la concentración de vivienda en manos de grandes inversores para encontrar una fórmula que pueda superar las objeciones jurídicas planteadas.
Mientras, los grupos parlamentarios deberán decidir ahora si mantienen el texto en sus términos actuales, introducen modificaciones para abordar las objeciones planteadas por el órgano consultivo o replantean la iniciativa. El debate queda pendiente de la respuesta que dé el Parlament a las cuestiones constitucionales, estatutarias y procedimentales recogidas en el dictamen.