La Banque d'Espagne calcule qu'une plus grande densification des six grandes zones urbaines du pays permettrait d'ajouter entre 500.000 et 1,2 million de logements à l'offre résidentielle. L'organisme propose de tirer parti de manière plus intense du sol qui est encore en développement urbanistique, où la densité prévue est inférieure à celle des zones déjà consolidées.
La estimation la plus élevée correspond à un scénario théorique dans lequel les zones en transformation atteindraient la densité moyenne des espaces urbains consolidés. Dans un hypothèse plus modérée, suivant le gradient de densification observé dans ces zones, l'augmentation serait d'environ 500.000 logements. L'analyse se réfère à Madrid, Barcelone, Malaga, Valence, Saragosse et Séville et ne signifie pas que ces maisons soient actuellement projetées ou puissent être construites de manière immédiate.
Madrid concentrerait 67% des logements supplémentaires du scénario de 500.000 unités, tandis que Barcelone apporterait un autre 21%. La propre Banque d'Espagne présente la densification comme l'une des alternatives disponibles pour les municipalités qui font face à une pénurie de sol et non comme une solution automatique au problème résidentiel.
La proposition part d'une différence que le superviseur identifie entre les villes déjà construites et les nouveaux développements. Les zones consolidées de Valence, Saragosse et Séville présentent environ 1,7 fois plus de densité que les zones de développement, tandis qu'à Barcelone, Madrid et Malaga, la relation se situe entre deux et 2,5 fois.
Les nouveaux quartiers se construisent avec une densité moindre
L'analyse de la Banque d'Espagne indique que les plans urbanistiques des zones qui sont encore en transformation prévoient, en moyenne, une densité résidentielle inférieure à celle existante dans les parties consolidées des mêmes zones urbaines.
La différence s'explique en partie par la forte densification que les grandes villes espagnoles ont connue durant la seconde moitié du XXe siècle. L'organisme souligne également que les zones urbaines espagnoles sont, en termes comparatifs, plus dispersées que d'autres grandes zones européennes et que la densité diminue de manière plus marquée des centres vers les périphéries.
Le projet ne consiste pas uniquement à augmenter la hauteur des bâtiments. L'estimation part de l'utilisation de manière plus intensive du sol urbanisable qui est déjà prévu dans les processus de transformation, modifiant la densité résidentielle prévue dans ces domaines.
Le manque de logement ne s'explique pas seulement par le sol
La proposition apparaît dans un contexte où l'offre résidentielle espagnole réagit lentement à la croissance de la demande. Le Rapport Annuel 2025 de la Banque d'Espagne indique que l'augmentation de la demande et des prix aurait dû entraîner une augmentation soutenue de l'investissement et de la production de logements, mais la réponse de l'offre reste limitée.
Parmi les obstacles identifiés par l'organisme figurent la rareté de terrains constructibles, la lenteur dans l'exécution des logements prévus et les difficultés associées à la planification et à la gestion urbaine. À ces facteurs s'ajoutent des problèmes de productivité, de taille d'entreprise et de disponibilité de main-d'œuvre dans le secteur de la construction.
L'activité de construction ne répond pas non plus au rythme que la pression résidentielle exigerait. La Banque d'Espagne indique qu'en 2025, environ 92 000 logements ont été achevés, soit 9 % de moins que l'année précédente, tandis que l'investissement résidentiel reste en dessous des niveaux enregistrés durant d'autres périodes de forte croissance de la demande.
Plus de logements exige aussi plus d'infrastructures
La Banque d'Espagne avertit qu'une plus grande densification ne peut pas être envisagée uniquement à partir du nombre de logements. La croissance des zones urbaines nécessite de planifier et de financer simultanément les infrastructures nécessaires pour absorber une population plus importante.
Les transports publics et privés sont l'un des éléments que l'organisme considère nécessaire de renforcer. Il souligne également la nécessité d'élargir l'offre de services publics, parmi lesquels les services éducatifs et sanitaires, pour éviter que l'augmentation de résidents ne génère des coûts supplémentaires de congestion.
La capacité d'augmenter l'offre résidentielle dépendra donc de décisions qui relèvent des administrations responsables de la planification urbaine et de l'investissement dans les services et infrastructures. La densification apparaît dans le rapport comme un outil disponible pour utiliser de manière plus intensive le sol déjà destiné à de nouveaux développements.