La Banca di Spagna calcola che una maggiore densificazione delle sei grandi aree urbane del paese permetterebbe di aggiungere tra 500.000 e 1,2 milioni di abitazioni all'offerta residenziale. L'ente propone di sfruttare in modo più intenso il suolo che si trova ancora in sviluppo urbanistico, dove la densità prevista è inferiore a quella delle zone già consolidate.
La stima più elevata corrisponde a uno scenario teorico in cui le aree in trasformazione raggiungessero la densità media degli spazi urbani consolidati. In un'ipotesi più moderata, seguendo il gradiente di densificazione osservato in quelle zone, l'incremento sarebbe di circa 500.000 abitazioni. L'analisi si riferisce a Madrid, Barcellona, Málaga, Valencia, Saragozza e Siviglia e non significa che quelle case siano attualmente progettate o possano essere costruite immediatamente.
Madrid concentrerebbe il 67% delle abitazioni aggiuntive dello scenario di 500.000 unità, mentre Barcellona contribuirebbe con un ulteriore 21%. La stessa Banca di Spagna presenta la densificazione come una delle alternative disponibili per i comuni che affrontano scarsità di suolo e non come una soluzione automatica al problema residenziale.
La proposta parte da una differenza che il supervisore identifica tra le città già costruite e i nuovi sviluppi. Le aree consolidate di Valencia, Saragozza e Siviglia presentano circa 1,7 volte più densità delle zone di sviluppo, mentre a Barcellona, Madrid e Málaga la relazione si colloca tra due e 2,5 volte.
I nuovi quartieri vengono costruiti con minore densità
L'analisi della Banca di Spagna segnala che i piani urbanistici delle aree che sono ancora in trasformazione contemplano, in media, una densità residenziale inferiore a quella esistente nelle parti consolidate delle stesse aree urbane.
La differenza si spiega in parte per l'elevata densificazione che hanno sperimentato le grandi città spagnole durante la seconda metà del XX secolo. L'ente sottolinea anche che le aree urbane spagnole sono, in termini comparativi, più disperse rispetto ad altre grandi aree europee e che la densità diminuisce in modo più accentuato dai centri verso le periferie.
Il piano non consiste unicamente nell'aumentare l'altezza degli edifici. La stima parte dall'utilizzare in modo più intensivo il suolo urbanizzabile che è già contemplato nei processi di trasformazione, modificando la densità residenziale prevista in quegli ambiti.
La mancanza di abitazioni non si spiega solo con il suolo
La proposta appare in un contesto in cui l'offerta residenziale spagnola sta reagendo con lentezza alla crescita della domanda. L'Rapporto Annuale 2025 della Banca di Spagna segnala che l'aumento della domanda e dei prezzi avrebbe fatto prevedere un incremento sostenuto degli investimenti e della produzione di abitazioni, ma la risposta dell'offerta continua a essere limitata.
Tra gli ostacoli identificati dall'organismo figurano la scarsità di suolo edificabile, la lentezza nell'esecuzione delle abitazioni previste e le difficoltà associate alla pianificazione e gestione urbanistica. A questi fattori si aggiungono problemi di produttività, dimensione aziendale e disponibilità di manodopera nel settore delle costruzioni.
L'attività costruttiva non sta rispondendo nemmeno al ritmo che richiederebbe la pressione residenziale. La Banca di Spagna segnala che nel 2025 sono state completate circa 92.000 abitazioni, un 9% in meno rispetto all'anno precedente, mentre l'investimento residenziale rimane al di sotto dei livelli registrati durante altri periodi di forte crescita della domanda.
Più abitazioni richiede anche più infrastrutture
La Banca di Spagna avverte che una maggiore densificazione non può essere proposta unicamente dal numero di abitazioni. La crescita delle aree urbane richiede di pianificare e finanziare simultaneamente le infrastrutture necessarie per assorbire una popolazione maggiore.
Il trasporto pubblico e privato è uno degli elementi che l'organismo considera necessario rafforzare. Segnala anche la necessità di ampliare la dotazione di servizi pubblici, tra cui quelli educativi e sanitari, per evitare che l'aumento dei residenti generi costi aggiuntivi di congestione.
La capacità di aumentare l'offerta residenziale dipenderà, quindi, da decisioni che spettano alle amministrazioni responsabili della pianificazione urbanistica e degli investimenti in servizi e infrastrutture. La densificazione appare nel rapporto come uno strumento disponibile per utilizzare in modo più intensivo il suolo già destinato a nuovi sviluppi.