O Banco de Espanha calcula que uma maior densificação das seis grandes áreas urbanas do país permitiria adicionar entre 500.000 e 1,2 milhões de habitações à oferta residencial. O organismo propõe aproveitar de forma mais intensa o solo que ainda se encontra em desenvolvimento urbanístico, onde a densidade prevista é inferior à das zonas já consolidadas.
A estimativa mais elevada corresponde a um cenário teórico em que as áreas em transformação alcançassem a densidade média dos espaços urbanos consolidados. Em um suposto mais moderado, seguindo o gradiente de densificação observado nessas zonas, o incremento seria de cerca de 500.000 habitações. A análise refere-se a Madrid, Barcelona, Málaga, Valência, Saragoça e Sevilha e não significa que essas casas estejam atualmente projetadas ou possam ser construídas de forma imediata.
Madrid concentraria 67% das habitações adicionais do cenário de 500.000 unidades, enquanto Barcelona contribuiria com outros 21%. O próprio Banco de Espanha apresenta a densificação como uma das alternativas disponíveis para os municípios que enfrentam escassez de solo e não como uma solução automática para o problema residencial.
A proposta parte de uma diferença que o supervisor identifica entre as cidades já construídas e os novos desenvolvimentos. As áreas consolidadas de Valência, Saragoça e Sevilha apresentam aproximadamente 1,7 vezes mais densidade do que as zonas de desenvolvimento, enquanto em Barcelona, Madrid e Málaga a relação situa-se entre duas e 2,5 vezes.
Os novos bairros são construídos com menor densidade
A análise do Banco de Espanha aponta que os planos urbanísticos das áreas que ainda estão em transformação contemplam, em média, uma densidade residencial menor do que a existente nas partes consolidadas das mesmas áreas urbanas.
A diferença é explicada em parte pela elevada densificação que as grandes cidades espanholas experimentaram durante a segunda metade do século XX. O organismo também aponta que as áreas urbanas espanholas são, em termos comparativos, mais dispersas do que outras grandes áreas europeias e que a densidade diminui de forma mais acentuada desde os centros até as periferias.
O planejamento não consiste apenas em aumentar a altura dos edifícios. A estimativa parte de utilizar de maneira mais intensiva o solo urbanizável que já está contemplado nos processos de transformação, modificando a densidade residencial prevista nesses âmbitos.
A falta de habitação não se explica apenas pelo solo
A proposta aparece em um contexto em que a oferta residencial espanhola está reagindo com lentidão ao crescimento da demanda. O Relatório Anual 2025 do Banco da Espanha aponta que o aumento da demanda e dos preços teria feito esperar um incremento sustentado do investimento e da produção de habitação, mas a resposta da oferta continua sendo limitada.
Entre os obstáculos identificados pelo organismo figuram a escassez de solo edificável, a lentidão na execução das habitações previstas e as dificuldades associadas ao planejamento e gestão urbanística. A esses fatores somam-se problemas de produtividade, tamanho empresarial e disponibilidade de mão de obra no setor da construção.
A atividade construtora também não está respondendo ao ritmo que exigiria a pressão residencial. O Banco da Espanha aponta que em 2025 foram concluídas cerca de 92.000 habitações, um 9% a menos que no ano anterior, enquanto o investimento residencial se mantém abaixo dos níveis registrados durante outros períodos de forte crescimento da demanda.
Mais habitações também exige mais infraestruturas
O Banco da Espanha adverte que uma maior densificação não pode ser proposta apenas a partir do número de habitações. O crescimento das áreas urbanas requer planejar e financiar simultaneamente as infraestruturas necessárias para absorver uma população maior.
O transporte público e privado é um dos elementos que o organismo considera necessário reforçar. Também aponta a necessidade de ampliar a dotação de serviços públicos, entre eles os educativos e sanitários, para evitar que o aumento de residentes gere custos adicionais de congestionamento.
A capacidade de aumentar a oferta residencial dependerá, portanto, de decisões que correspondem às administrações responsáveis pelo planejamento urbanístico e pelo investimento em serviços e infraestruturas. A densificação aparece no relatório como uma ferramenta disponível para utilizar de forma mais intensiva o solo já destinado a novos desenvolvimentos.