Sánchez exige "altura de miras" para convalidar el decreto de vivienda tras el desahucio de Maricarmen: "Es una tragedia social"

Ahora mismo hay dos planos distintos en torno al llamado “real decreto de vivienda” del Gobierno, y conviene separarlos para no mezclar situaciones:

• Por un lado, sí existe un real decreto-ley en materia de vivienda ya convalidado, que se está tramitando como proyecto de ley en el Congreso.
• Por otro, el nuevo real decreto de vivienda al que se refieren las últimas noticias políticas todavía no ha llegado al Parlamento, de modo que no tiene tramitación parlamentaria abierta.

1. El real decreto-ley de vivienda que sí está en tramitación parlamentaria

En el ámbito estrictamente parlamentario, el texto más directamente vinculado a vivienda es el Real Decreto-ley 1/2024, de 14 de mayo, por el que se prorrogan las medidas de suspensión de lanzamientos sobre la vivienda habitual de colectivos vulnerables.

Su recorrido es el siguiente:

• Aprobación por el Gobierno: el Consejo de Ministros aprobó el real decreto-ley el 14 de mayo de 2024, centrado en extender la moratoria de desahucios para hogares vulnerables.
• Convalidación en el Congreso: el Pleno del Congreso convalidó el texto el 13 de junio de 2024, con una amplísima mayoría (347 votos a favor, ninguno en contra y 1 abstención), según la nota oficial de la Cámara (nota de prensa del Congreso).
• Decisión de tramitarlo como proyecto de ley: en la misma sesión plenaria se acordó transformarlo en proyecto de ley para poder introducir cambios vía enmiendas. Ese nuevo expediente figura como Proyecto de Ley 121/000024.

Según la información parlamentaria más reciente, ese proyecto de ley sigue vivo en el Congreso. La iniciativa está en fase de presentación de enmiendas: el plazo para registrar enmiendas al articulado se ha ido ampliando y, a día de hoy, se ha prorrogado hasta el 30 de septiembre de 2026 (lo que indica que el texto aún no ha pasado a ponencia ni a dictamen de comisión). Puedes ver la referencia en el Boletín Oficial de las Cortes Generales, serie D, donde se publica la ampliación del plazo (BOCG, serie D, núm. 165).

En síntesis, el estado actual de este decreto-ley de vivienda es:

• Como real decreto-ley: ya quedó convalidado y con eficacia plena.
• Como proyecto de ley derivado: está en el Congreso, en fase de enmiendas, todavía sin dictamen de comisión ni votación final en Pleno.

2. El “nuevo” real decreto de vivienda que el Gobierno quiere aprobar

En paralelo, la conversación política y mediática de los últimos meses se ha centrado en un nuevo real decreto de vivienda (centrado en alquiler, estabilidad de inquilinos, etc.) que el Gobierno está negociando con sus socios.

La información disponible muestra que:

• En primavera y verano de 2026, el Ejecutivo ha ido filtrando borradores y negociando con Sumar, Junts, ERC y otros grupos, pero sin cerrar una mayoría clara.
• A finales de julio, el Gobierno decidió aplazar su aprobación, dejando claro que el decreto no entraría en el Consejo de Ministros previsto y se pospondría al menos hasta septiembre para seguir negociando (“El Gobierno retrasa a septiembre el real decreto de vivienda por falta de consenso”, Demócrata).
• Ya en septiembre de 2026, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha explicado que el Gobierno tiene un texto preparado, remitido a los grupos parlamentarios, pero ha reconocido que aún no cuenta con los apoyos imprescindibles para garantizar su convalidación en el Congreso (información de Demócrata).

Esto tiene una consecuencia clave para tu pregunta: mientras el Consejo de Ministros no apruebe formalmente ese real decreto-ley y se publique en el BOE, no existe tramitación parlamentaria. Solo a partir de su aprobación y publicación se abriría el reloj de 30 días para el debate de convalidación o derogación en el Congreso.

3. Conclusión: ¿en qué punto estamos?

• El único real decreto-ley de vivienda hoy en tramitación parlamentaria es el que prorroga la suspensión de lanzamientos de colectivos vulnerables (RDL 1/2024), actualmente convertido en proyecto de ley en fase de enmiendas en el Congreso.
• El nuevo real decreto de vivienda al que alude la actualidad política aún no ha sido aprobado por el Consejo de Ministros, por lo que no figura registrado en el Congreso ni tiene todavía tramitación parlamentaria abierta. Se encuentra en fase de negociación política previa para intentar asegurar su futura convalidación.

Si te interesa, en un siguiente paso se podría aterrizar qué medidas concretas incluye el RDL 1/2024 y qué se sabe del contenido del nuevo decreto que el Gobierno está negociando.

En vivienda, el reparto competencial en España gira en torno a tres niveles: Estado, comunidades autónomas y municipios. El presidente del Gobierno no tiene “competencias propias” en vivienda distintas a las del Gobierno de España en su conjunto, mientras que el Ayuntamiento de Madrid actúa dentro del marco que le fijan la Constitución, la Ley de Bases de Régimen Local y la legislación estatal y autonómica.

1. Marco general: qué puede hacer cada nivel

La Constitución reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada (art. 47 CE) y atribuye al Estado competencias para fijar las condiciones básicas de igualdad en el disfrute de los derechos (art. 149.1.1 CE). La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se presenta precisamente como la primera norma estatal que establece ese marco básico en todo el territorio, y el Tribunal Constitucional ha confirmado que el Estado puede definir la vivienda como derecho subjetivo y quiénes son sus titulares.

Al mismo tiempo, los estatutos autonómicos reconocen a las comunidades competencias amplias en vivienda y urbanismo, y la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local, configura a los municipios como administraciones con autonomía para gestionar los intereses propios de su comunidad, entre ellos el urbanismo y la gestión de vivienda pública, dentro de la legislación básica estatal.

2. Gobierno de España / presidente del Gobierno

El presidente del Gobierno dirige la acción del Ejecutivo y coordina a los ministros, pero las competencias materiales en vivienda se ejercen a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y del Consejo de Ministros. Jurídicamente, las principales competencias del nivel estatal en vivienda son:

• Legislación básica: aprobación de leyes que fijan las condiciones básicas del derecho a la vivienda y el régimen del suelo y la rehabilitación urbana, como:
  • La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que define derechos y deberes en materia de vivienda, regula zonas de mercado residencial tensionado, grandes tenedores, índices de precios de alquiler, etc.
  • El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), que fija las bases del régimen jurídico del suelo y las actuaciones de rehabilitación y regeneración urbanas.
• Política estatal de vivienda y financiación:
  • Aprobación de los Planes Estatales de Vivienda (por ejemplo, el Plan Estatal 2026‑2030, regulado por real decreto), que son la herramienta central de la política estatal y establecen programas de ayudas al alquiler, a la rehabilitación y a la promoción de vivienda asequible.
  • Distribución de fondos a comunidades autónomas y, en su caso, a entidades locales para programas de vivienda; el Estado puede condicionar esa financiación al cumplimiento de requisitos (por ejemplo, remisión de datos de alquiler o aplicación de determinadas medidas).
  • Diseño de instrumentos específicos como el Bono Alquiler Joven o líneas ICO para promoción de vivienda social.
• Gestión de parque estatal y entidades públicas:
  • Decisión sobre el uso de activos de la Sareb o de SEPES y su conversión en parque de alquiler asequible, mediante acuerdos de Consejo de Ministros y convenios con comunidades autónomas y ayuntamientos.
  • Creación y dirección de entidades estatales de vivienda (como la transformación de SEPES en una gran entidad estatal de vivienda) para promover y gestionar vivienda pública.
• Coordinación interadministrativa y regulación de información: convocar Conferencias Sectoriales de Vivienda, aprobar sistemas estatales de referencia de precios de alquiler y marcos de cooperación con las comunidades.

En síntesis: el presidente del Gobierno fija la orientación política y lidera estas decisiones, pero siempre a través de los órganos colegiados (Consejo de Ministros) y del Ministerio competente.

3. Ayuntamiento de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid ejerce competencias en vivienda en el marco de la Ley de Bases del Régimen Local, la legislación estatal y, muy especialmente, la normativa de vivienda y urbanismo de la Comunidad de Madrid. Sus funciones típicas se agrupan en tres bloques:

• Urbanismo y licencias:
  • Aprobación y gestión del planeamiento urbanístico municipal (planes generales, modificaciones puntuales, planeamiento de desarrollo) dentro de las reglas autonómicas y estatales.
  • Otorgamiento de licencias urbanísticas y de obras, incluyendo nuevas promociones residenciales y cambios de uso (por ejemplo, transformación en vivienda o en alojamiento turístico cuando la normativa lo exige).
  • Disciplina urbanística: inspección, órdenes de restauración de la legalidad y sanciones por infracciones en materia de suelo y edificación.
• Parque de vivienda pública municipal:
  • Promoción, adquisición y rehabilitación de vivienda municipal, normalmente a través de sus empresas públicas de vivienda.
  • Adjudicación y gestión de alquiler social o asequible en ese parque municipal, con sus propios baremos y procedimientos, siempre ajustados al marco estatal y autonómico.
• Colaboración en políticas de vivienda:
  • Ejecución, en su término municipal, de programas del Plan Estatal de Vivienda y de programas autonómicos, mediante convenios y cofinanciación.
  • Participación en la declaración y gestión de zonas de mercado residencial tensionado o en registros de vivienda, cuando así lo permita la normativa estatal y la autonómica.

En resumen, el Estado –dirigido políticamente por el presidente del Gobierno– define el marco básico, financia y gestiona parte del parque público, mientras que el Ayuntamiento de Madrid actúa sobre el territorio: planifica la ciudad, concede licencias, disciplina el uso del suelo y gestiona su propia vivienda pública, coordinándose con la comunidad autónoma y con los programas estatales.

En España, un desahucio solo puede ejecutarse mediante resolución judicial firme o título ejecutivo equivalente y siguiendo un procedimiento legalmente tasado. A la vez, desde 2020 se ha construido un “escudo” específico para personas y hogares vulnerables, con posibilidad de suspender lanzamientos y articular soluciones habitacionales alternativas.

1. Requisitos legales básicos para un desahucio

1.1. Título y causa legal

El desahucio se apoya siempre en un título que justifica la posesión del demandante:

• Propietario o usufructuario que reclama la recuperación de la vivienda.
• Arrendador con contrato de alquiler de vivienda (Ley de Enjuiciamiento Civil – LEC, y Ley de Arrendamientos Urbanos).
• Entidad pública o social titular de vivienda social, o persona física titular frente a ocupaciones sin título (Ley 5/2018, que modifica la LEC frente a ocupación ilegal).

Las causas más habituales son:

• Falta de pago de rentas o cantidades asimiladas.
• Finalización del plazo del contrato sin entrega voluntaria de la vivienda.
• Ocupación sin título (precario u ocupación ilegal).

1.2. Procedimiento civil de desahucio

La LEC (Ley 1/2000, modificada por la Ley 5/2018 y otras) regula el proceso, que en la mayoría de los casos sigue el cauce del juicio verbal:

• Demanda de desahucio: el propietario o arrendador presenta demanda ante el juzgado competente, acreditando título (escritura, contrato) y causa (impago, expiración, ocupación, etc.).
• Requerimiento al demandado:
  • En desahucios por impago de alquiler se le requiere para pagar, desalojar o formular oposición.
  • La LEC prevé la enervación del desahucio (pagar y conservar el contrato) en condiciones muy tasadas y, en general, solo una vez.
• Oposición y vista: si el demandado se opone con motivos jurídicos o de hecho, se celebra vista; si no hay oposición ni pago, el juzgado dicta resolución de desahucio sin vista.
• Sentencia o decreto: declara resuelto el contrato o reconoce el derecho del propietario a recuperar la posesión y fija fecha para el lanzamiento.
• Ejecución y lanzamiento: en fase de ejecución, la comisión judicial procede al desalojo en la fecha señalada, salvo que el procedimiento se suspenda por causas legales (vulnerabilidad, acuerdos, pago, etc.).

Para ocupación ilegal sin título, la reforma de la LEC por la Ley 5/2018, de ocupación ilegal de viviendas, permite un cauce más ágil a favor de personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y administraciones titulares de vivienda social, pero siempre ante juez y con garantías mínimas de defensa.

2. Protección de personas vulnerables según la ley

2.1. Bloque de normas de protección

La protección frente al desahucio se apoya en varias normas recientes:

• Real Decreto‑ley 11/2020, de medidas urgentes complementarias frente al COVID‑19, que introduce:
  • Suspensión temporal de determinados procedimientos de desahucio y lanzamientos cuando afectan a arrendatarios vulnerables sin alternativa habitacional.
  • Medidas de apoyo al alquiler y definición de situaciones de vulnerabilidad económica ligadas a la vivienda habitual.
• Real Decreto‑ley 37/2020 y los sucesivos reales decretos‑ley 8/2021, 21/2021, 20/2022, 11/2022, 21/2021 y la prórroga más reciente mediante el Real Decreto‑ley 1/2024, que van ampliando y prorrogando:
  • La suspensión de lanzamientos en ciertos supuestos de vulnerabilidad.
  • El ámbito subjetivo (hogares vulnerables, víctimas de violencia de género, personas dependientes, menores a cargo, etc.).
• Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, que refuerza:
  • La orientación social de las políticas de vivienda.
  • El papel del parque público y de las viviendas dotacionales para alojar a colectivos vulnerables.
• Real Decreto 401/2021 y el Plan Estatal de Vivienda, que regulan la compensación a propietarios cuando se suspenden lanzamientos y el uso de ayudas para dar respuesta habitacional.

2.2. ¿Qué significa “vulnerabilidad” y cómo opera la protección?

Aunque los criterios concretos se detallan en los reales decretos‑ley, de forma simplificada se considera vulnerables a hogares que, por ingresos reducidos y circunstancias personales (paro, discapacidad, monoparentalidad, violencia de género, dependencia de mayores o menores, etc.), no pueden afrontar el alquiler o la hipoteca y carecen de alternativa habitacional digna.

Las principales garantías son:

• Comunicación a servicios sociales: cuando en un procedimiento de desahucio o de ocupación sin título se detectan indicios de vulnerabilidad, el juzgado debe comunicarlo a los servicios sociales para que valoren la situación.
• Suspensión del lanzamiento: si los servicios sociales confirman la vulnerabilidad, la ley permite suspender el lanzamiento durante un plazo, mientras se buscan soluciones (realojo, ayudas al alquiler, mediación, etc.).
• Soluciones habitacionales: la Ley por el Derecho a la Vivienda y el Plan Estatal de Vivienda obligan a orientar parte del parque público y de los programas de ayuda al realojamiento de familias desahuciadas vulnerables.
• Compensación al propietario: cuando la suspensión del desahucio recae sobre viviendas de determinados titulares (por ejemplo, grandes tenedores que cumplen condiciones legales), se prevén mecanismos de compensación económica a través de las comunidades autónomas con cargo a fondos estatales.

En suma, el desahucio sigue siendo un instrumento disponible para el titular de la vivienda, pero su ejecución está hoy fuertemente condicionada por la valoración judicial de la vulnerabilidad y por la intervención de los servicios sociales, especialmente cuando la vivienda es hogar habitual de personas o familias sin otra alternativa.