Tener un piso alquilado plantea estos días dudas muy concretas: si se puede actualizar la renta, si hay obligación de renovar o qué ocurre cuando el propietario necesita recuperar la vivienda. Para responder, la primera distinción es temporal: no todas las medidas publicadas en octubre se aplican ya.
El Real Decreto-ley 29/2026 incorpora medidas vigentes desde el 8 de octubre. El nuevo régimen de renovación e indemnización del Real Decreto-ley 28/2026 tiene prevista su entrada en vigor el 15 de noviembre, condicionada a su convalidación. Esta guía recoge la situación a 11 de octubre de 2026.
¿Puedo subir el alquiler cuando llegue la revisión anual?
No puedes aplicar una subida solo porque hayan aumentado los precios del barrio. Primero debes comprobar que existe una cláusula de actualización, cuándo se cumple la anualidad y qué límite resulta aplicable.
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la nueva regulación impide incrementos cuando la renta supera el máximo aplicable del sistema de referencia. En los demás casos contempla un nuevo pacto; si no existe, fija un límite del 2%. Ese porcentaje no autoriza automáticamente a subir cualquier contrato: deben respetarse también sus condiciones y los restantes límites legales, incluido el IRAV cuando corresponda.
Antes de enviar el recibo, deja por escrito el cálculo, el porcentaje y la fecha de aplicación. La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a su notificación escrita, según la LAU.
¿Tengo que renovar si el contrato está a punto de terminar?
El vencimiento escrito no basta para dar por terminado un alquiler. Debes revisar la duración legal, las prórrogas y las comunicaciones que ya se hayan enviado.
El decreto contempla una prórroga extraordinaria, solicitada por el inquilino, de hasta dos años por anualidades para los contratos que cumplan sus requisitos. Entre ellos figuran estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores. No es una extensión automática e incondicional de todos los contratos.
Reúne contrato, anexos, justificantes de pago y avisos de no renovación. Con esa documentación puede determinarse qué prórroga corresponde y si existe alguna excepción.
¿Debo pagar doce meses al inquilino si no renuevo?
No es una obligación general exigible desde ahora. El régimen previsto para el 15 de noviembre contempla una indemnización cuando el propietario no prorrogue, con excepciones y reglas transitorias.
Además, no son siempre doce mensualidades del alquiler actual: la norma establece una comparación entre dos cuantías, vinculadas al sistema de referencia y al tiempo de residencia. Cuando no haya valor individualizado, utiliza la renta vigente. Las comunicaciones válidas anteriores a la publicación del decreto tienen un tratamiento específico.
Antes de comunicar una no renovación, comprueba el vencimiento, el preaviso y el régimen que estará vigente. Una carta genérica puede no resolver tu caso.
¿Puedo recuperar el piso para vivir yo o para un hijo?
Existe esa posibilidad, pero la necesidad debe ser real y cumplir los requisitos de la vía utilizada.
La recuperación anticipada del artículo 9.3 de la LAU exige, entre otras condiciones, que el arrendador sea persona física, haya transcurrido el primer año, la necesidad conste expresamente en el contrato y se comunique con al menos dos meses de antelación.
Hay una excepción específica frente a la nueva prórroga extraordinaria: el decreto permite alegar necesidad real y acreditada aunque esa facultad no se hubiera incluido expresamente en el contrato. No debe confundirse esta excepción con una autorización general para finalizar cualquier alquiler.
¿Qué hago si mi inquilino deja de pagar?
Documenta la deuda desde el primer impago: mensualidades, cantidades, recibos y comunicaciones. Requiere el pago de forma acreditable y revisa con un profesional los pasos necesarios para reclamar y, cuando proceda, solicitar la resolución.
El impago sigue siendo una causa de resolución contractual. Otra cuestión es que el procedimiento pueda quedar suspendido por las medidas de protección de personas vulnerables.
No utilices el cambio de cerradura, la entrada sin consentimiento o el corte de suministros para forzar la salida. Canaliza la reclamación por la vía legal y comunica el siniestro a tu aseguradora si tienes cobertura de impago.
¿Quién me compensa si se suspende el desahucio?
La nueva norma prevé, en determinados supuestos, que el tribunal establezca una compensación a cargo de la Administración para propietarios personas físicas. Puede comprender renta no percibida, suministros impagados y costas, dentro de los límites establecidos.
También contempla una excepción a la suspensión cuando el propietario acredita vulnerabilidad y tiene dos viviendas o menos. Tener un único piso alquilado no basta por sí solo: hay que justificar la situación.
Conserva pruebas de tus ingresos, gastos y deuda pendiente. No des por hecho que el reconocimiento de una compensación supone un cobro inmediato.
¿Puedo pasar el piso a alquiler de temporada o por habitaciones?
Cambiar la etiqueta del contrato no cambia el uso real de la vivienda. El alquiler temporal exige justificar la causa de temporalidad; no sirve simplemente para eludir las garantías de la vivienda habitual.
En zonas tensionadas, la suma de las rentas de las habitaciones también está sujeta a límites respecto al alquiler de la vivienda completa. Antes de anunciar una nueva modalidad, revisa su encaje legal y los contratos existentes.
Los documentos que conviene revisar antes de tomar una decisión
Prepara una carpeta con el contrato y sus anexos, la fecha exacta de vencimiento, el historial de pagos, las actualizaciones aplicadas y todas las notificaciones.
Añade la información sobre si la vivienda está en una zona tensionada y, si pretendes recuperarla por necesidad, las pruebas que la acrediten. Esa revisión permite decidir con fundamento si corresponde actualizar, prorrogar, negociar una salida o iniciar una reclamación.