Tenir un pis llogat planteja aquests dies dubtes molt concrets: si es pot actualitzar la renda, si hi ha obligació de renovar o què passa quan el propietari necessita recuperar l'habitatge. Per respondre, la primera distinció és temporal: no totes les mesures publicades a l'octubre s'apliquen ja.
El Reial decret llei 29/2026 incorpora mesures vigents des de l'8 d'octubre. El nou règim de renovació i indemnització del Reial decret llei 28/2026 té prevista la seva entrada en vigor el 15 de novembre, condicionada a la seva convalidació. Aquesta guia recull la situació a 11 d'octubre de 2026.
Puc pujar el lloguer quan arribi la revisió anual?
No pots aplicar una pujada només perquè hagin augmentat els preus del barri. Primer has de comprovar que existeix una clàusula d'actualització, quan es compleix l'anualitat i quin límit resulta aplicable.
Fins al 31 de desembre de 2027, la nova regulació impedeix increments quan la renda supera el màxim aplicable del sistema de referència. En els altres casos contempla un nou pacte; si no existeix, fixa un límit del 2%. Aquest percentatge no autoritza automàticament a pujar qualsevol contracte: s'han de respectar també les seves condicions i els restants límits legals, inclòs l'IRAV quan correspongui.
Abans d'enviar el rebut, deixa per escrit el càlcul, el percentatge i la data d'aplicació. La renda actualitzada s'exigeix des del mes següent a la seva notificació escrita, segons la LAU.
He de renovar si el contracte està a punt de terminar?
El venciment escrit no n'és suficient per donar per acabat un lloguer. Has de revisar la durada legal, les pròrrogues i les comunicacions que ja s'hagin enviat.
El decret contempla una pròrroga extraordinària, sol·licitada pel llogater, d' fins a dos anys per anualitats per als contractes que compleixin els seus requisits. Entre ells figuren estar al corrent del lloguer i haver-ho estat mensualment durant els vuit mesos anteriors. No és una extensió automàtica i incondicional de tots els contractes.
Reuneix contracte, annexos, justificants de pagament i avisos de no renovació. Amb aquesta documentació pot determinar-se quina pròrroga correspon i si existeix alguna excepció.
He de pagar dotze mesos al llogater si no renovo?
No és una obligació general exigible des d'ara. El règim previst per al 15 de novembre contempla una indemnització quan el propietari no prorrogui, amb excepcions i regles transitòries.
A més, no són sempre dotze mensualitats de lloguer actual: la norma estableix una comparació entre dues quantitats, vinculades al sistema de referència i al temps de residència. Quan no hi hagi valor individualitzat, utilitza la renda vigent. Les comunicacions vàlides anteriors a la publicació del decret tenen un tractament específic.
Puc recuperar el pis per viure jo o per un fill?
Existeix aquesta possibilitat, però la necessitat ha de ser real i complir els requisits de la via utilitzada.
La recuperació anticipada de l'article 9.3 de la LAU exigeix, entre altres condicions, que l'arrendador sigui persona física, hagi transcorregut el primer any, la necessitat consti expressament en el contracte i es comuniqui amb almenys dos mesos d'antelació.
Hi ha una excepció específica davant la nova pròrroga extraordinària: el decret permet al·legar necessitat real i acreditada encara que aquesta facultat no s'hagués inclòs expressament en el contracte. No s'ha de confondre aquesta excepció amb una autorització general per finalitzar qualsevol lloguer.
Què faig si el meu inquilí deixa de pagar?
Documenta el deute des del primer impagament: mensualitats, quantitats, rebuts i comunicacions. Requereix el pagament de forma acreditable i revisa amb un professional els passos necessaris per reclamar i, quan correspongui, sol·licitar la resolució.
L'impagament continua sent una causa de resolució contractual. Una altra qüestió és que el procediment pugui quedar suspès per les mesures de protecció de persones vulnerables.
No utilitzis el canvi de pany, l'entrada sense consentiment o el tall de subministraments per forçar la sortida. Canalitza la reclamació per la via legal i comunica el sinistre a la teva asseguradora si tens cobertura d'impagament.
Qui em compensa si es suspèn el desnonament?
La nova norma preveu, en determinats supòsits, que el tribunal estableixi una compensació a càrrec de l'Administració per propietaris persones físiques. Pot comprendre renda no percebuda, subministraments impagats i costes, dins dels límits establerts.
També contempla una excepció a la suspensió quan el propietari acredita vulnerabilitat i té dues vivendes o menys. Tenir un únic pis llogat no n'és suficient per si sol: cal justificar la situació.
Conserva proves dels teus ingressos, despeses i deute pendent. No donis per fet que el reconeixement d'una compensació suposa un cobrament immediat.
Puc passar el pis a lloguer de temporada o per habitacions?
Canviar l'etiqueta del contracte no canvia l'ús real de l'habitatge. Lloguer temporal exigeix justificar la causa de temporalitat; no serveix simplement per eludir les garanties de l'habitatge habitual.
En zones tensionades, la suma de les rendes de les habitacions també està subjecta a límits respecte al lloguer de l'habitatge complet. Abans d'anunciar una nova modalitat, revisa el seu encaix legal i els contractes existents.
Els documents que convé revisar abans de prendre una decisió
Prepara una carpeta amb el contracte i els seus annexos, la data exacta de venciment, l'historial de pagaments, les actualitzacions aplicades i totes les notificacions.
Afegeix la informació sobre si l'habitatge està en una zona tensionada i, si pretens recuperar-la per necessitat, les proves que l'acreditin. Aquesta revisió permet decidir amb fonament si correspon actualitzar, prorrogar, negociar una sortida o iniciar una reclamació.