El 51,99% de las habitaciones en alquiler ofertadas en España se localizan en solo cinco capitales de provincia, de acuerdo con un informe de pisos.com. El estudio subraya que, en la clasificación anterior, estas mismas urbes reunían el 38,97% del total de anuncios, por lo que su peso en el mercado se ha intensificado de forma notable.
Madrid lidera con diferencia el listado y agrupa el 22,59% de las habitaciones anunciadas, muy por encima del 15,36% registrado un año antes. A continuación se sitúan Barcelona, con un 14,28% de la oferta, Valencia, con un 8,58%, y, a mayor distancia, Granada (3,64%) y Sevilla (2,89%).
Asimismo, pisos.com resalta que el mercado de alquiler de habitaciones se ha vuelto “más madrileño” en este ejercicio. El número de cuartos anunciados se ha incrementado un 31,63% en el conjunto de la provincia y un 41,88% en la capital, lo que pone de manifiesto el fuerte auge del alojamiento compartido tanto en la ciudad como en su área metropolitana.
“Madrid no ha creado vivienda nueva para compartir, sino que ha troceado la que ya tenía”, ha afirmado el portavoz y director de Estudios de pisos.com, Ferran Font, quien recalca que el hecho de que haya más anuncios “no significa que haya más metros cuadrados disponibles para vivir”, sino que el parque se está repartiendo entre más contratos y más inquilinos, “que es exactamente lo contrario a lo que necesita la ciudad”.
Empeoramiento de la calidad y cambios normativos
El repunte de habitaciones en alquiler en Madrid se produce en paralelo al endurecimiento de las reglas del alquiler turístico en la capital. El Plan Reside, vigente desde agosto de 2025, veta la concesión de licencias a viviendas turísticas dispersas en edificios residenciales del casco histórico y, fuera de esa zona, solo las permite cuando disponen de acceso independiente desde la calle y se ubican en planta baja o primera.
A este marco se añaden la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a contar con el apoyo de tres quintas partes de la comunidad para autorizar nuevas actividades de alquiler turístico, y la creación del Registro Único de Alquileres de Corta Duración, que refuerza el control sobre este tipo de uso.
Font considera que sería “precipitado” achacar todo el aumento de la oferta a la normativa, dado que también inciden factores como la matrícula universitaria o la llegada de profesionales desplazados. No obstante, apunta a que parte de los propietarios que antes operaban en el segmento turístico podrían haberse inclinado ahora por el alquiler por habitaciones.
Otro fenómeno que ayuda a explicar el incremento de anuncios es la transformación de zonas comunes en dormitorios, una práctica que permite a los dueños obtener una renta adicional sin acometer grandes reformas. A escala nacional, el informe evidencia un deterioro de las calidades: las habitaciones amuebladas han pasado de representar el 83,32% al 73,10% de la oferta en un año, mientras que las exteriores han caído del 35,72% al 30,45%, las suites del 7,43% al 4,35% y las viviendas con calefacción del 53,73% al 41,63%.
Para Font, la combinación de un mayor volumen de anuncios con el retroceso de estas características confirma que “el metro cuadrado que se alquila hoy es peor que el de hace un año” y vincula la conversión del salón en dormitorio con la respuesta del mercado ante la escasez de vivienda disponible.
Precios al alza y cambio de perfil en los pisos compartidos
En materia de precios, Madrid figura como la tercera capital más cara del país para compartir piso, con una renta media de 636,10 euros mensuales por habitación. Solo Palma, con 686,33 euros, y Barcelona, con 647 euros, superan estas cifras. La cuantía madrileña rebasa en casi un 28% el promedio nacional, situado en 498,20 euros al mes tras encarecerse un 4,67% en el último año.
La provincia de Madrid también lidera la demanda: concentra el 22,62% de las personas que buscan habitación, por delante de Barcelona (22,22%), Sevilla (6,95%), Valencia (5,24%) y Málaga (4,56%). Si se atiende solo a las capitales, Madrid agrupa el 18,84% de los demandantes, seguida de Barcelona, con el 17,63%, y Sevilla, con el 6,40%.
El estudio detecta, además, un giro en el perfil de la oferta. El 74,06% de los anuncios ya no fija preferencia de género, frente al 65,83% de hace un año. Los pisos reservados exclusivamente a chicas se han reducido del 8,54% al 4,35%, mientras que los que aceptan parejas han pasado del 8,89% al 4,87%. También se han recortado las viviendas anunciadas de forma explícita para no fumadores, del 20,79% al 11,96%.
Según Font, estos movimientos apuntan a una transformación profunda del piso compartido, que estaría evolucionando de un acuerdo entre particulares a “en un producto de inversión gestionado a distancia, con rotación alta y criterios de rentabilidad por cama”.