Madrid rebutja l'oferta d'Urbagestión per assumir el pis de Maricarmen però obre una via per negociar el seu retorn

A la Comunitat de Madrid no hi ha ara mateix una “llei de lloguer assequible” com a tal en plena fase decisiva de tramitació parlamentària. El nucli de la regulació que permet generar habitatge en lloguer a preu assequible ja està aprovat i en vigor, i la principal iniciativa nova lligada a aquest objectiu es troba en una fase parlamentària inicial, encara en comissió, amb termini d'esmenes obert.

1. Quina norma sustenta avui el lloguer assequible a Madrid

La regulació més directament vinculada al lloguer assequible és la Llei de mesures urbanístiques per a la promoció d'habitatge protegit, aprovada per l'Assemblea de Madrid el 2024. Aquesta llei va néixer del projecte que el Consell de Govern va remetre a la Cambra el juny de 2024 per:

• Autoritzar el canvi d'ús de sòl terciari (oficines) a residencial per implantar habitatge amb protecció pública en règim de lloguer, sense necessitat de modificar el planejament urbanístic, tramitant-ho per llicència municipal.
• Simplificar tràmits i reduir terminis per habilitar sòls i construir habitatge protegit destinat al lloguer assequible.

El Govern regional va descriure el recorregut d'aquesta norma en dos fites:

• Aprovació del projecte de llei pel Consell de Govern i remissió a l'Assemblea per a la seva validació (nota del 5/6/2024).
• Posterior ratificació per l'Assemblea, de manera que la Comunitat de Madrid “ja pot convertir oficines en pisos de lloguer a preu assequible” i la llei passa a estar en vigor, pendent només de la seva publicació al Butlletí Oficial de la Comunitat de Madrid (nota del 20/6/2024).

Aquesta llei, a més, ha estat objecte d'una pròrroga de la seva vigència i ampliació del seu abast el 2025, per estendre durant dos anys més la possibilitat de convertir oficines, hotels i determinades parcel·les dotacionals en habitatges de lloguer assequible (nota del 10/11/2025). Aquesta ampliació ja està aprovada, per la qual cosa des del punt de vista parlamentari parlem d'una regulació plenament vigent, no en tramitació.

2. Principals iniciatives parlamentàries recents i el seu estat

Juntament amb aquesta normativa ja aprovada, l'Assemblea de Madrid ha tramitat i continua tramitant diverses iniciatives relacionades amb habitatge protegit i lloguer assequible, amb resultats diferents:

• Projecte de Llei PL‑4/2026, de mesures urgents per a l'increment de l'oferta d'habitatge amb protecció pública, presentat pel Govern autonòmic (Grup Popular). Aquesta iniciativa:
  • Modifica la Llei 3/2024 de mesures urbanístiques per a la promoció d'habitatge protegit, ampliant el règim de canvi d'ús i la possibilitat de destinar sòl a habitatge protegit en lloguer.
  • Introdueix canvis en la Llei 9/2001, del Sòl de la Comunitat de Madrid, i en altres normes sectorials, amb l'objectiu de facilitar més edificabilitat i densitat en parcel·les destinades a habitatge amb protecció pública.
  • Segons el Butlletí de l'Assemblea (publicació del 27/4/2026 i referència més recent), es troba en fase de comissió amb el termini de presentació d'esmenes obert. És a dir, el Ple ja ha admès el projecte, està en tramitació i els grups poden registrar esmenes a l'articulat, però encara no s'ha elaborat dictamen de comissió ni ha tornat al Ple per a la seva aprovació final.
• Proposicions de llei de l'oposició:
  • PROP.L‑9/2025 (PSOE) sobre protecció pública permanent de sòls i habitatges de protecció pública: registrada i publicada, però a data de la darrera fitxa consultada segueix en tramitació inicial, sense fites parlamentàries avançades.
  • PROP.L‑13/2024 (Més Madrid) d'iniciativa legislativa davant el Congrés per modificar la Llei estatal d'Arrendaments Urbans: la seva presa en consideració va ser rebutjada pel Ple el 20/2/2025, per la qual cosa la via va quedar tancada.
• Diverses proposicions no de llei (PNL) sobre parc d'habitatge social i lloguer assequible (per exemple, PNL‑280/2025 del PSOE o PNL‑244/2024 de Vox) han estat debatudes i rebutjades en Ple, sense efectes normatius directes.

3. Síntesi: en quina fase està “la regulació del lloguer assequible”

Si per “regulació del lloguer assequible” ens referim al marc que permet generar habitatge protegit en lloguer a preu inferior al de mercat, la situació a la Comunitat de Madrid és la següent:

• La regla bàsica ja està aprovada i en vigor (Llei de mesures urbanístiques per a la promoció d'habitatge protegit de 2024 i la seva pròrroga i ampliació de 2025), de manera que no es troba ja en una fase de tramitació parlamentària, sinó d'aplicació executiva.
• El desenvolupament i reforç legislatiu més immediat, el Projecte de Llei PL‑4/2026 per incrementar l'oferta d'habitatge amb protecció pública, està en fase parlamentària intermèdia: admès i publicat, actualment en comissió amb termini d'esmenes obert i pendent encara de dictamen i de la votació final del Ple.
• Altres propostes més ambicioses sobre habitatge protegit o sobre el propi mercat del lloguer han estat rebutjades o es mantenen en fases molt inicials, sense configurar-se avui com la “regulació central” del lloguer assequible a la regió.

En resum, la regulació clau que permet crear habitatge en lloguer assequible a la Comunitat de Madrid es troba ja aprovada, mentre que l'Assemblea tramita ara un projecte de llei complementari (PL‑4/2026) en fase de comissió i d'esmenes, que encara no ha arribat a la votació final del Ple.

L'Empresa Municipal de l'Habitatge i Sòl de Madrid (EMVS Madrid) és una societat mercantil íntegrament municipal que actua com a principal instrument de l'Ajuntament de Madrid per executar la seva política d'habitatge. Tot i que els seus estatuts no es reprodueixen literalment a les fonts consultades, les seves competències i funcions es dedueixen amb claredat del marc jurídic general de les societats mercantils locals i, sobretot, de l'activitat que l'Ajuntament mateix li atribueix en notes oficials recents.

1. Promoció i construcció d'habitatge públic en lloguer assequible

La funció nuclear de l'EMVS és la promoció i construcció d'habitatge públic destinat al lloguer assequible. L'Ajuntament subratlla que EMVS Madrid és “l'empresa pública que més habitatge en lloguer assequible construeix a Europa” i que ha finalitzat i impulsat desenes de promocions d'habitatge públic, assolint un parc d'uns 10.000 habitatges en lloguer assequible gestionats per l'empresa municipal, segons la nota de 14/01/2026 sobre la seva activitat en els últims anys (enllaç).

En aquest marc, són funcions típiques:

• Redacció, licitació i execució de projectes de noves promocions d'habitatge públic en sòls de titularitat municipal o que se li cedeixin (per exemple, promocions a Latina, Mahou-Calderón, Los Ahijones o la Colònia de Los Olivos).
• Gestió integral de les promocions fins a la seva entrega, incloent contractació d'obres, direcció facultativa, control de qualitat i posada en servei dels edificis.

2. Gestió del parc públic d'habitatge i relació amb llogaters

L'EMVS exerceix la gestió del parc d'habitatge públic en nom de l'Ajuntament:

• Administració dels contractes de lloguer, cobrament de rendes i aplicació de la regla general que cap llogater pagui més del 30 % de la seva renda familiar disponible en concepte de lloguer, d'acord amb la política municipal descrita el gener de 2026.
• Gestió directa de la relació amb llogaters a través de canals específics com el Portal del Llogater, que permet consultar domiciliacions, rebuts i altres gestions en línia (enllaç).
• Conservació i manteniment dels edificis, incloent projectes d'innovació com el programa d'I+D+i per gestionar el manteniment mitjançant intel·ligència artificial (enllaç).

3. Adquisició d'habitatges i gestió de sòl

Les competències de l'EMVS s'estenen a la adquisició d'habitatges i a la gestió de sòl per ampliar el parc públic:

• Compra d'habitatges en el mercat secundari a particulars, en condicions de mercat, per a la seva incorporació com habitatge públic en lloguer, com recull la campanya municipal “¿Vens el teu habitatge? L'Ajuntament de Madrid te'l compra” (enllaç).
• Assumpció de costos de rehabilitació d'aquests habitatges fins a certs límits econòmics, avançant les obres per posar-los en condicions d'habitabilitat.
• Participació en la gestió i desenvolupament de sòl municipal per a ús residencial, tant amb promocions pròpies com a través de fórmules de col·laboració públic‑privada supervisades per la pròpia empresa (per exemple, concessions de dret de superfície o cessions de parcel·les).

4. Programes específics de mobilització d'habitatge i lloguer assequible

La normativa municipal i la pràctica recent mostren que l'EMVS té també funcions de disseny i gestió de programes específics d'habitatge:

• Gestió de programes com el Pla Reviva, pel qual propietaris d'habitatges buits els cedeixen en usufructe a l'EMVS durant un temps determinat, rebent una renda pactada mentre l'empresa municipal lloga aquests pisos a preus assequibles (referit a l'anàlisi polític de Demòcrata sobre el lloguer públic a Madrid).
• Posada en marxa de nous programes de lloguer assequible per a rendes mitjanes, ampliant l'accés a habitatge públic a col·lectius que, sense ser els més vulnerables, troben dificultats per accedir al mercat lliure (enllaç).

5. Rehabilitació, eficiència energètica i assessorament

Una altra línia rellevant de funcions es relaciona amb la rehabilitació del parc residencial i l'eficiència energètica:

• Impuls i gestió d'actuacions de rehabilitació energètica en edificis, tant propis com en col·laboració amb altres entitats, mitjançant convenis per reforçar serveis municipals com l'Oficina Verda (enllaç).
• Participació en l'organització i gestió de serveis d'assessorament en matèria d'habitatge a la ciutadania (per exemple, el Servei d'Assessorament d'Habitatge, SAV), en coordinació amb l'àrea municipal competent (enllaç).

6. Instrument operatiu de la política municipal d'habitatge

Finalment, l'EMVS actua com a “braç executiu” de l'Ajuntament de Madrid en matèria d'habitatge. El consistori li transfereix recursos pressupostaris molt significatius per finançar construcció, rehabilitació i gestió del parc públic, i l'utilitza com a vehicle per canalitzar inversions i programes lligats a fons europeus i a la planificació estratègica municipal d'habitatge.

En síntesi, segons la normativa local que ordena les societats mercantils municipals i la pràctica recollida en la documentació oficial recent, les competències de l'EMVS abasten des de la promoció i gestió directa d'habitatge públic en lloguer assequible i l'administració de sòl municipal, fins a la rehabilitació energètica, la compra d'habitatges en el mercat privat i la implementació de programes específics de mobilització d'habitatge, sempre al servei de la política d'habitatge de l'Ajuntament de Madrid.

El Pla ReViVa és un programa de l'Ajuntament de Madrid gestionat per l'Empresa Municipal de l'Habitatge i Sòl (EMVS Madrid), no de la Comunitat de Madrid. El seu objectiu és mobilitzar habitatges buits cap al lloguer assequible mitjançant la cessió temporal del seu usufructe. A partir de la informació oficial de l'Ajuntament, poden resumir-se així els principals requisits i compromisos legals per als propietaris que vulguin incorporar un habitatge al programa.

Cedir l'habitatge en usufructe a EMVS Madrid

El requisit jurídic central és que el propietari cedeixi l'usufructe de l'habitatge a EMVS Madrid durant un període determinat:

• La cessió es realitza per un mínim de cinc anys i fins a un màxim de deu, segons recullen les notes oficials de l'Ajuntament de Madrid.
• Signe un contracte de cessió d'usufructe amb EMVS Madrid i, segons la pròpia EMVS, les despeses associades a aquesta cessió (com la plusvàlua i la inscripció al Registre de la Propietat) corren a càrrec de l'empresa municipal.
• Durant tot el període de cessió, el propietari manté la titularitat plena de l'habitatge: no ven l'immoble, sinó que atorga a EMVS el dret d'ús i explotació en lloguer.

Des del punt de vista legal, aquesta fórmula es recolza en la figura de l'usufruct recollida al Codi Civil, però amb un contracte específic en què es detallen les obligacions d'ambdues parts.

Nombre d'habitatges i característiques bàsiques

La normativa del programa també fixa límits sobre quants habitatges pot aportar cada propietari:

• En termes generals, el programa limita a cinc el nombre d'habitatges que un mateix interessat pot incorporar a ReViVa.
• Aquest límit de cinc no s'aplica quan es tracta d'habitatges d'ús turístic que el propietari decideix reconvertir a lloguer residencial assequible, segons especifica l'Ajuntament.

A més, tot i que les notes de premsa no desenvolupen tot el detall tècnic, es desprèn que:

• L'habitatge ha d'estar ubicat al terme municipal de Madrid, tractant-se d'un programa de l'EMVS Madrid.
• Ha de poder destinar-se a ús residencial habitual i ser susceptible d'assolir condicions d'habitabilitat adequades, bé en el seu estat actual o després d'una reforma finançada a través del propi programa.

Compromisos econòmics i de gestió

En cedir l'usufructe, el propietari adquireix una sèrie de drets, però també accepta un determinat encaix jurídic i econòmic:

• EMVS Madrid garanteix el pagament de la renda acordada, estigui o no llogada l'habitatge. És a dir, el propietari cobra mensualment el pactat amb independència de l'ocupació efectiva.
• L'empresa municipal assumeix despeses habituals de l'immoble: comunitat de propietaris, assegurança de la llar, reparacions ordinàries i Impost sobre Béns Immobles (IBI), segons detalla la nota de premsa de 23/02/2024.
• Si el pis necessita obres, EMVS avança fins a 45.000 euros al 0 % d'interès, fent-se càrrec també de l'IVA de les obres. Aquest avançament es va descomptant de la renda que percep mensualment el propietari, en funció de la durada del contracte d'usufructe.

Jurídicament, això implica que el propietari accepta que part de la renda es destini a amortitzar la inversió en rehabilitació, en les condicions fixades al contracte del programa.

Relació amb l'arrendament i protecció davant impagaments

En el marc legal de ReViVa, és EMVS Madrid qui actua com a intermediària i gestora del lloguer:

• L'empresa municipal signa i gestiona els contractes d'arrendament amb els llogaters, aplicant la normativa d'arrendaments urbans i els criteris de lloguer assequible fixats per l'Ajuntament.
• La selecció de llogaters es realitza conforme a criteris d'ingressos i vulnerabilitat definits pel programa (per exemple, els llogaters no poden destinar més del 30 % del seu salari al pagament del lloguer), cosa que situa clarament l'ús en l'àmbit del lloguer residencial habitual.
• Per al propietari, això es tradueix en una protecció reforçada davant impagaments o altres conflictes, ja que la seva relació principal és amb EMVS Madrid, que assumeix el risc d'ocupació i de morositat.

Recomanació pràctica

La informació oficial disponible procedeix de notes de premsa i fitxes divulgatives de l'Ajuntament de Madrid, per la qual cosa els detalls fins (models de contracte, requisits tècnics de l'habitatge, documentació registral o fiscal concreta) poden actualitzar-se o matisar-se en cada convocatòria. El recomanable és:

• Consultar directament amb EMVS Madrid o amb el Servei d'Assessorament d'Habitatge, que des de juliol de 2026 inclou informació específica sobre ReViVa.
• Revisar la informació actualitzada a la web municipal, per exemple a les notes de premsa sobre el programa disponibles a madrid.es.
• En cas de dubte sobre implicacions fiscals o registrals concretes, sol·licitar assessorament professional (advocat o assessor fiscal) abans de signar la cessió d'usufructe.

Amb tot això, el marc legal de ReViVa ofereix als propietaris una fórmula de cessió temporal amb alta seguretat jurídica i econòmica, a canvi de comprometre l'habitatge durant un període plurianual al lloguer assequible gestionat per l'administració municipal.