Qui era Maricarmen, la dona que va viure 71 anys a la mateixa casa i va acabar donant nom a les protestes per l'habitatge

A Espanya, el desnonament d'inquilins de llarga durada en habitatge habitual està avui condicionat per un entramat de normes que combinen la protecció de la propietat amb una protecció reforçada de les persones en situació de vulnerabilitat.

El marc bàsic és:

• Llei 29/1994, d'Arrendaments Urbans (LAU), que regula el contracte de lloguer, la seva durada, pròrrogues i causes de resolució.
• Llei 1/2000, d'Enjudiciament Civil (LEC), que estableix el procediment judicial de desnonament i el llançament.
• Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, que modifica tant la LAU com la LEC, introduint requisits i garanties addicionals en matèria de desnonaments i vulnerabilitat.
• Un bloc de reals decrets-llei de l'etapa COVID (en particular el Reial Decret-llei 11/2020, de 31 de març, i les seves modificacions pel Reial Decret-llei 37/2020, de 22 de desembre, el Reial Decret-llei 8/2021, de 4 de maig, i posteriors pròrrogues com els Reials Decrets-llei 11/2022, 20/2022 i 21/2021), que han articulat períodes de suspensió de procediments i llançaments en situacions de vulnerabilitat i compensacions a propietaris.

Causes i pressupost bàsic del desnonament

Des del punt de vista substantiu, el desnonament parteix que existeixi un contracte sotmès a la LAU i una causa de resolució legal o contractual (per exemple, impagament de rendes o altres incompliments rellevants previstos a la LAU i al contracte). Sense títol vàlid o sense causa de resolució no és possible un desnonament arrendatici típic.

A més, el contracte ha d'haver esgotat o perdut la cobertura que li donaven les seves pròrrogues legals i extraordinàries. La Llei 12/2023 ha reforçat, entre altres coses, les pròrrogues ordinàries i ha introduït una pròrroga extraordinària d'un any al final del contracte quan s'acrediten situacions de vulnerabilitat social i econòmica i l'arrendador té la condició de gran tinença d'habitatge (disposició final primera de la Llei 12/2023, que modifica la LAU). Mentre aquestes pròrrogues estiguin en vigor i hagin d'aplicar-se, l'arrendador no pot forçar la sortida per via de desnonament basat només en l'expiració del termini.

Requisits processals mínims

L'execució d'un desnonament exigeix en tot cas un procediment judicial regulat a la Llei d'Enjudiciament Civil. A grans trets, això implica:

• Demanda de desnonament davant el jutjat competent, fundada en una causa legal de resolució i acompanyada de la documentació que acrediti el contracte i l'incompliment.
• Un pronunciament judicial (sentència o decret ferm en els procediments específics de desnonament) que declari resolt el contracte i ordeni el llançament.
• Només amb aquest títol judicial es pot arribar al llançament, és a dir, al desallotjament efectiu amb auxili de la comissió judicial.

Això s'afegeix, per als grans tinenents, els requisits d'admissibilitat de la demanda que introdueix la Llei 12/2023. Segons la Sentència del Tribunal Constitucional 190/2025, de 16 de desembre, aquesta llei estableix requisits específics d'admissibilitat de demandes de desnonament presentades per qui ostenta la condició de grans tinenents d'habitatge i obligacions de comunicació dels processos sobre habitatge habitual (BOE-A-2026-1756). Això implica que, en aquests casos, el jutjat només pot tramitar la demanda si es compleixen aquestes exigències addicionals vinculades a la protecció de l'habitatge habitual.

Vulnerabilitat, serveis socials i suspensió del llançament

Les reformes recents han pivotat al voltant de la protecció de persones vulnerables:

• El Reial Decret-llei 37/2020 i el Reial Decret-llei 11/2020 van introduir un període de suspensió de procediments de desnonament i llançaments quan afectessin arrendataris vulnerables sense alternativa habitacional, juntament amb pròrrogues extraordinàries de contractes i mesures de suport (BOE-A-2020-16824 i BOE-A-2020-4208).
• El Reial Decret-llei 8/2021 va prorrogar la suspensió de procediments i llançaments d'habitatge en situacions de vulnerabilitat i la pròrroga extraordinària de contractes, en els supòsits i amb els tràmits ja establerts, reforçant també la possibilitat de moratòries i condonacions parcials de renda quan l'arrendador fos gran tinenent (BOE-A-2021-7351).
• La Llei 12/2023, en la seva disposició final cinquena, modifica la LEC i reforça el paper dels serveis socials en els procediments de desnonament: s'elimina la necessitat de consentiment de l'interessat per traslladar a les administracions competents la informació necessària per comprovar la seva vulnerabilitat, s'amplia l'àmbit de protecció i es configura un sistema en què el tribunal decideix la suspensió del llançament prèvia ponderació del cas concret, fixant terminis de suspensió de dos mesos per a persones físiques i quatre mesos per a persones jurídiques, superiors als anteriors.
• Aquesta mateixa disposició introdueix un procediment de conciliació o intermediació quan la part actora és un gran tinenent, l'habitatge és l'habitual de l'ocupant i aquest es troba en vulnerabilitat econòmica, amb la finalitat de facilitar solucions habitacionals a través de l'actuació coordinada de les administracions públiques.

Situació actual resumida

En conseqüència, per executar avui un desnonament d'un inquilí de llarga durada en habitatge habitual no n'hi ha prou amb l'existència d'una causa de resolució segons la LAU. Cal complir a més:

• Les pròrrogues legals i, si escau, extraordinàries vinculades a vulnerabilitat i a la condició de gran tinenent.
• Els requisits d'admissibilitat quan el demandant és gran tinenent i es tracta d'habitatge habitual.
• La comunicació als serveis socials i la possibilitat que el tribunal acordi, després del seu informe, la suspensió temporal del llançament per vulnerabilitat, en els terminis reforçats fixats per la Llei 12/2023.
• El respecte a les eventuals suspensions o pròrrogues especials que, en cada moment, mantinguin vius alguns dels mecanismes excepcionals nascuts dels Reials Decrets-llei 11/2020, 37/2020, 8/2021, 11/2022, 20/2022 i 21/2021.

En la pràctica, qualsevol desnonament actual d'inquilins de llarga durada en habitatge habitual requereix verificar simultàniament la regulació general de la LAU i la LEC, la condició o no de gran tinenent del propietari i la possible situació de vulnerabilitat de l'inquilí, així com la vigència concreta de les mesures especials de protecció i coordinació amb serveis socials que s'han anat encadenant des de 2020.

El Sindicat d'Inquilines (i, a Madrid, Sindicat d'Inquilines i Inquilins) és una organització social de base que agrupa persones que viuen de lloguer per defensar col·lectivament els seus drets davant propietaris, immobiliàries i grans tinenents. No és un sindicat laboral clàssic —no intervé en conflictes treballador‑empresa— sinó un sindicat d'arrendataris centrat en el mercat de l'habitatge.

Naturalesa jurídica i organització interna

El Sindicat neix a Madrid al maig de 2017, en un context de forta pujada dels lloguers després de la crisi immobiliària, i gairebé al mateix temps que una organització equivalent a Barcelona. Funciona com una organització estable de la societat civil, finançada principalment mitjançant quotes d'afiliació i donacions puntuals, sense dependre de subvencions públiques segons el seu propi portal de transparència.

La seva estructura és participativa i assembleària:

• Assemblea anual de persones afiliades com a màxim òrgan de decisió.
• Plenàries periòdiques (per exemple, bimensuals) per marcar línies de treball.
• Grup de coordinació i comissions (acció sindical, organització, comunicació, etc.).
• Seccions territorials o per propietaris, que organitzen conflictes concrets en blocs, barris o davant un gran tinenent.

Disposa a més d'una caixa de resistència, a la qual destina part dels seus ingressos per afrontar multes, costos judicials i altres despeses lligades a l'acció col·lectiva. Manté diverses portaveus i una direcció col·legiada, evitant la figura d'un “líder” únic a l'estil de les cúpules sindicals clàssiques.

Competències i funcions principals

Tot i que no té competències públiques en sentit jurídic (no és una administració ni un col·legi professional), exerceix un conjunt de funcions clau en la defensa dels arrendataris:

• Assessorament individual i col·lectiu: atén inquilines davant pujades de lloguer, no renovacions de contracte, desnonaments, cobrament de despeses que consideren indegudes, clàusules abusives o canvis de propietari.
• Organització per edificis i barris: impulsa assemblees de veïns per negociar col·lectivament condicions de lloguer, resistir desnonaments o frenar operacions especulatives en blocs concrets.
• Negociació amb propietaris i fons: ha intervingut, per exemple, en conflictes amb grans tinenents com Blackstone, on afirma haver aconseguit desenes de contractes renovats sense les pujades inicialment previstes.
• Acció judicial i administrativa: presenta denúncies i reclamacions davant les autoritats. Les seves queixes van ajudar a obrir expedients i sancions de Consum contra immobiliàries com Alquiler Seguro per pràctiques abusives amb inquilins.
• Mobilització social: convoca concentracions, manifestacions i campanyes de desobediència civil (com vagues de lloguers) per pressionar per canvis normatius i frenar desnonaments concrets.
• Incidència política i legislativa: redacta propostes de reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans i de la legislació d'habitatge, que després registren grups parlamentaris afins.

Àmbits d'actuació i xarxa confederal

El referent madrileny forma part d'una Confederació de Sindicats d'Inquilines que coordina organitzacions d'una desena llarga de territoris (Catalunya, Madrid, València, Andalusia, Balears, Galícia, Astúries, Cadis, etc.). Aquesta xarxa:

• Comparteix campanyes estatals (per exemple, una “primavera de mobilitzacions” o vagues de lloguers).
• Impulsa trobades internacionals amb altres sindicats d'habitatge europeus.
• Actua com a interlocutora amb el Govern central i els grups del Congrés en debats sobre habitatge.

Papel en la defensa dels drets dels arrendataris

El seu paper es materialitza tant en casos concrets com en canvis estructurals:

• Casos emblemàtics de desnonaments: l'acompanyament a Maricarmen, una veïna de 87 anys desnonada a Madrid, ha derivat en manifestacions massives i en la proposta d'un “decret Maricarmen” amb mesures per frenar desnonaments, congelar lloguers i limitar contractes temporals i per habitacions.
• Reformes legals: els sindicats d'inquilines van impulsar una proposició de llei per estendre la protecció de la Llei d'Habitatge i de la LAU a lloguers de temporada i per habitacions, tancant vies d'escapament usades —segons denuncien— per eludir topalls de preus i altres garanties.
• Control d'abusos empresarials: les seves denúncies davant Consum van contribuir a que s'obrissin expedients sancionadors i s'imposessin multes milionàries a grans immobiliàries per cobrar comissions il·legals, incloure clàusules abusives o imposar serveis no sol·licitats.
• Articulació amb el sindicalisme laboral: ha cridat a CCOO i UGT a sumar-se a mobilitzacions per l'habitatge, i recentment ha donat suport a l'impuls d'una vaga general on les reivindicacions laborals i de lloguer s'abordin de forma conjunta.
• Pressió política continuada: després de la caiguda o bloqueig de decrets-llei d'habitatge i de pròrrogues de contractes, el Sindicat manté campanyes de mobilització i desobediència civil (“Ens quedem”, vagues de lloguers) perquè el cost polític del bloqueig recaigui en els partits que, al seu judici, donen l'esquena als inquilins.

En conjunt, el Sindicat d'Inquilines actua com un intermediari col·lectiu entre llars arrendatàries, poders públics i mercat immobiliari, convertint problemes individuals —pujades, no renovacions, desnonaments— en conflictes públics i en propostes normatives, i dotant els inquilins d'eines d'assessorament, organització i pressió que difícilment podrien exercir de forma aïllada.

En l'actual legislatura el Govern central ha desplegat un paquet molt dens de mesures sobre lloguers i desnonaments, recolzant-se tant en la Llei pel Dret a l'Habitatge com en diversos reals decrets-llei d'urgència. A grans trets, ha actuat en tres fronts: límits a les rendes i pròrrogues de contractes, reforç de l’“escut social” davant desnonaments i desenvolupament de la Llei 12/2023 mitjançant zones tensionades i nous instruments fiscals i financers.

1. Llei pel Dret a l'Habitatge (Llei 12/2023)

Tot i ser anterior a l'inici de la legislatura actual, la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge és el pilar sobre el qual s'han construït moltes de les mesures recents:

• Topalls a les pujades del lloguer en zones tensionades: en aquestes àrees, els nous contractes han de referenciar-se al preu del contracte anterior, per evitar increments desproporcionats, i poden sotmetre's a límits mitjançant el sistema estatal d'índexs de referència.
• Índex estatal per actualitzar lloguers: la llei obliga l'INE a crear un índex específic que faci de sostre a les revisions anuals, substituint progressivament l'ús de l'IPC per evitar pujades brusques.
• Zones de mercat residencial tensionat: permeten congelar preus del lloguer i obliguen les administracions a aprovar plans per augmentar l'oferta assequible. A juliol de 2026, el Ministeri d'Habitatge xifrava en uns 9,3 milions les persones ja protegides per la llei en municipis declarats com a zones tensionades.

2. Suspensió de desnonaments i “escut social”

En matèria de desnonaments, la legislatura ha prolongat i ampliat el denominat escut social:

• Reial Decret-llei 1/2024, de 14 de maig: prorroga la suspensió de llançaments sobre l'habitatge habitual de determinats deutors hipotecaris vulnerables, modificant la Llei 1/2013. La protecció davant el llançament s'estén quatre anys més, fins al 15 de maig de 2028, evitant el desallotjament en execucions hipotecàries de llars en especial vulnerabilitat.
• Reial Decret-llei 1/2025, de 28 de gener (mesures urgents en matèria econòmica, de transport, Seguretat Social i vulnerabilitat): el seu Títol IV:
  • Prolonga fins al 31 de desembre de 2025 la suspensió de determinats procediments de desnonament i llançaments de persones econòmicament vulnerables sense alternativa habitacional, mitjançant la modificació del RDL 11/2020 i del RDL 37/2020.
  • Manté i ajusta el sistema de compensació a propietaris i arrendadors per les rendes deixades de percebre durant la suspensió de desnonaments, recolzant-se també en el Reial Decret 401/2021.
• Reial Decret-llei 26/2026 (Consell de Ministres del 29/09/2026, publicat el 30/09/2026):
  • Suspensió reforçada de desnonaments fins al 31 de desembre de 2030 en procediments promovuts per entitats que compren habitatges o carteres d'hipoteques impagades a preus per sota del valor de mercat (els anomenats “fons voltors” i similars) quan la persona ocupant acrediti vulnerabilitat i manca d'alternativa habitacional.
  • Obliga les comunitats autònomes, en certs supòsits de desnonaments per impagament, a enervar l'acció (pagar les quantitats necessàries per evitar el llançament) si no ofereixen alternativa habitacional, durant un termini en què el procediment queda suspès.

3. Límits a les rendes i pròrrogues extraordinàries de contractes

En l'àmbit específic del lloguer, la legislatura ha aprovat diversos instruments que actuen tant sobre els preus com sobre l'estabilitat dels contractes:

• Límits a l'actualització de rendes: es manté l'encadenament de topalls extraordinaris a la revisió anual del lloguer, inicialment vinculats a l'Índex de Garantia de Competitivitat i posteriorment, ja en aquesta legislatura, al nou índex de l'INE. L'objectiu és que, fins al 2027, les pujades no superin en general el 2 % anual fins i tot fora de zones tensionades, contenint l'impacte de la inflació.
• Reial Decret-llei 8/2026, de 20 de març (mesures urgents en matèria de lloguer):
  • Reconeix el dret a una pròrroga extraordinària de fins a dos anys (tres en zones tensionades, segons el desplegament de la Llei 12/2023) per a contractes de lloguer d'habitatge habitual que vegin el seu venciment entre el 22/03/2026 i el 31/12/2027, mantenint les mateixes condicions.
  • Vincula aquesta pròrroga a un topall del 2 % en l'actualització de la renda, de manera que el contracte s'estén sense pujades per sobre d'aquest límit.
• RDL 26/2026 introdueix a més:
  • Una pròrroga extraordinària de fins a dos anys per a determinats contractes que finalitzin abans del 31/12/2028, lligada a condicions de vulnerabilitat i a la declaració de zones tensionades.
  • La reforma de la Llei d'Arrendaments Urbans per ordenar el lloguer temporal i el de habitacions, fixant durada màxima en els temporals i límits a les rendes d'habitacions en relació amb el lloguer de tota l'habitatge.

4. Mesures de suport financer i fiscals

Juntament amb la regulació estricta de preus i desnonaments, el Govern ha articulat incentius i suports econòmics:

• El RDL 1/2025 crea una línia d'avals per compte de l'Estat per cobrir impagaments de lloguer de joves i famílies vulnerables, gestionada per les comunitats autònomes i desenvolupada reglamentàriament després. Busca reduir el risc per a propietaris i afavorir contractes a col·lectius amb més dificultats d'accés.
• El RDL 26/2026 incorpora una nova deducció estatal a l'IRPF per a inquilins amb rendes baixes pel lloguer del seu habitatge habitual, i millora les deduccions a propietaris que baixin els preus per sota dels límits de referència, podent arribar a una exempció molt àmplia de les rendes immobiliàries en determinats supòsits.
• Introdueix també ajustos en l'IVA de l'habitatge protegit (tipus superreduït del 4 % per a habitatge protegit permanent) i un tractament reforçat de l'empresa pública d'habitatge CASA 47 per ampliar el parc públic en lloguer assequible.

En conjunt, la legislatura ha combinat un marc estructural (Llei 12/2023 i zones tensionades) amb decrets-llei que mantenen topalls a les rendes, pròrrogues extraordinàries de contractes i un escut davant els desnonaments de llars vulnerables, alhora que s'articulen mecanismes de compensació a propietaris i d'avals públics per facilitar el lloguer.