Comprar una vivenda costa 34.000 euros més que fa un any: on s'ha disparat més el preu

L'Índex de Preus de l'Habitatge (IPH) de l'INE és l'indicador oficial que mesura com evolucionen els preus de compravenda de l'habitatge a Espanya i es calcula amb un procediment estadístic regulat i estable. En canvi, l'índex de Fotocasa és un indicador privat basat en preus d'oferta d'anuncis al seu portal. Tots dos serveixen per analitzar el mercat, però no són comparables ni tenen el mateix grau de robustesa ni de validesa regulatòria.

1. Com s'actualitza oficialment l'Índex de Preus de l'Habitatge de l'INE

A partir de les notes metodològiques recents de l'INE sobre l'IPH (per exemple, les dels trimestres 4T‑2023, 2T‑2024 i 1T‑2026, com la de Índex de Preus de l'Habitatge. Base 2025), el procediment es pot resumir així:

• Objecte de l'índex: mesurar l'evolució del preu de compravenda de les vivendes lliures adquirides pels llars a Espanya, tant noves com de segona mà.
• Font de dades: registres administratius de compravendes, que cobreixen aproximadament el 95 % de les operacions realitzades en cada trimestre. És a dir, l'índex es calcula amb preus de transaccions reals, no amb preus d'anunci.
• Periodicitat: operació contínua de periodicitat trimestral, amb resultats per tipus d'habitatge i per comunitat autònoma (i més detall a INEbase).
• Mètode de càlcul: s'utilitza un índex Laspeyres encadenat, amb una combinació d'estratificació (per tipologies, localització, etc.) i un model de regressió que permet ajustar per canvis de composició i de qualitat de les vivendes que es venen en cada període.
• Ponderacions: les ponderacions per tipus d'habitatge i tipologies es calculen amb informació de les compravendes dels dos últims anys. L'INE actualitza cada any aquestes ponderacions i el model de regressió per adaptar-se a l'evolució del mercat.
• Actualització de la base: el 2026 s'ha canviat l'any de referència a 2025 = 100, en línia amb l'índex harmonitzat europeu de preus d'habitatge (Housing Price Index) i el Reglament (UE) 2016/792, que obliga a reescalar la base cada 10 anys. Aquest canvi reescala els nivells de l'índex, però no altera les taxes de variació ja publicades, en tractar-se d'un índex encadenat.
• Revisions i aprovació: les notes de premsa subratllen que les dades que es publiquen són definitives. El disseny metodològic s'ajusta al Codi de Bones Pràctiques de les Estadístiques Europees i a la normativa d'Eurostat, cosa que implica revisions internes, documentació metodològica pública i supervisió europea.

A la pràctica, “actualitzar” l'IPH implica que cada trimestre l'INE incorpora les noves operacions tancades, aplica el model estadístic vigent (amb ponderacions anuals actualitzades) i difon els nous índexs i taxes interanuals i trimestrals.

2. Metodologia de Fotocasa i diferències clau

L’“Índex Immobiliari Fotocasa” és un indicador construït pel portal a partir de la informació dels immobles anunciats a la seva plataforma. Als articles del diari Demócrata s'explica que:

• És un índex que ofereix el preu mitjà d'oferta per metre quadrat (venda i lloguer) per a un habitatge “tipus” (per exemple, una casa de 80 m²), i s'utilitza per descriure com es mouen els imports que demanen els anunciants.
• Treballa amb dades internes de Fotocasa, és a dir, amb els preus i característiques que els propietaris, agències i promotors publiquen al portal.
• La periodicitat és generalment mensual: es difonen variacions mensuals i interanuals sobre la base de l'estoc d'anuncis actius i la seva evolució.

Una anàlisi citada per Demócrata sobre portals com Fotocasa i Idealista destaca que els índexs basats en preus d'oferta han registrat pujades molt més intenses que els indicadors basats en preus de compravenda reals, taxacions i hipoteques, arribant a existir diferencials de fins a un 40 % entre el preu anunciat i el registrat davant notari. Aquesta mateixa anàlisi considera l'índex de l'INE, basat en transaccions, com la referència més fiable per seguir l'evolució “real” del mercat.

D'aquesta comparació se'n desprenen diverses diferències metodològiques i d'ús:

• Font i naturalesa de la dada: l'IPH de l'INE usa compravendes efectives; Fotocasa usa preus d'anunci, que poden no coincidir amb el preu finalment pagat.
• Marc institucional: l'IPH és un indicador oficial, harmonitzat i regulat a nivell europeu; l'índex de Fotocasa és un indicador privat, útil per captar tensions en l'oferta però sense valor normatiu.
• Mètode estadístic: l'INE documenta un model de regressió amb estrats, ponderacions i encadenament d'índexs, sotmès a estàndards europeus; Fotocasa publica resultats agregats, però el seu mètode intern no està sotmès al mateix nivell de transparència ni de control estadístic públic.
• Esbiaix potencial: als portals pot haver-hi un esbiaix a l'alça (anuncis sobretot en zones dinàmiques, preus de sortida, immobles que no arriben a transaccionar), mentre que l'IPH reflecteix el preu d'operacions realment tancades.
• Finalitat: l'IPH serveix com a referència macroeconòmica i per al seguiment oficial del mercat; l'índex de Fotocasa és més útil per monitoritzar expectatives i tensions d'oferta, així com per elaborar anàlisis comercials i de conjuntura ràpida.

En resum, per a anàlisis reguladors, de política pública o per a sèries llargues comparables amb altres països, la referència ha de ser l'IPH de l'INE; els índexs de portals com Fotocasa complementen aquesta visió mostrant amb més rapidesa com es mouen els preus de sortida que demanen els anunciants.

En el sistema espanyol, les comunitats autònomes tenen un marge molt ampli en matèria d'habitatge i urbanisme, però aquest marge està condicionat per les competències exclusives de l'Estat en legislació civil, bases de l'ordenació econòmica i regulació de l'essencial dels contractes d'arrendament. D'aquesta combinació depèn què poden fer realment en regulació d'habitatge i, en particular, en control de preus.

Marc constitucional bàsic

La Constitució estableix una distribució de competències que s'articula, en essència, així:

• Comunitats autònomes: poden assumir competències exclusives en habitatge, urbanisme i ordenació del territori. Això inclou la planificació urbanística, la política de sòl, la promoció d'habitatge protegit, els parcs públics d'habitatge i la regulació de molts aspectes administratius vinculats a l'habitatge.
• Estat: manté competències exclusives sobre:
  • Legislació civil (contingut essencial dels contractes, drets i obligacions d'arrendador i arrendatari).
  • Bases i coordinació de la planificació general de l'activitat econòmica.
  • Legislació mercantil, hipotecària i registral, així com les grans línies de la regulació financera i fiscal d'abast estatal.

La política d'habitatge, per tant, és un àmbit típicament compartit: la Comunitat regula la política d'habitatge i urbanisme, però ha de respectar les normes estatals bàsiques sobre contractes, propietat i mercat.

Competències autonòmiques en habitatge i urbanisme

A la pràctica, gairebé tots els estatuts d'autonomia reconeixen a les comunitats competències molt àmplies en:

• Planificació urbanística i ordenació del territori: aprovació de plans generals, classificació del sòl (urbà, urbanitzable, rústic), reserves obligatòries de sòl per a habitatge protegit, densitats màximes, etc.
• Política d'habitatge protegit: definició de tipologies d'habitatge protegit, requisits d'accés, preus màxims de venda o lloguer dels habitatges sotmesos al règim de protecció, durada del règim i sancions.
• Parc públic d'habitatge: creació, gestió i regulació del parc públic de lloguer, amb capacitat per fixar preus, condicions d'adjudicació i límits a la transmissió d'aquestes vivendes.
• Disciplina urbanística i d'habitatge: inspecció, sanció d'infraccions urbanístiques, sancions per ús anòmal de l'habitatge (per exemple, desocupació injustificada d'habitatge protegit o incompliment de deures del propietari davant d'habitabilitat, conservació, etc.).
• Ajuts públics i fiscalitat pròpia: disseny d'ajuts al lloguer o a la compra (subvencions, avals, programes de rehabilitació) i, si escau, beneficis fiscals autonòmics dins del seu marc tributari propi.

Regulació del lloguer i control de preus

L'element més delicat és el control o limitació de preus del lloguer, perquè es situa a la frontera entre:

• La competència autonòmica en habitatge i ordenació del territori.
• La competència estatal en legislació civil, que inclou els elements essencials del contracte d'arrendament (durada, renda, actualització, causes de resolució, etc.).

Per això, la regla general és la següent:

• L'Estat estableix el marc civil bàsic dels arrendaments urbans a través de la seva normativa general sobre lloguer d'habitatge (durada mínima, pròrrogues, actualització de rendes, garanties, causes de resolució, etc.).
• Les comunitats autònomes poden incidir en el mercat del lloguer com a política d'habitatge, però sense alterar pel seu compte el nucli essencial del contracte civil regulat per l'Estat. És a dir, no poden reescriure de forma completa el règim jurídic del contracte.
• Quan l'Estat habilita les comunitats a intervenir en els preus (per exemple, identificant zones tensionades, imposant topalls a rendes en determinats supòsits o condicionant increments de preu a índexs de referència), les comunitats poden desenvolupar aquesta habilitació mitjançant la seva legislació i normativa pròpia, delimitant àmbits geogràfics, tipus d'habitatge afectats, procediments i òrgans competents.
• Sense aquesta habilitació estatal, qualsevol intent d'imposar controls generals de preus del lloguer corre el risc de ser considerat invasió de la competència estatal en legislació civil o bases de l'economia.

Síntesi de la distribució competencial

En resum:

• Les comunitats autònomes tenen competències plenes en planificació urbanística, habitatge protegit, parcs públics i ajuts, cosa que els permet influir molt intensament en l'oferta i condicions d'accés a l'habitatge.
• L'Estat conserva les regles bàsiques del contracte de lloguer i del dret de propietat. Qualsevol política autonòmica de control de preus ha de respectar aquest marc i, en gran mesura, recolzar-se en habilitacions estatals específiques.
• El resultat és un model de competència compartida: l'Estat fixa els pilars jurídics del mercat d'habitatge i lloguer, i les comunitats despleguen polítiques actives (urbanisme, lloguer social, incentius, sancions i, si escau, límits de preus dins del marc bàsic estatal) per respondre a les necessitats d'habitatge del seu territori.

Les últimes eleccions autonòmiques a la Regió de Múrcia es van celebrar el 28 de maig de 2023. D'elles va sortir una Assemblea Regional molt inclinada cap a la dreta, amb el Partit Popular com a força clarament dominant però sense majoria absoluta, i amb Vox com a tercera força decisiva per a la governabilitat. A partir d'aquests resultats s'ha configurat l'actual Govern regional de coalició entre el PP i Vox, presidit per Fernando López Miras.

Resultats de les eleccions autonòmiques de 2023 a Múrcia

L'Assemblea Regional de Múrcia té 45 escons, per la qual cosa la majoria absoluta es situa en 23 diputats. A partir de les informacions quantitatives contingudes als baròmetres del CEMOP i de l'Observatori d'Estudis Demoscòpics de la UCAM, recollides pel diari Demócrata i altres mitjans, es pot reconstruir amb força precisió la fotografia de 2023:

• Partit Popular (PP): va obtenir 21 escons. Els diferents anàlisis citats per Demócrata situen el seu resultat al voltant del 43 % del vot (es mencionen 43,3 % o 42,8 % segons la font). Va ser la llista clarament més votada, però es va quedar a dos escons de la majoria absoluta.
• Partit Socialista Obrer Espanyol (PSOE): la informació demoscòpica posterior recull que el 2023 va obtenir 13 escons a l'Assemblea Regional. En les enquestes de 2026 se'l compara amb aquesta referència (13 diputats) per mesurar la seva lleugera pèrdua de pes posterior. Els articles consultats no aporten un percentatge oficial exacte de vot, però el situen clarament com a segona força en sufragis.
• Vox: va aconseguir 9 escons i es va situar com a tercera força. Els anàlisis d'evolució electoral recollits per Demócrata indiquen que a les autonòmiques de 2023 es va moure al voltant del 17–18 % del vot (es citen xifres com el 17,7 % o el 17,9 %).
• Podemos–IU–AV: la coalició a l'esquerra del PSOE va obtenir 2 escons, que les enquestes posteriors prenen com a referència quan assenyalen que “repeteix” representació respecte a 2023. El suport en percentatge va ser clarament minoritari, en l'entorn d'una xifra baixa, encara que les peces consultades no donen una dada percentual exacta.
• Altres partits (Ciutadans, formacions regionalistes, etc.): van quedar sense representació a l'Assemblea Regional després d'aquests comicis, segons es desprèn dels repartiments d'escons que manejen els baròmetres posteriors (que sempre tanquen el total en 21 PP + 13 PSOE + 9 Vox + 2 Podemos‑IU‑AV = 45 diputats).

En suma, l'aritmètica que va sortir de les urnes va ser: PP (21), PSOE (13), Vox (9) i Podemos‑IU‑AV (2). La suma de PP i Vox arribava a 30 escons, una majoria àmplia davant dels 15 que reunien PSOE i la coalició a la seva esquerra.

Composició del govern autonòmic actual

A partir d'aquests resultats, i després d'una negociació complexa entre PP i Vox, es va configurar l'actual Executiu regional en la que és la XI Legislatura de l'Assemblea de Múrcia. La informació institucional del Senat sobre la comunitat autònoma recull que el Govern de la Regió de Múrcia està presidit per Fernando López Miras i compta amb un Consell de Govern estructurat en deu conselleries.
(Vegeu, per exemple, la nota de la Cambra Alta sobre la Regió de Múrcia: document del Senat.)

Les cròniques polítiques i de gestió pressupostària posteriors a 2023 mostren dos elements rellevants:

• D'una banda, els pressupostos autonòmics i l'agenda legislativa s'han construït sobre la majoria PP–Vox a l'Assemblea. Mitjans especialitzats en sanitat i política regional subratllen que els comptes de 2024 i 2025 han estat “acordats entre el Partit Popular i Vox, els dos artífexs dels comptes públics regionals”, cosa que confirma la dependència del Govern respecte a la formació d'ultradreta per tirar endavant les seves principals lleis.
• D'altra banda, diverses informacions apunten a la presència directa de Vox al propi Consell de Govern, amb dirigents d'aquest partit incorporats a l'Executiu i posteriorment rellevats, com recull l'anàlisi de Demócrata quan parla de la “cessió del Govern de Múrcia” d'un dels seus principals dirigents regionals.

A la pràctica, per tant, l'esquema polític actual a la Regió de Múrcia és el d'un govern autonòmic presidit pel PP, en coalició amb Vox i recolzat en una majoria absoluta conjunta de 30 escons. El PP controla la Presidència i la majoria de les conselleries, mentre que Vox ha tingut representació a l'Executiu i manté una capacitat decisiva al Parlament regional per a l'aprovació de lleis clau com els pressupostos.

Aquest equilibri explica que els anàlisis demoscòpics posteriors presentin la Regió de Múrcia com un dels territoris on més s'ha consolidat un bloc de dretes PP–Vox, davant d'una oposició encapçalada pel PSOE i amb una esquerra alternativa de mida reduïda.