Por qué la huelga: las reformas que proponen los sindicatos de inquilinas para asegurar el derecho a la vivienda

A fecha de 11 de noviembre de 2026, en las fuentes consultadas no consta una reforma constitucional sobre el derecho a la vivienda en tramitación activa en el Congreso. Las propuestas localizadas pertenecen al debate político, académico y social, pero no se ha identificado un procedimiento formal que haya llegado a ponencia, dictamen de comisión o aprobación del Pleno. Es importante distinguirlas de las reformas de las leyes de vivienda, que no modifican la Constitución.

¿En qué fase están las propuestas constitucionales?

La conclusión es que se mantienen en el terreno de la propuesta pública, sin una fase parlamentaria formal identificada. No sería preciso describirlas como pendientes de aprobación en comisión o bloqueadas en el plazo de enmiendas: esas expresiones presuponen una iniciativa constitucional admitida y en curso que no consta en las fuentes consultadas.

Entre los antecedentes directamente relacionados con esa propuesta destacan:

• El 5 de marzo de 2024 se presentó en la sala Constitucional del Congreso el libro Los nuevos derechos sociales fundamentales. Una propuesta de reforma constitucional, en un acto de la Fundación Alternativas y el Centro de Estudios Políticos y Constitucionales. Su planteamiento era reforzar constitucionalmente varios derechos sociales. La celebración de ese acto en el Congreso no equivale al registro de una iniciativa parlamentaria (presentación del libro).
• El 21 de octubre de 2024, un artículo publicado en Demócrata defendió convertir el acceso a una vivienda digna en un verdadero derecho fundamental, con garantías superiores a las actuales. Se trata de una propuesta de reforma, no de un trámite parlamentario (análisis en Demócrata).
• El 14 de octubre de 2025, Gabriel Rufián planteó públicamente incluir la vivienda como derecho fundamental aprovechando la propuesta de reforma constitucional sobre el aborto. Esa declaración no acredita la presentación de un texto de reforma constitucional (Demócrata, 14/10/2025).
• El 21 de noviembre de 2025, otra tribuna propuso reformar el artículo 47 y aprobar una Ley Estatal de Garantía Habitacional. Son dos actuaciones distintas: una constitucional y otra legislativa ordinaria (tribuna en Demócrata).

Qué reconoce actualmente la Constitución

El artículo 47 reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, pero está situado entre los principios rectores de la política social y económica. Esto significa que orienta la actuación de los poderes públicos y el desarrollo de las leyes, pero no disfruta de las mismas garantías que los derechos fundamentales, como la protección mediante recurso de amparo. Esa diferencia explica el objetivo de las propuestas de reforzarlo constitucionalmente (artículo 47 del Congreso).

No confundir con las reformas legales

Sí se han tramitado iniciativas sobre vivienda por la vía legislativa ordinaria. Por ejemplo, la proposición para modificar la Ley 12/2023, expediente 122/000251, fue rechazada en su toma en consideración el 15 de septiembre de 2026: el Congreso decidió no iniciar su tramitación. No era una reforma constitucional (expediente del Congreso).

Además, la proposición sobre seguridad jurídica urbanística, desarrollo urbano y vivienda, expediente 122/000253, caducó el 6 de octubre de 2026 con la disolución de las Cortes. Tampoco modificaba la Constitución (publicación en el BOE).

En definitiva, hay propuestas para reforzar constitucionalmente la vivienda, pero no consta una reforma constitucional activa a la que pueda asignarse una fase parlamentaria concreta.

Los sindicatos de inquilinas pueden organizar y representar a personas arrendatarias y negociar acuerdos con propietarios, pero no tienen las mismas facultades legales que los sindicatos laborales. La legislación consultada no establece una negociación colectiva del alquiler equivalente a los convenios colectivos de trabajo: su actuación se apoya fundamentalmente en el derecho de asociación, la representación y los acuerdos privados.

1. No negocian convenios colectivos laborales

El Estatuto de los Trabajadores regula relaciones entre trabajadores y empleadores. Sus artículos 85 y 87 vinculan la negociación colectiva a las condiciones de empleo y atribuyen legitimación a representantes laborales y organizaciones sindicales que cumplen determinados requisitos. Una relación entre inquilino y propietario no es una relación laboral.

Por tanto, llamarse «sindicato» no otorga automáticamente las facultades de la Ley Orgánica de Libertad Sindical. Tampoco permite trasladar al alquiler el deber de negociar del artículo 89 del Estatuto: no existe, por esa vía, una obligación general del propietario de sentarse a negociar con estas organizaciones.

2. Qué pueden hacer como asociaciones

El derecho de asociación, desarrollado por la Ley Orgánica 1/2002, permite organizar actividades para defender intereses comunes. Dentro de sus fines estatutarios y con la representación correspondiente, estas entidades pueden:

• Asesorar y acompañar a inquilinas en sus relaciones con arrendadores.
• Presentar propuestas conjuntas sobre rentas, renovaciones, reparaciones u otras condiciones contractuales.
• Negociar acuerdos para varias viviendas o personas representadas, también ante un mismo propietario o empresa.
• Participar en consultas y formular propuestas de política de vivienda.

La afiliación no debe confundirse con una autorización ilimitada para modificar contratos: debe quedar determinado a quién representa la entidad y qué puede pactar en su nombre.

3. Qué valor tienen los acuerdos

Un acuerdo conjunto puede producir obligaciones contractuales, pero no adquiere automáticamente eficacia general para todos los alquileres de una empresa, barrio o ciudad. Su alcance depende de quién lo firma, de la representación otorgada y de cómo se incorporan sus condiciones a los contratos afectados.

Además, debe respetar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su artículo 6 declara nulas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas protectoras de su título II, salvo autorización legal. Un pacto colectivo privado no permite eludir esas garantías.

Tampoco resulta trasladable el artículo 13 del Estatuto del trabajo autónomo: sus acuerdos de interés profesional se refieren específicamente a autónomos económicamente dependientes, no a arrendatarios.

4. Mediación y participación institucional

El artículo 4.5 de la LAU permite pactar mediación o arbitraje para controversias susceptibles de estas soluciones. El sindicato puede acompañar o representar a la parte autorizante, pero esa función no lo convierte automáticamente en mediador imparcial ni en árbitro.

La Ley 12/2023 de vivienda, artículo 2.r), reconoce la participación de asociaciones de arrendatarios en las políticas públicas. La Orden VAU/1022/2025 regula un Consejo Asesor con funciones consultivas y de propuesta; no concede un puesto automático a cada sindicato ni potestad para imponer condiciones contractuales. En Cataluña, la Ley 18/2007 también contempla participación social en su consejo asesor.

En definitiva: pueden negociar colectivamente de hecho y mediante representación, pero no imponer convenios de alquiler con eficacia general.

Para declarar una zona de mercado residencial tensionado, el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda exige acreditar problemas de acceso a una vivienda asequible y cumplir un procedimiento justificado con datos objetivos. Basta con que concurra uno de los dos criterios económicos previstos legalmente; no es necesario cumplir ambos. Sin embargo, superar un umbral no produce una declaración automática: debe acordarla la Administración competente siguiendo los trámites establecidos.

1. Los dos criterios económicos alternativos

El artículo 18.3 exige una memoria que justifique, mediante datos objetivos, un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda asequible para la población residente, teniendo en cuenta también la formación de nuevos hogares. Esa justificación debe apoyarse en alguna de estas circunstancias:

• Esfuerzo económico superior al 30 %. La carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, sumada a los gastos y suministros básicos, debe superar el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Por tanto, no se mide únicamente el alquiler o la cuota hipotecaria, ni basta con alcanzar exactamente el 30 %: la ley exige superarlo.
• Precios que crecen por encima del IPC. El precio de compra o alquiler debe haber registrado, durante los cinco años anteriores a la declaración, un crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente. Por ejemplo, si ese IPC acumulado fuera del 12 %, bastaría un aumento del precio del 15 %.

2. Información previa y justificación territorial

Antes de declarar la zona, el artículo 18.2.a exige un procedimiento preparatorio para obtener información sobre el mercado residencial. Deben analizarse los precios de alquiler y venta de distintos tipos de vivienda, su evolución y la renta disponible de los hogares residentes, también a lo largo del tiempo. Estos indicadores deben permitir medir cómo cambia el esfuerzo económico necesario para acceder a una vivienda digna y adecuada.

Para estudiar la distribución de los precios de venta pueden utilizarse los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores residenciales del Catastro. Es una posibilidad, no una fuente obligatoria exclusiva.

La resolución debe explicar las deficiencias del mercado para atender la demanda de vivienda habitual a un precio razonable, considerando la situación socioeconómica, las dinámicas demográficas y las particularidades del territorio delimitado.

3. Publicidad, competencia y plan de actuación

La declaración exige un trámite de información pública. Deben ponerse a disposición del público los datos que la sustentan, incluidos los estudios sobre distribución y evolución de población y hogares, así como la delimitación territorial según oferta, precios y tipos de vivienda, u otros estudios que evidencien o permitan prevenir desequilibrios y segregación socioespacial.

La decisión corresponde a la Administración competente en vivienda, conforme a su normativa y sus competencias. La resolución debe comunicarse al órgano estatal previsto en el artículo 18.2.c. Además, la declaración conlleva elaborar un plan específico con medidas para corregir los desequilibrios y un calendario de desarrollo, según el artículo 18.4.

4. Duración y prórrogas

La declaración tiene una vigencia de tres años. Puede prorrogarse anualmente mediante el mismo procedimiento si persisten las circunstancias que la motivaron y se justifican las medidas públicas adoptadas para mejorar la situación. El artículo 18.2.d no fija un número máximo de prórrogas. Para aplicar las medidas de la ley, el ministerio competente publica trimestralmente la relación de zonas declaradas.