El Govern blinda 10.000 milions per a préstecs de 50.000 euros sense interessos per a l'entrada d'una primera vivenda

A dia 6 d’octubre de 2026, el programa TU CASA no està en tramitació parlamentària activa ni pot posar-se en marxa tal com va ser dissenyat. La seva primera regulació es va incloure en el Reial Decret‑llei 26/2026, de 29 de setembre, publicat al BOE el 30 de setembre de 2026, però el Congrés va rebutjar la seva convalidació, per la qual cosa el decret‑llei ha quedat sense efecte i la línia no pot desplegar-se en dret ni admetre sol·licituds.

Què era jurídicament TU CASA i com es va aprovar

El programa TU CASA es va configurar com un mecanisme de finançament públic gestionat per l’ICO per donar suport a la compra del primer habitatge habitual. Segons l’article 19 del Reial Decret‑llei 26/2026 (text al BOE), es preveia:

• Un préstec públic al 0 % d’interès i sense comissions, canalitzat a través de l’ICO.
• Import màxim de fins al 20 % del valor de taxació de l’habitatge i, en tot cas, un topall de 50.000 euros.
• Caràcter complementari del finançament privat, per cobrir la part de l’entrada no assolida per la hipoteca bancària principal.

Com tot decret‑llei, TU CASA va entrar formalment en vigor el dia de la seva publicació al BOE, però condicionat a que el Congrés convalidés el Reial Decret‑llei en el termini previst per la Constitució. A més, l’article 19 mateix remetia a un acord posterior del Consell de Ministres per fixar dotació, requisits d’accés, límits de renda i preu, i procediments de sol·licitud; és a dir, sense aquest desenvolupament el programa no podia operar de forma pràctica.

Estat de tramitació parlamentària

El Reial Decret‑llei 26/2026 va formar part del paquet de decrets d’habitatge que el Govern va portar al Congrés a començaments d’octubre. Segons la cobertura parlamentària i de premsa especialitzada, el 2 d’octubre de 2026 el Ple del Congrés va votar la convalidació d’aquests decrets i la majoria (PP, Vox i Junts) es va oposar al relatiu a habitatge, en el qual s’hi inseria TU CASA (crònica de Demócrata).

En no superar la votació:

• El Reial Decret‑llei no va quedar convalidat i, per tant, va deixar de ser vigent.
• No es va obrir tampoc una tramitació subseqüent com a projecte de llei sobre aquest mateix text (l’opció que a vegades s’acorda per permetre esmenes).
• En conseqüència, TU CASA no figura avui en cap expedient legislatiu en curs ni en fase de comissió, ni de ponència, ni de debat en Ple.

Des del punt de vista estrictament parlamentari, per tant, la iniciativa es considera fallida en la seva primera iteració: va completar la fase governamental (aprovació en Consell de Ministres i publicació al BOE), però va fracassar en la fase de control parlamentari en no aconseguir la convalidació.

Pròxims passos necessaris per a una eventual entrada en vigor

Perquè un mecanisme equivalent a TU CASA arribi realment a operar, caldrien dosos blocs de passos: un legislatiu i un reglamentari/operatiu.

1. Decisió legislativa nova

Atès que la norma que donava cobertura al programa ha quedat sense efecte, el Govern hauria d’optar per una d’aquestes vies:

• Aprovar un nou reial decret‑llei d’habitatge que inclogui la línia TU CASA o una versió revisada de la mateixa, justificat de nou l’extraordinària i urgent necessitat, i sotmetre’l altra vegada a convalidació del Congrés. Sense convalidació, tornaria a passar el mateix.
• O bé remetre a les Corts un projecte de llei ordinari que reguli el programa, seguint el procediment complet: admissió a tràmit, obertura d’esmenes, informe de ponència, dictamen de comissió, aprovació al Ple del Congrés, pas pel Senat i, si escau, tornada al Congrés.

Només quan una d’aquestes vies culminés en una llei o decret‑llei vigent es podria parlar de cobertura jurídica estable per a TU CASA.

2. Desenvolupament reglamentari i posada en marxa

Fins i tot amb una nova norma en vigor, el programa no seria automàtic. Caldrien, com a mínim:

• Un acord específic del Consell de Ministres que fixés la dotació pressupostària inicial, els perfils de beneficiaris, límits de renda i de preu d’habitatge, percentatges finançables i, si escau, períodes de carència.
• La formalització dels acords de col·laboració amb l’ICO i amb les entitats financeres, definint com es combinen el préstec públic i la hipoteca privada.
• L’aprovació i publicació de les normes operatives (bases reguladores, instruccions o convocatòries) amb el detall del procediment de sol·licitud, documentació exigida, criteris de concessió i control.
• L’habilitació dels canals de tramitació (plataformes electròniques, oficines, integració amb la banca comercial).

Fins que no es doni aquest doble salt —nova decisió legislativa que tingui èxit a les Corts i complet desenvolupament reglamentari i operatiu— el programa TU CASA s’ha d’entendre com una iniciativa anunciada i assajada en un decret‑llei rebutjat, però ni vigent ni disponible per a la ciutadania.

L’Institut de Crèdit Oficial (ICO) és un banc públic adscrit al Ministeri d’Economia, que actua com a instrument financer de l’Estat per donar suport a l’activitat econòmica. En la gestió d’instruments de finançament públic (línies de crèdit, garanties, préstecs bonificats, fons d’inversió públic-privats, etc.), les seves competències i funcions s’articulen en diversos plans complementaris.

En primer lloc, l’ICO dissenya i estructura productes financers alineats amb les prioritats de política econòmica fixades pel Govern: suport a pimes i autònoms, impuls a la inversió productiva, transició ecològica i digital, internacionalització, innovació o reconstrucció després de crisis econòmiques. A partir dels objectius públics (volum de recursos, sectors elegibles, tipus de projectes) defineix les condicions marc dels instruments: terminis, tipus d’interès, carències, garanties exigides, criteris d’elegibilitat i possibles bonificacions de tipus.

Una part central de la seva funció és el finançament indirecte a través d’entitats financeres privades. En les conegudes “Línies ICO”, l’institut signa acords amb bancs i cooperatives de crèdit que actuen com a intermediaris: comercialitzen els préstecs, analitzen el risc del client final i formalitzen les operacions, mentre que l’ICO aporta els fons majoristes i assumeix una part significativa del risc de crèdit. Aquesta estructura permet desplegar el finançament públic amb capil·laritat territorial i aprofitar les xarxes comercials i capacitats d’anàlisi de les entitats col·laboradores, mantenint el control públic sobre el disseny de l’instrument.

En paral·lel, l’ICO també gestiona finançament directe en operacions singulars de major mida o complexitat (grans projectes d’inversió, infraestructures, energies renovables, projectes innovadors o d’internacionalització empresarial). En aquests casos actua com a banc públic de desenvolupament, negociant directament amb les empreses o consorcis, realitzant l’anàlisi tècnic i financer dels projectes i estructurant operacions de préstec, coinversió o garanties que sovint arrosseguen finançament addicional privat (“crowding in”).

Una altra competència clau és la gestió de fons o vehicles específics constituïts amb recursos nacionals o europeus (per exemple, fons de capital risc o vehicles de coinversió per a startups i scaleups, fons d’infraestructures o instruments lligats a programes de la UE). L’ICO pot actuar com a entitat gestora o com a vehicle de canalització, seleccionant gestors privats, fixant les regles d’elegibilitat i supervisant el desplegament dels fons per assegurar que compleixen els objectius públics definits.

En el pla tècnic, l’ICO assumeix funcions d’anàlisi de risc, avaluació d’impacte i seguiment de carteres. Tot i que en les línies intermediades delega part de l’anàlisi als bancs, estableix criteris d’admissibilitat, límits de concentració sectorial i controls de compliment. En el finançament directe i en els fons especialitzats realitza due diligence financera i, si escau, tècnica i ambiental, valorant la viabilitat econòmica, l’efecte tractor, l’adicionalitat del finançament públic i la compatibilitat amb la normativa d’ajudes d’Estat.

L’institut també exerceix funcions de control i reporting cap a l’Administració General de l’Estat i, quan procedeix, cap a les institucions europees. Això inclou el seguiment de l’execució pressupostària dels instruments, l’elaboració d’informes periòdics sobre utilització de les línies, perfil dels beneficiaris, distribució sectorial i territorial, així com indicadors d’impacte econòmic (inversió induïda, ocupació associada, contribució a objectius verds o digitals). Aquesta informació serveix per reorientar o redissenyar els instruments en funció de la seva eficàcia.

A nivell jurídic i institucional, l’ICO vetlla perquè els instruments de finançament públic que gestiona s’ajustin al marc normatiu financer, pressupostari i d’ajudes públiques (espanyol i europeu). Coopera estretament amb els ministeris competents en matèria d’economia, hisenda, indústria, transició ecològica o altres, que fixen les grans línies de política pública, mentre que l’institut tradueix aquests objectius en productes financers operatius i gestionables des del punt de vista del risc.

Finalment, l’ICO desenvolupa un paper d’assessorament tècnic al sector públic. Gràcies a la seva experiència financera i el seu coneixement de mercat, pot proposar al Govern nous instruments o ajustos en els existents, detectar fallades de mercat en la financiació a determinats col·lectius o sectors, i suggerir mecanismes de col·laboració públic-privada més eficients. D’aquesta manera, no només executa la política de finançament públic, sinó que contribueix activament a configurar-la.

Segons la informació disponible a 6 d’octubre de 2026, el programa de préstecs “TU CASA” està regulat en el Reial Decret‑llei de mesures urgents en matèria d’habitatge aprovat el 29 de setembre de 2026 i publicat al BOE el 30 de setembre de 2026. Aquesta norma crea el mecanisme i fixa les condicions bàsiques, però remet bona part dels requisits d’accés a un desenvolupament posterior (reglament, acord del Consell de Ministres i convenis amb l’ICO i les entitats financeres). Això és clau per interpretar quines exigències estan ja tancades i quines no.

1. Finalitat del programa i perfil bàsic del beneficiari

• Objecte del préstec: finançar part de la compra de la primera vivenda habitual del beneficiari, sempre que l’adquisició es realitzi mitjançant un préstec hipotecari privat. No s’admet el seu ús per a segona residència ni per a inversió.
• Condició essencial: la norma exigeix que es tracti de l’adquisició de la primera vivenda habitual hipotecada. Aquest és, avui per avui, l’únic requisit personal clarament definit en el text bàsic, més enllà de la capacitat per obtenir la hipoteca principal.
• Límit d’edat: el decret d’habitatge no fixa cap límit d’edat. El mateix Ministeri d’Habitatge ha destacat que “TU CASA” està obert “a tota la població, sense requisits d’edat”.
• Gestió: la línia serà gestionada per l’Institut de Crèdit Oficial (ICO), amb càrrec al pressupost del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana.

2. Condicions financeres del préstec TU CASA

• Import màxim: l’Estat pot aportar el menor d’aquests dos imports:
  • 20 % del valor de l’habitatge (en termes de compravenda o taxació, segons concreti el desenvolupament reglamentari), i
  • 50.000 euros.
• Interès i comissions: el préstec es concedeix al 0 % d’interès i sense comissions de cap tipus.
• Termini d’amortització: fins a 10 anys per retornar el capital a l’Estat.
• Carència: es preveu un període de carència durant el qual el beneficiari no comença a retornar el préstec públic. Aquesta carència serà, com a regla, equivalent al termini de la hipoteca privada, amb un màxim de 30 anys. La configuració concreta (com i quan comencen els pagaments) s’ha de detallar encara en normes posteriors.

3. Condicions sobre l’habitatge adquirit

• Destinació com a vivenda habitual: l’habitatge ha de destinar-se a residència habitual del comprador. Aquesta afectació és consubstancial a la línia, encara que els detalls (termini mínim d’ocupació, causes justificades per llogar o canviar d’habitatge, etc.) es concretaran reglamentàriament.
• Límit permanent al preu de venda: la principal contrapartida del programa és que l’habitatge comprat amb finançament TU CASA queda subjecte de forma permanent a un preu màxim de transmissió:
  • en una segona venda i successives, el preu no podrà superar el preu de compra actualitzat per l’IPC;
  • es podran afegir, en els termes que fixi el reglament, determinades inversions de rehabilitació o millora.
• Publicitat registral: aquesta limitació s’incorpora a la escriptura pública i s’inscriu al Registre de la Propietat, de manera que “segueix” l’immoble independentment de qui en sigui el propietari.

4. Requisits d’ingressos, patrimoni, preu màxim, residència, etc.

Tot i que en el debat públic s’han mencionat possibles límits d’ingressos o de preu de l’habitatge, l’anàlisi conjunt del Reial Decret‑llei i de la documentació oficial i periodística més recent indica que, a data d’avui:

• No estan fixats encara en la norma bàsica:
  • un límit d’ingressos concretat en múltiples de l’IPREM o altra referència;
  • un límit patrimonial general del sol·licitant;
  • un preu màxim d’adquisició aplicable a tot el territori;
  • requisits de residència o empadronament previs (anys al municipi o comunitat);
  • criteris detallats sobre situació laboral o tipus de contracte exigibles.
• El mateix decret remet expressament a un acord posterior del Consell de Ministres i a altres instruments normatius la concreció de:
  • l’objecte detallat del finançament,
  • el perfil de beneficiaris,
  • els límits i característiques d’accés, i
  • el procediment de sol·licitud i resolució.

5. Diferència respecte a altres programes d’habitatge

Convé no confondre TU CASA amb altres línies estatals o autonòmiques:

• La línia d’avals de l’ICO per a joves i famílies (regulada per una ordre ministerial prèvia) sí que estableix límits d’ingressos (al voltant de 4,5 vegades l’IPREM), patrimoni net màxim i requisits de residència continuada, però es tracta d’un programa diferent.
• Molts programes autonòmics d’avals o ajuts a la compra (com “Mi Primera Vivienda”, “Gazteaval”, etc.) inclouen topalls d’edat, preus màxims de l’habitatge i exigències d’empadronament, que no formen part, avui per avui, del nucli estatal de TU CASA.

6. Síntesi

En la normativa vigent, els requisits ja clars per accedir a TU CASA són: que el préstec es destini a la compra de la primera vivenda habitual hipotecada, que s’accepti la limitació permanent al preu de reventa i que es formalitzi l’operació amb una hipoteca privada complementada pel préstec públic de fins al 20 % del valor i 50.000 euros, al 0 % d’interès i sense comissions, amb un termini màxim de 10 anys i carència lligada a la hipoteca (fins a 30 anys). Els altres paràmetres (ingressos, patrimoni, preu màxim, residència, procediment) queden pendents del desenvolupament reglamentari; fins que s’aprovin aquestes normes de desenvolupament no podran conèixer-se amb precisió totes les condicions d’accés per als beneficiaris.