Pagar completamente una hipoteca no hace desaparecer automáticamente la carga del Registro de la Propiedad. El préstamo queda saldado económicamente, pero el propietario debe realizar después la cancelación registral si quiere que la vivienda figure sin esa hipoteca.
La diferencia puede pasar desapercibida durante años porque haber terminado de pagar impide al banco reclamar nuevas cuotas.
El problema suele aparecer cuando el propietario quiere vender la vivienda, pedir otro préstamo con garantía sobre ella o acreditar que está completamente libre de cargas.
Primer paso: pedir el certificado de deuda cero
La entidad debe emitir gratuitamente un certificado de deuda cero que acredite que el préstamo está totalmente pagado.
El banco no puede cobrar por expedirlo. Tampoco puede exigir al cliente una nota simple del Registro como condición previa para facilitar el certificado.
Segundo paso: ir al notario
Con ese documento debe formalizarse la escritura pública de cancelación.
El propietario tiene libertad para elegir notario. La entidad debe comparecer para otorgar la cancelación y no puede cobrar al cliente por la firma de su representante ni por su desplazamiento.
Tercer paso: liquidar AJD, aunque no haya que pagar
La cancelación hipotecaria exige presentar el documento correspondiente del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ante la administración tributaria autonómica.
La operación está exenta del pago del impuesto, pero el trámite de presentación sigue siendo necesario.
Cuarto paso: acudir al Registro
Con la escritura de cancelación y la documentación tributaria se solicita finalmente la baja de la carga en el Registro de la Propiedad.
Ahí sí existen aranceles registrales, cuyo importe depende de la hipoteca y de la normativa aplicable.
Se puede hacer por cuenta propia
No es obligatorio contratar una gestoría.
El propietario puede pedir el certificado, acudir al notario, presentar el impuesto e inscribir la cancelación personalmente.
Si encarga todo el proceso al banco o a una gestoría, tendrá que pagar los gastos y honorarios correspondientes, pero la entidad debe informar previamente de su importe.
Desde 2021 existe además la posibilidad de realizar parte del procedimiento de manera electrónica a través del Portal Notarial del Ciudadano.