El Boletín Oficial del Estado (BOE) recoge este miércoles los dos nuevos decretos de vivienda aprobados ayer por el Consejo de Ministros, que serán sometidos a convalidación en la Diputación Permanente tras la disolución de las Cortes.
El decreto principal, con más posibilidades de recibir el visto bueno en la Diputación Permanente y que entrará en vigor mañana, incorpora con carácter estable un mecanismo de enervación extraordinaria en los procesos de desahucio por impago del alquiler. Se trata de una herramienta procesal destinada a evitar que las familias en situación de vulnerabilidad económica pierdan su vivienda sin disponer antes de una alternativa habitacional.
Con esta fórmula, cuando un arrendatario vulnerable se enfrenta a un procedimiento de desahucio por no poder abonar la renta, la administración pública competente contará con un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde la notificación judicial para ofrecerle otra vivienda donde alojarse.
Si en ese periodo de dos meses la administración no facilita una vivienda alternativa, la norma le obliga a abonar al propietario o a consignar en el juzgado la totalidad de las cantidades pendientes, junto con las rentas acumuladas y los gastos derivados del procedimiento judicial. Ese pago cancela automáticamente la deuda y detiene el lanzamiento, manteniendo vigente el contrato de arrendamiento.
En el supuesto de que transcurran los dos meses sin que la administración proporcione un hogar alternativo ni salde la deuda, la propia administración pasará a ser la deudora directa frente al arrendador, bloqueando el desalojo del inquilino y garantizando que pueda seguir residiendo en la vivienda hasta que finalice el contrato mientras continúe su situación de vulnerabilidad.
La ley precisa que este rescate público no anula el derecho del inquilino a ponerse al día por sí mismo una primera vez y prevé que el Estado compense económicamente a las comunidades autónomas por los gastos que asuman.
Se suspenden desahucios de vulnerables en viviendas de fondos buitre
Además de este blindaje judicial, el real decreto-ley congela hasta el 31 de diciembre de 2030 los lanzamientos de personas vulnerables cuando los demandantes sean fondos o sociedades dedicadas a la compra masiva de créditos impagados o de inmuebles por debajo de su valor de mercado.
Para el resto de propietarios demandantes, se establece una suspensión de hasta tres años, sujeta a revisiones anuales y acompañada de compensaciones económicas por las rentas que dejen de percibir y por los gastos de suministros.
En los procesos de ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual, se exigirá que la parte ejecutante acredite documentalmente si tiene la condición de gran tenedor.
En el ámbito de la lucha contra la especulación, el texto veta hasta finales de 2030 que los grandes tenedores jurídicos y las empresas compradoras de deuda adquieran viviendas por un importe inferior al 70% de su valor oficial de tasación.
Alquileres temporales y por habitaciones
La norma establece que, en los contratos de alquiler, la ausencia de causa justificada en los arrendamientos temporales o el encadenamiento de más de dos contratos seguidos hará que se consideren automáticamente contratos de vivienda habitual. Asimismo, la suma de las rentas en el alquiler por habitaciones no podrá superar el precio del contrato único de la vivienda completa.
En materia de publicidad, los anuncios de alquiler deberán incluir obligatoriamente el índice de precios y la renta de los últimos 5 años. Se prohíbe repercutir al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria y se prevén sanciones de hasta un millón de euros o el 2% del volumen de negocio para las plataformas turísticas que incumplan la obligación de cesión de datos.
Beneficios fiscales
En el IRPF, con efectos retroactivos desde el 1 de enero de 2026 y aplicables a la campaña de la renta, las reducciones para propietarios que rebajen el alquiler más de un 5% podrán llegar al 100% en zonas tensionadas y al 70% en el alquiler social.
Para los arrendatarios con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales, se introduce una deducción en el IRPF del 10% del alquiler pagado, con una base máxima de 11.630 euros.
Además, hasta el 31 de diciembre de 2027 quedará exenta de IRPF la ganancia patrimonial por la venta de viviendas desocupadas durante más de 2 años a entidades públicas, con un tope de 800.000 euros.
Otras medidas tributarias del decreto se aplicarán de forma gradual. A partir del 1 de diciembre de 2026 se impondrá un IVA del 10% a los alquileres turísticos de menos de 30 noches cuando no constituyan la vivienda habitual del arrendador, un IVA del 10% a las obras de reparación en viviendas arrendadas y un IVA superreducido del 4% para la entrega de viviendas protegidas de calificación permanente.
En esa misma fecha del 1 de diciembre de 2026 entrarán en vigor los nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal.
El gravamen especial del 25% a las socimi sobre beneficios no distribuidos se aplicará a los periodos impositivos que comiencen a partir del 1 de enero de 2026, mientras que los recargos del IBI de hasta el 150% en pisos turísticos y viviendas vacías empezarán a aplicarse desde el 1 de enero de 2027.
En el capítulo de promoción y financiación, se activa de inmediato la fijación permanente de un precio máximo de venta, vinculado al módulo protegido, para los inmuebles de la empresa pública Casa 47, así como el traspaso de activos de la Seguridad Social y del Patrimonio del Estado.
La norma dota con 400 millones de euros el Fondo de Vivienda de Impacto Social, habilita una línea de avales ICO de 280 millones de euros para construcción industrializada y otra de 2.000 millones de euros destinada al alquiler asequible. También se pone en marcha la línea “Tu Casa”, con 10.000 millones de euros para financiar sin intereses hasta el 20% o un máximo de 50.000 euros en la compra de la primera vivienda.