VÍDEO | Maricarmen señaló a Sánchez, Ayuso y Almeida antes de su desahucio: “¿No se enteran o no quieren enterarse?”

A día de hoy la protección frente a los desahucios en España se apoya en un entramado de leyes “estructurales” (Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley de Arrendamientos Urbanos y Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda) sobre el que se han ido superponiendo sucesivos reales decretos‑ley de urgencia con moratorias y medidas excepcionales. En 2026 este marco vuelve a estar en plena revisión política.

1. Marco vigente: qué regula hoy los desahucios

En el plano estructural, los desahucios se rigen por:

• Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC), que regula los juicios de desahucio y los lanzamientos tanto por impago como por expiración del contrato. La Ley 12/2023 y normas posteriores han introducido artículos específicos para que el juzgado comunique los procedimientos a los servicios sociales, valore la vulnerabilidad y pueda suspender el lanzamiento cuando no hay alternativa habitacional.
• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), que fija las causas y plazos de recuperación de la vivienda por el arrendador. La Ley 12/2023 añadió límites a rentas en zonas tensionadas y reglas de actualización que afectan indirectamente al contexto de desahucios, y el último real decreto‑ley de 29 de septiembre de 2026 vuelve a reformar la LAU para regular el alquiler temporal y de habitaciones.
• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que introduce:
  • Requisitos adicionales para demandas de desahucio cuando intervienen grandes tenedores.
  • Obligación de comunicación a servicios sociales y posibilidad de suspender el procedimiento si el hogar es vulnerable y no tiene alternativa.
  • Un sistema de índices de referencia del alquiler que se usa también para calcular compensaciones a propietarios en casos de moratoria.
• Ley 1/2013, de protección de deudores hipotecarios, cuya suspensión de lanzamientos hipotecarios sobre vivienda habitual para colectivos vulnerables se ha ido prorrogando; el Real Decreto‑ley 1/2024, convalidado y en tramitación como proyecto de ley (expediente 121/000024), extiende esa suspensión hasta quince años desde la entrada en vigor de la ley.

2. Moratorias y “escudo social” recientes

Tras las moratorias aprobadas durante la pandemia, el Gobierno prorrogó la suspensión de procedimientos de desahucio para hogares vulnerables mediante sucesivos reales decretos‑ley:

• Un paquete convalidado en febrero de 2025, que prolongó la suspensión de desahucios hasta el 31 de diciembre de 2025 y permitió a arrendadores pedir compensación hasta el 31 de enero de 2026 (nota del Congreso).
• Un Real Decreto‑ley “ómnibus” de 2025 que pretendía extender de nuevo la moratoria, pero fue derogado por el Congreso con los votos de PP, Vox y Junts. Desde entonces, según el análisis de Demócrata, ya no existía una moratoria extraordinaria general, aunque seguían vigentes las suspensiones ordinarias previstas en la LEC y la Ley 12/2023 (plazos de espera y obligación de activar servicios sociales).
• En paralelo, el “escudo social” ha ido modulándose: un decreto de comienzos de 2026 redujo el alcance de la prohibición de desahucios para excluir a pequeños propietarios con una o dos viviendas, manteniendo la suspensión sólo frente a grandes tenedores, y vinculando siempre la protección a la vulnerabilidad del inquilino.

3. El nuevo decreto de vivienda de septiembre de 2026

El Consejo de Ministros del 29 de septiembre de 2026 ha aprobado un nuevo Real Decreto‑ley de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda (nota de Moncloa), pendiente de convalidación parlamentaria. Sus claves en materia de desahucios son:

• Suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, con distintos regímenes según el tipo de propietario (fondos, grandes tenedores u otros propietarios).
• Excepción: no se suspenderá el procedimiento si el propietario acredita vulnerabilidad y tiene dos o menos viviendas.
• Nuevo mecanismo de enervación por parte de la comunidad autónoma: en desahucios por impago, si no ofrece alternativa habitacional deberá asumir el pago de las cantidades necesarias para evitar el desahucio en un máximo de dos meses; mientras tanto, el proceso se suspende.
• Reforma de la LAU para controlar el uso del alquiler temporal y de habitaciones, evitando que se utilicen para eludir la normativa de vivienda residencial.

4. Reformas en tramitación y próximos pasos

Más allá de este decreto, hay varias iniciativas clave en marcha:

• La ya citada tramitación como proyecto de ley del RDL 1/2024 (suspensión de lanzamientos hipotecarios), con plazo de enmiendas ampliado hasta el 7 de octubre de 2026.
• La Proposición de Ley de medidas administrativas y procesales para la vivienda del PP, tomada en consideración y en tramitación en Congreso y Senado, que:
  • Deroga o modifica varios preceptos de la Ley 12/2023.
  • Reforma la LEC (artículos 250, 441, 655 bis, 685…) para reforzar la recuperación rápida de la posesión y acotar los plazos de suspensión por vulnerabilidad.
• La Proposición de Ley Orgánica contra la ocupación ilegal de inmuebles, también del PP, en tramitación en el Congreso (nota del Congreso), que endurece el tratamiento penal y procesal de la ocupación y generaliza los juicios verbales rápidos para recuperar viviendas ocupadas.

El rumbo de la reforma dependerá de la aritmética parlamentaria: Gobierno, Sumar y Podemos defienden una protección muy amplia (incluida la idea de una suspensión prácticamente permanente para vulnerables), mientras que PP, Vox y Junts han bloqueado varias prórrogas de moratorias y promueven agilizar lanzamientos y reforzar la seguridad jurídica de los propietarios.

En síntesis, la legislación española sobre desahucios combina ya un núcleo estable (LEC, LAU y Ley 12/2023) con un nivel alto de inestabilidad política en las medidas extraordinarias. Los próximos meses estarán marcados por la convalidación o no del nuevo decreto de vivienda, la tramitación de los proyectos y proposiciones de ley citados y la posible incorporación –o bloqueo– de una cláusula antidesahucios de alcance más permanente.

En España la vivienda es una política compartida: el Estado fija el marco básico, las comunidades autónomas tienen la competencia principal de vivienda y urbanismo, y los ayuntamientos actúan en la ejecución local y la gestión del parque municipal. Sobre esa base, las competencias concretas del presidente del Gobierno, la presidenta de la Comunidad de Madrid y el alcalde de Madrid son distintas y escalonadas.

1. Presidente del Gobierno (nivel Estado)

Según la Constitución y la jurisprudencia del Tribunal Constitucional sobre la Ley 12/2023, de derecho a la vivienda, el Estado puede:

• Fijar las bases y condiciones del derecho a la vivienda: el legislador estatal está habilitado para configurar la vivienda como derecho subjetivo, determinar quiénes son sus titulares y garantizar la igualdad en todo el territorio (competencia estatal sobre condiciones básicas de igualdad). El presidente, como jefe del Gobierno, dirige esa política y la iniciativa legislativa estatal.
• Impulsar legislación y normas básicas: el Gobierno puede aprobar proyectos de ley y reales decretos-ley que regulen aspectos básicos de la política de vivienda (por ejemplo, la Ley 12/2023 o la normativa que desarrolla el índice de precios de referencia del alquiler y las zonas tensionadas). El presidente coordina a los ministerios implicados y decide la orientación política de estas normas.
• Planificación estatal y financiación: a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el Gobierno diseña los Planes Estatales de Vivienda (como el Plan 2026‑2030, citado en notas de prensa oficiales) que:
  • Definen líneas estratégicas (alquiler asequible, rehabilitación, ayudas a jóvenes, etc.).
  • Distribuyen fondos a las comunidades autónomas mediante conferencias sectoriales.
  • Condicionan parte de la financiación estatal a determinadas finalidades (por ejemplo, protección permanente de la vivienda pública o aumento del parque asequible).
• Actuación directa sobre patrimonio estatal: el Gobierno puede usar suelo y vivienda de titularidad estatal (SAREB, SEPES, patrimonio de Defensa, etc.) para políticas de alquiler asequible, mediante convenios y acuerdos de Consejo de Ministros publicados en el BOE.
• Coordinación interadministrativa: preside un sistema de coordinación con comunidades y ayuntamientos (conferencias sectoriales, convenios, planes estatales), pero no asume la gestión ordinaria del parque de vivienda autonómico o municipal.

2. Presidenta de la Comunidad de Madrid (nivel autonómico)

El Estatuto de Autonomía de Madrid atribuye a la Comunidad competencia exclusiva en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda

• Capacidad normativa y de desarrollo: el Gobierno autonómico propone y ejecuta la legislación madrileña de vivienda protegida, régimen sancionador, suelo y urbanismo, así como normas y planes territoriales que condicionan la oferta de vivienda en toda la región.
• Planificación y programas propios: diseña planes autonómicos (planes de choque, programas de alquiler asequible, Plan VIVE, etc.), fija objetivos de vivienda protegida y coordina a los municipios madrileños en su ejecución.
• Gestión del parque autonómico: a través de la Agencia de Vivienda Social y otros entes, la Comunidad promueve, adjudica y gestiona vivienda protegida autonómica, define su régimen de acceso, precios máximos y sanciona usos indebidos (por ejemplo, destinar vivienda protegida a usos turísticos).
• Coordinación con el Estado: negocia y ejecuta los Planes Estatales de Vivienda —aceptando o impugnando lo que considere invasión de competencias— y gestiona los fondos estatales que se territorializan en la Comunidad de Madrid.

3. Alcalde de Madrid (nivel municipal)

La Ley de Bases de Régimen Local y la normativa sectorial permiten a los municipios intervenir en vivienda, dentro del marco estatal y autonómico. El alcalde de Madrid dirige:

• Ordenación urbanística municipal: el Ayuntamiento es competente para aprobar el planeamiento urbanístico, reclasificar suelo, fijar reservas para vivienda protegida y autorizar proyectos concretos, lo que condiciona cuánta vivienda y de qué tipo se construye en la ciudad.
• Gestión directa de vivienda municipal: a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS Madrid), promueve y gestiona parque de vivienda pública, programas como REVIVA o intermediación en el alquiler, y políticas de realojo o atención a personas vulnerables.
• Desarrollo y ejecución de programas autonómicos y estatales: colabora con Comunidad y Estado en actuaciones concretas (barrios, operaciones de regeneración, suelos municipales para alquiler asequible, etc.), mediante convenios.
• Regulación y control local: aprueba ordenanzas (por ejemplo, sobre disciplina urbanística, viviendas turísticas cuando así lo permite la normativa autonómica) y aplica la normativa de licencias y disciplina en el término municipal.

En síntesis: el presidente del Gobierno fija el marco básico, la financiación y actúa sobre patrimonio estatal; la presidenta de la Comunidad de Madrid tiene la competencia principal en vivienda y urbanismo y decide la estrategia regional; y el alcalde de Madrid concreta urbanismo y vivienda a escala de ciudad, gestionando el parque municipal y aplicando en el terreno las políticas acordadas con Estado y Comunidad.

En la Comunidad de Madrid una empresa no puede “ejecutar” por sí misma un desahucio: solo puede instarlo y tramitarlo judicialmente. Los requisitos vienen sobre todo de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, de la normativa de protección de personas vulnerables (Real Decreto‑ley 11/2020 y sus modificaciones) y, a nivel autonómico, de la regulación de vivienda social de la Comunidad de Madrid (por ejemplo, Ley 9/2015 y Decreto 52/2016).

1. Requisitos básicos comunes

• Título legítimo: la empresa debe acreditar su condición de propietaria o arrendadora (escritura, nota registral, contrato de arrendamiento, cesión de créditos, etc.).
• Vía judicial obligatoria: el desahucio se tramita siempre ante los juzgados, mediante juicio verbal regulado en la LEC (art. 250 y ss.). No cabe “desalojo por la fuerza” sin resolución judicial.
• Identificación de la vivienda y de los ocupantes: debe concretarse la vivienda (dirección, referencia catastral si es posible) y la identidad del arrendatario o, en su caso, de los ocupantes conocidos.
• Respeto a la condición de vivienda habitual: si se trata de vivienda habitual, se activan garantías reforzadas para el inquilino u ocupantes en situación de vulnerabilidad.

2. Arrendamientos de vivienda habitual (impago o fin de contrato)

En los desahucios por falta de pago o expiración del plazo, la LEC regula:

• Demanda de juicio verbal (art. 250.1.1.º y 4.º LEC), acompañada del contrato de arrendamiento y, en su caso, de un cuadro de rentas y cantidades debidas.
• Requerimiento al arrendatario (arts. 437 y 441 LEC): el juzgado le emplaza, le informa de la fecha de vista (si se señala) y de la fecha de lanzamiento, así como de la posibilidad de:
  • Enervar el desahucio (pagar todo lo debido) si legalmente procede.
  • Oponerse por escrito o en vista, alegando las causas de oposición previstas.
• Actos de comunicación válidos: la empresa debe facilitar datos de domicilio y contacto; la LEC da relevancia al domicilio contractual y al de la vivienda arrendada para notificaciones.
• Condición de consumidor vulnerable: la Ley 4/2022 y la normativa de consumo exigen especial diligencia informativa y de trato cuando el inquilino es persona consumidora vulnerable.

3. Ocupación sin título (okupaciones)

La Ley 5/2018 reformó la LEC para acelerar la recuperación de la posesión frente a ocupación ilegal:

• Se prevé un juicio verbal específico para la recuperación inmediata de la vivienda ocupada sin título, con posibilidad de lanzamiento rápido frente a ocupantes que no acrediten ningún derecho.
• El procedimiento está limitado principalmente a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro y administraciones públicas. El uso por parte de empresas privadas como grandes tenedores ha sido objeto de intensa discusión y debe analizarse caso por caso.
• Los ocupantes pueden acreditar un título (aunque sea discutible); si lo hacen, el asunto se tramita ya como controversia declarativa ordinaria, perdiendo el carácter de mera ocupación de hecho.

4. Protección de personas vulnerables y coordinación con servicios sociales

El bloque formado por el Real Decreto‑ley 11/2020 (art. 1 y 1 bis), el Real Decreto‑ley 37/2020, sus prórrogas (como el Real Decreto‑ley 21/2021) y la Ley 12/2023, de vivienda establece obligaciones adicionales para empresas, especialmente grandes tenedores:

• En procedimientos de desahucio de vivienda habitual o de lanzamiento frente a ocupantes sin título, si la parte demandada alega y acredita vulnerabilidad económica y ausencia de alternativa habitacional, el juzgado debe:
  • Solicitar informe a los servicios sociales competentes (plazo ordinario de diez días).
  • Ponderar la situación de arrendador y arrendatario/ocupantes.
  • En su caso, suspender el lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2025 mientras se articula una solución habitacional.
• Para la suspensión extraordinaria, se exige normalmente que la vivienda pertenezca a personas jurídicas o grandes tenedores (titulares de un número elevado de viviendas), de acuerdo con la definición básica de la Ley 12/2023.
• La Administración debe intentar una reubicación o solución habitacional; si no lo hace en el plazo previsto, el propietario puede solicitar compensación (art. 1 bis y disposición adicional segunda del Real Decreto‑ley 37/2020 y normas conexas).

5. Particularidades de la Comunidad de Madrid

Aunque el procedimiento de desahucio es estatal, Madrid tiene regulación propia en materia de vivienda social y emergencia:

• La Ley 9/2015, de medidas fiscales y administrativas, prevé un régimen excepcional de alquiler para viviendas de la Agencia de Vivienda Social ocupadas sin título antes del 1 de enero de 2016, limitando el simple desalojo cuando concurren requisitos sociales.
• El Decreto 52/2016 crea el Parque de Viviendas de Emergencia Social y regula la adjudicación de viviendas de la Agencia de Vivienda Social para atender situaciones de pérdida de vivienda y emergencia social, lo que condiciona la gestión de desahucios en su parque público.

En resumen, una empresa que quiera promover un desahucio en Madrid debe cumplir estrictamente con el procedimiento judicial de la LEC, aportar un título claro, respetar los derechos del inquilino/ocupantes como consumidores y las garantías reforzadas para personas vulnerables, incluida la coordinación con servicios sociales y la posible suspensión del lanzamiento cuando la vivienda sea habitual y concurran los requisitos legales.