Sumar mueve ficha tras la oferta de Urbagestión para Maricarmen que el Ayuntamiento de Madrid rechaza por "inviable"

A día de hoy (25 de septiembre de 2026) el llamado “nuevo real decreto de vivienda” todavía no ha entrado en tramitación parlamentaria. El Gobierno tiene un texto preparado, pero no lo ha enviado al Congreso porque no cuenta aún con una mayoría suficiente para asegurar su convalidación. El último real decreto-ley de vivienda efectivamente aprobado y enviado al Congreso, el Real Decreto-ley 8/2026, de medidas en el alquiler, fue derogado por el Pleno del Congreso el 28 de abril de 2026.

Situación actual del “nuevo real decreto de vivienda”

De la información reciente se desprende lo siguiente:

• Tras el rechazo parlamentario del Real Decreto-ley 8/2026 —que prorrogaba contratos de alquiler y fue derogado por el Congreso el 28 de abril de 2026 con 166 votos a favor de la derogación, 177 en contra y 5 abstenciones— el Gobierno se ha propuesto impulsar un nuevo decreto-ley de vivienda con un contenido más amplio y negociado. Puedes ver la nota del Congreso sobre la derogación aquí: nota de prensa del Congreso.
• Según varias informaciones recogidas por el periódico Demócrata, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana lleva meses trabajando en ese nuevo texto, que incluye:
  • prórrogas reforzadas de contratos de alquiler,
  • regulación de alquileres de temporada y por habitaciones,
  • medidas fiscales e incentivos para aumentar la oferta de vivienda asequible,
  • y cambios urbanísticos ligados a la Ley del Suelo.
• La propia ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha explicado que el Gobierno ya tiene un borrador listo y que su intención es que el Consejo de Ministros lo apruebe “lo antes posible”; sin embargo, ha admitido que aún no dispone de los apoyos necesarios en el Congreso para garantizar su convalidación. (Demócrata, 2/9/2026)
• Otros artículos recientes señalan que el decreto-ley se ha convertido en una prueba de fuerza de la mayoría parlamentaria, con exigencias cruzadas de distintos socios (por ejemplo, Junts y Podemos) que bloquean por ahora su elevación formal al Consejo de Ministros y su envío al Congreso. (Demócrata, 10/9/2026)
• El 24 de septiembre, el primer secretario del PSC, Salvador Illa, volvió a reclamar la aprobación del nuevo decreto y recordó que el primer decreto de marzo ya fue rechazado. En paralelo, el presidente del Gobierno ha reiterado el compromiso de enviar “de manera urgente” un nuevo real decreto de vivienda, pero sin que todavía conste su aprobación ni publicación. (Demócrata, 24/9/2026)

Con todo ello, la conclusión es clara: no existe aún un “nuevo real decreto de vivienda” registrado ni en el BOE ni en el Congreso. Es un proyecto político avanzado, con un borrador trabajado y negociaciones abiertas, pero sin estado parlamentario porque ni siquiera ha comenzado formalmente la tramitación (no ha sido aprobado como real decreto-ley por el Consejo de Ministros ni remitido al Congreso).

Próximos pasos formales para su aprobación

Una vez el Gobierno consiga cerrar apoyos y decida activarlo, el recorrido institucional sería, en términos generales, el siguiente:

• 1. Aprobación por el Consejo de Ministros
  El Gobierno aprueba el texto como real decreto-ley, alegando la extraordinaria y urgente necesidad (artículo 86 de la Constitución). Ese mismo día o al siguiente se publica en el Boletín Oficial del Estado, momento a partir del cual entra en vigor de forma inmediata.
• 2. Calificación y debate de convalidación en el Congreso
  Tras la publicación, la Mesa del Congreso califica la norma y la remite al Pleno. La Cámara debe pronunciarse en un plazo máximo de 30 días sobre:
  • su convalidación (sigue en vigor) o
  • su derogación (queda sin efecto, como ocurrió con el Real Decreto-ley 8/2026).
• 3. Posible tramitación como proyecto de ley
  Si el Congreso lo convalida, en el mismo debate el Pleno puede acordar también que el decreto-ley se tramite como proyecto de ley por el procedimiento de urgencia. En ese caso:
  • se abre un plazo de enmiendas al articulado,
  • la iniciativa pasa a ponencia y a la comisión competente en vivienda,
  • la comisión emite un dictamen que se debate de nuevo en el Pleno del Congreso.
• 4. Tramitación en el Senado y vuelta al Congreso
  El texto se remite después al Senado, donde pueden presentarse vetos o enmiendas. Superada esa fase, el Congreso tiene la última palabra: puede ratificar el texto, levantar un eventual veto o incorporar/modificar enmiendas.
• 5. Publicación como ley
  Una vez aprobado definitivamente por las Cortes Generales, el texto se remite al Rey para su sanción y se publica en el BOE como ley. A partir de ese momento, el contenido del decreto-ley queda integrado y eventualmente modificado por la nueva ley.

En resumen: el último real decreto-ley de vivienda tramitado (el 8/2026) fue derogado y ha dejado un vacío que el Gobierno quiere cubrir con un nuevo decreto-ley aún no aprobado. Mientras no se produzca la decisión del Consejo de Ministros y su envío al Congreso, no hay estado parlamentario que consultar; los “próximos pasos” dependen de que el Ejecutivo logre primero una mayoría que garantice su convalidación.

El alcalde de Madrid no tiene una “competencia propia” específica sobre desahucios en sentido estricto (que son procesos judiciales civiles), pero sí dirige un conjunto de competencias municipales en materia de vivienda y servicios sociales que inciden de forma indirecta en la prevención y gestión de los desahucios. Estas facultades derivan, principalmente, de la Ley de Bases de Régimen Local, la Ley de Capitalidad de Madrid, la Ley estatal por el derecho a la vivienda y la normativa autonómica de vivienda de la Comunidad de Madrid.

1. Marco general de competencias municipales en vivienda

Tras la reforma de la Ley 7/1985, Reguladora de las Bases del Régimen Local (LRBRL), por la Ley 27/2013, el artículo 25.2 atribuye a todos los municipios, como competencias propias, entre otras:

• Urbanismo y vivienda: “Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación”. (Ley 27/2013, modificación del art. 25 LRBRL; texto en BOE).
• Servicios sociales de atención inmediata: “Evaluación e información de situaciones de necesidad social y la atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social”, ámbito en el que se encuadran las actuaciones de emergencia habitacional.

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, refuerza este reparto: reconoce que las comunidades autónomas tienen la competencia plena en vivienda, pero recuerda que los municipios tienen como competencia propia la promoción y gestión de vivienda de protección pública, remitiendo expresamente al artículo 25.2 LRBRL (Ley 12/2023).

Sobre esa base, el Ayuntamiento de Madrid puede, y el alcalde dirige políticamente:

• La planificación y ejecución de la política municipal de vivienda protegida (planes municipales, promociones de vivienda pública municipal, rehabilitación de edificios).
• La gestión del parque de vivienda pública municipal (adjudicación y gestión ordinaria, de acuerdo con la normativa estatal y autonómica).
• La puesta en marcha de programas locales de ayudas al alquiler, rehabilitación o emergencia habitacional, siempre que respeten el marco autonómico y estatal y cuenten con financiación suficiente.
• Los servicios sociales municipales que valoran situaciones de vulnerabilidad y articulan recursos de alojamiento de urgencia, ayudas económicas o derivaciones a recursos autonómicos.

2. Papel específico del alcalde de Madrid según la Ley de Capitalidad

La Ley 22/2006, de 4 de julio, de Capitalidad y de Régimen Especial de Madrid (Ley 22/2006), desarrolla la organización del Ayuntamiento de Madrid:

• Configura al alcalde como máximo órgano ejecutivo municipal: “como competencias principales, el impulso de la política municipal, la dirección de los demás órganos ejecutivos y la superior dirección de la administración ejecutiva municipal”, respondiendo de su gestión ante el Pleno.
• El Pleno conserva las grandes decisiones normativas y estratégicas (incluidos presupuestos y planeamiento urbanístico), pero la ejecución y dirección diaria de las políticas (también las de vivienda) corresponde al alcalde y a la Junta de Gobierno.

En materia de vivienda y desahucios, esto se traduce en que el alcalde de Madrid:

• Define y dirige la política municipal de vivienda (prioridades, programas, convenios con la Comunidad de Madrid y el Estado, y con entidades sociales).
• Propone al Pleno planes y ordenanzas en materia de vivienda, urbanismo y ayudas, y dirige su ejecución una vez aprobados.
• Ordena y coordina los servicios municipales implicados (urbanismo, vivienda, servicios sociales, policía municipal) en la prevención y gestión de situaciones de pérdida de vivienda.

3. Competencias autonómicas en vivienda y su impacto

La Comunidad de Madrid ostenta la competencia exclusiva en vivienda (art. 26 del Estatuto de Autonomía), desarrollada por normas como:

• La Ley 6/1997, de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid (enlace), que regula el régimen de vivienda protegida.
• El Decreto 52/2016, que crea el Parque de Viviendas de Emergencia Social de la Agencia de Vivienda Social (AVS) y regula la adjudicación de viviendas de emergencia (texto en BOCM).
• La Ley 9/2015 de Medidas Fiscales y Administrativas, que introduce un régimen excepcional de alquiler para viviendas de la AVS habitadas “sin título suficiente”, precisamente para evitar desalojos cuando sea legalmente posible (texto).

Estas normas muestran que los instrumentos más potentes de emergencia habitacional y de gestión de viviendas públicas de emergencia son autonómicos. El Ayuntamiento y, por tanto, el alcalde de Madrid, pueden:

• Colaborar con la Comunidad de Madrid y la AVS mediante convenios, cesiones y coordinación de casos.
• Aportar información social y acompañamiento a familias afectadas por desahucios para el acceso a recursos autonómicos.

4. Límites claros en materia de desahucios

La legislación civil, procesal y las medidas directamente sobre desahucios (causas de resolución de contratos, procedimientos, suspensión de lanzamientos, requisitos de las demandas, etc.) son competencia del Estado (Código Civil, Ley de Enjuiciamiento Civil, reformas como la Ley 5/2018 y reales decretos-ley sociales) y, de forma limitada, de las comunidades autónomas, bajo el control del Tribunal Constitucional (como muestran varias sentencias citadas en el BOE).

Por tanto, el alcalde de Madrid no puede:

• Suspender o paralizar por decisión propia un desahucio judicial.
• Modificar las reglas del procedimiento de desahucio, ni las causas legales de lanzamiento.
• Imponer por sí mismo límites generales a las rentas de alquiler o regular el contenido esencial de los contratos.

Su campo de actuación se sitúa en la prevención y mitigación: política de vivienda pública municipal, ayudas y servicios sociales de emergencia, coordinación con Comunidad y Estado y, en su caso, dispositivos de mediación y acompañamiento, siempre dentro del marco fijado por la legislación estatal y autonómica.

El Plan ReViVa de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS Madrid) está pensado para incorporar viviendas privadas que actualmente están vacías y destinarlas al alquiler asequible. Los requisitos y condiciones detalladas se recogen en la información oficial de EMVS, pero a partir de las notas de prensa del Ayuntamiento de Madrid puede resumirse un conjunto de criterios y rasgos básicos que debe cumplir la vivienda para poder integrarse en el programa.

1. Ubicación y situación del inmueble

En primer lugar, la vivienda debe estar situada en el término municipal de Madrid. ReViVa es un programa municipal y actúa sobre los pisos vacíos existentes en los 21 distritos de la capital, con el objetivo de “recuperar las viviendas vacías que hay en la ciudad y ponerlas en circulación como alquiler asequible”, según explica el Ayuntamiento en diversas notas oficiales.

Además, la vivienda debe estar efectivamente vacía y disponible para destinarla a alquiler. El programa no está pensado para viviendas ya arrendadas, ocupadas por sus propietarios o por terceros; la lógica es que el propietario ceda a EMVS Madrid el usufructo de un piso que no está utilizando.

2. Cesión del usufructo a EMVS Madrid

El rasgo jurídico central del programa es la cesión en usufructo:

• El propietario no pierde la titularidad de la vivienda: sigue siendo el dueño registral.
• Cede a EMVS Madrid el usufructo (el derecho a usarla y alquilarla) por un periodo determinado, que en las notas municipales se sitúa entre un mínimo de cinco y un máximo de diez años, en función del contrato concreto.
• Durante ese periodo, EMVS gestiona íntegramente el alquiler y abona al propietario una renta garantizada, esté la vivienda finalmente alquilada o no.

Para poder incorporarse a ReViVa, por tanto, la vivienda debe estar libre de cargas o situaciones jurídicas que impidan esa cesión de usufructo (embargos que bloqueen la disposición, contratos de alquiler vigentes, etc.), y el propietario debe tener capacidad para firmar el contrato de cesión con EMVS Madrid.

3. Estado físico y obras de rehabilitación

Las viviendas incorporadas al programa deben presentar unas condiciones mínimas de habitabilidad y seguridad que permitan destinarlas al alquiler. No obstante, una de las claves de ReViVa es precisamente que EMVS Madrid puede hacerse cargo de la reforma cuando el piso está deteriorado:

• Si el inmueble necesita obras, EMVS Madrid puede adelantar hasta 45.000 euros al 0 % de interés para ejecutar la reforma, incluyendo el IVA, según la nota del 6 de abril de 2025 sobre el programa.
• Tras la reforma, se modernizan instalaciones (electricidad, fontanería), carpinterías y, en muchos casos, el equipamiento de cocina y electrodomésticos, con el fin de alcanzar estándares adecuados de eficiencia energética y confort.

En la práctica, esto significa que el estado inicial de la vivienda no tiene que ser perfecto, pero sí debe ser técnicamente rehabilitable y susceptible de cumplir, tras la obra, las condiciones de una vivienda de alquiler asequible ordinaria (sin patologías estructurales graves, sin situaciones que impidan su legalización, etc.).

4. Condiciones económicas y de gestión

El programa fija un régimen económico y de gestión que también condiciona qué vivienda tiene sentido incorporar:

• La vivienda se destinará a alquiler asequible, con rentas entre un 15 % y un 20 % por debajo del mercado y con la obligación de que el inquilino no pague más del 30 % de sus ingresos, de acuerdo con lo descrito en la nota municipal de 6 de abril de 2025.
• EMVS Madrid se hace cargo de los principales gastos asociados al inmueble: comunidad de propietarios, seguro de hogar, reparaciones ordinarias, IBI y, además, los costes de la propia cesión (plusvalía, inscripción en el Registro de la Propiedad).
• El propietario percibe la renta pactada y ve descontada, en su caso, la parte correspondiente al anticipo de la reforma durante la vigencia del contrato de usufructo.

Por todo ello, la vivienda que se incorpore debe ser adecuada para sostener un alquiler en este rango de precios y en los barrios donde opera EMVS, de forma que encaje en la política de alquiler asequible del Ayuntamiento.

5. Dónde consultar los requisitos actualizados

Las notas de prensa del Ayuntamiento señalan expresamente que todos los requisitos y condiciones detalladas para participar en ReViVa, tanto para propietarios como para inquilinos, están disponibles en la web oficial de EMVS Madrid. Para conocer la redacción vigente (que puede actualizarse con nuevas convocatorias o acuerdos de gestión), es recomendable acudir directamente a: página de EMVS Madrid.

Como referencia explicativa de las condiciones generales del programa puede consultarse también la nota “González: ‘Con el Programa ReViVa recuperamos las viviendas vacías que hay en la capital y las ponemos en circulación como alquiler asequible’”, publicada el 6 de abril de 2025 en la web municipal del Ayuntamiento de Madrid: nota sobre el Programa ReViVa.